北京企业拆迁律师：征地拆迁中，这两个文件有有效期，一定要注意

　　在征地拆迁中，广大被征收人会看到很多份文件，同时也会收到一些相关文件，比如土地征收预公告、补偿安置方案、土地现状调查表、社会稳定风险评估报告，还有针对被征收人个人作出的责令交出土地决定、补偿安置决定等等文件。

　　征地拆迁中出现的文件，不管是哪一份对被征收人来说都非常的重要，所以，被征收人在收到或者是看到文件之后，一定要重视起来，包括了解该文件的意义。想必大家都知道，有一些文件直接影响着被征收人的切身利益，比如补偿安置决定，责令交出土地决定，如果被征收人不重视，那么对被征收人来说就会非常的不利，若被征收人不重视，房屋或者土地就有可能被强制拆除或清除。

　　还有一些文件，虽然不会对被征收人造成一定的威胁，但也会间接影响被征收人的利益，比如评估报告、征地批复文件。评估报告和征地批复文件是征地拆迁中必须要有的，只不过，这两份文件是有有效期限的，若过了有效期，可征收方仍然坚持实施征收，那就对被征收人的权益造成了一定的影响。

　　关于评估报告

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，被征收房屋价值是由评估机构评估确定的。评估机构在对被征收房屋价值进行评估时，是以作出房屋征收决定公告之日为评估时点。评估机构对被征收房屋价值结合实际情况评估之后，需要及时出具评估报告，并且评估报告及分户评估报告进行公示，公示后若大家无异议，要及时提供给征收方。

　　按照《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，征收方在拿到评估报告后要马上转交给被征收人，保障被征收人对评估报告申请复核和鉴定的权力。但大家也要注意，评估报告是有有效期的。

　　从原则上来说，评估报告的有效期限只有一年，即从出具评估报告之日起计算。根据《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定：“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年”。那也就是说，评估机构出具评估报告后，征收方不仅要在一年内转交评估报告，而且还需要在一年之内与被征收人签订补偿安置协议，对于与被征收人迟迟没有签订补偿安置协议的，按照相关的法律法规，需要在出具评估报告之日起的一年内依据补偿安置方案作出房屋征收补偿决定。

　　只不过，从实践过程中来看，评估机构在出具评估报告以后，往往没有及时地将评估报告提供给征收方，或者说是征收方在拿到评估报告和分户评估报告之后，迟迟没有转交给被征收人，直接一年以后，甚至是几年以后，被征收人才拿到了评估机构出具的评估报告，或者说是，征收方转交评估报告之后，没有及时与被征收人签订补偿安置协议，也没有在一年之内针对未签订补偿安置协议的被征收人，依据补偿安置方案作出房屋征收补偿决定，而是这了两年才针对被征收人作出补偿安置决定，不管是哪一种情况，显然都是不符合法律规定的。

　　因为，如果评估报告作出时间已经过了一年之久，征收方才对被征收人进行补偿，或者作出补偿决定，那么这期间一旦房价上涨，对被征收人来说都是不公平的。所以，实践过程中，一旦遇到征收方拿着有效期已经过了两三年的评估报告对自己进行补偿，或者作出补偿决定，被征收人可以直接说“不”。

　　也就是不要签订补偿安置协议，不要搬迁，可以要求重新选定评估时点，对被征收房屋价值重新进行评估，尤其是在房价上涨的情况下。

　　关于征地批复

　　征地批复文件是集体土地征收中必须要有的，且该文件在集体土地征收中起着一个承上启下的作用，有了该文件说明征收方依法完成了征收前置工作，落实了具体的补偿安置，同时也说明，征收方可以随时占用土地进行建设了。

　　但是相关部门拿到该文件可不是一件容易的事。根据《土地管理法》中的规定，征收方若想拿到征地批复文件，那么需要履行法定的征收前置工作，包括发布土地征收预公告、补偿安置方案，与被征收人签订补偿安置协议，落实补偿款等。

　　只有履行了征收前置工作，落实了补偿款，才可以申请征地，也就是才有可能拿到征地批复文件。但由于各种原因，征收方拿到征地批复文件往往需要很长的一段时间，或者说是根本拿不到。所以实践中，有很多征收方在拿不到此次征收项目的征地批复文件时，往往会找一些以前有关部门作出的征地批复文件来代替。

　　但需要大家知道的是，征地批复的有效期限只有两年的时间。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中的规定，“严禁闲置土地。农用地转用手续批准后，满2年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效...”

　　所以大家在看到有关部门作出的征地批复时，一定要审果落款日期，一旦发现征地批复日期已经过了两年，或者说是征地批复内容与此次征收项目不符，那说明此次征收则存在程序上的问题，此时广大被征收人一定要注意。

　　总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家的是，在遇到违法占地等问题时，可以马上向上一级有关部门投诉、反映，要求他们针对征收方的违法行为进行查处，或者被征收人也可以在专业律师的指导下，针对违法占地行为、补偿不合理等向人民法院提起行政诉讼。