征地拆迁不仅关系到国家利益，同时呢，也关系到每一位被征收人的利益，所以，在具体实施的过程中，征收方应当要按照《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等其他法律法规及政策，依法征收老百姓的房屋或土地，一些该送达的文件，比如说评估报告，应当要及时送达给被征收人，该告知的事项，比如征地拆迁信息，也应当要及时地告知，避免对被征收人造成不利影响。

　　一般来说评估报告对被征收人至关重要，如果征收方将评估机构出具的评估报告能及时送达至被征收人，那么倘若评估报告不合理，那么被征收人便可在收到评估报告之日起的十日内向评估机构申请复核，如果对复核结果不满意，那么还可以在法律规定的期限内向专家委员会申请鉴定。

　　不过，从实践过程中来看，征收方迟迟不送达评估报告，不公布征地拆迁相关信息的情况是时有发生，比如征收方在收到评估机构出具的分户评估报告后，并没有马上送达给被征收人，而是在几年后才将评估报告送达给被征收人，并依据评估报告对被征收人作出了房屋征收补偿决定。

　　那么，征收方依据这样的评估报告对被征收人作出补偿决定是否合理呢？如果在此期间，房地产市场价格又发生了很大的变化，又如何要对被征收人进行补偿呢？

　　评估报告的有效期限

　　首先我们先来了解一下评估报告的有效期。根据《房地产抵押估价指导意见》中的规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。

　　那也就是说，评估报告的有效期限一般是一年，相关部门应当要在一年之内与被征收人签订补偿协议或是作出房屋征收补偿决定。

　　评估时点是什么

　　我们再来看看房屋价值的评估时点。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

　　那也就是说，被征收房屋价值的评估时点应当是作出征收决定之日，以征收决定公告之日的市场评估价格作为补偿基准，能够体现公平合理补偿原则。

　　但如果作出征收决定之后，一直没有对被征收房屋进行评估，而是在几年后才以作出征收决定之日为评估时点对被征收房屋进行评估，或者是出具评估报告后又一直没有送达给被征收人，且也没有与被征收人补偿协议，几年后才送达给被征收人，并依据这样的评估报告作出补偿决定那又是否合理呢？下面我们就来看看最高人民法院是怎么说的

　　最高人民法院曾指出，如果征收决定公告日、签订补偿协议日或者作出补偿决定日、强制搬迁日以及实际支付货币补偿金日之间差距较大，尤其是如果确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。

　　我们都知道，国有土地上房屋征收时，一般给予被征收人房屋价值的补偿原则上来说是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，而集体土地征收，原则上来说是不能低于被征收人原有的生活水平。

　　因此，如果征收方几年后才依据当时出具的评估报告对自己作出补偿决定，或是几年后才以作出征收决定公告之日为时点对被征收房屋进行评估等，在此期间如果房价上涨，那么再按照当时的市场价格对被征收人进行补偿，原则上来说则是很不合理，很不公平的，有可能会导致广大被征收人买不起房，或是倒贴买房等窘境。

　　所以，凯诺律师最后要提醒大家，评估机构出具评估报告后，征收方应当要及时将分户评估报告送达给被征收人，并在一年之内签订补偿协议或是作出补偿决定，凡是一年后才送达给被征收人的，那么原则上来说是不合法的（不过，具体问题要具体分析，不能一概而论）。

　　实践征收中，如果遇到征收方未按照送达评估报告，或是依据几年前出具的评估报告作出补偿决定等情况，一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益，避免吃亏。