北京专业拆迁律师：城中村改造中，一定要知道这几件事情！

　　在此之前，以城中村改造为名的项目，相对于棚户区改造来说，是没有那么多的，而且，大家对城中村改造的关注度也没有其他征收项目要多。但是今年，城中村改造被推上了焦点，原因是《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》不仅在相关会议上通过了，而且，在该指导意见中还要求，要加大对城中村改造的政策支持。除此以外，在今年的7月24和26日上的相关会议中又再次对在超大、特大城市推进城中村改造添了一把“火”，使得城中村改造再次被广大老百姓有所关注，同时我们也看到，国家今年在城中村改造上是下了很大的功夫和决心。目前，部分超大、特大城市已经启动了城中村改造项目。

　　事实上，稳步推进城中村改造，对老百姓来说是一件好事，不仅可以改善老百姓的居住环境，提高老百姓的生活质量之外，还可以通过城中村改造，来拉动地方经济，提升城市面貌，让城市焕然一新。在许多人眼里，城中村直接影响了一座城市的面貌，不仅村庄生态环境差，而且村庄内的房屋规划也不符合当下城市的发展，所以，从实践过程中来看，许多人都期待城中村改造的。

　　但是，无论是城中村改造，还是棚户区改造，又或者是其他的普通征地拆迁项目，只要涉及老百姓的房屋需要拆除重建，要被征收，那自然就会涉及老百姓的切身利益，尤其是城中村改造，由于该项目是民生工程，所以，相关部门在推进的过程中，必须要严格按照政策要求进行，一旦房屋区域需要拆除重建，那必须要先保障被征收人的权益。另外，在城中村改造过程中，广大被征收人不能因城中村改造是民生工程就马虎，反而是需要认真对待，尤其是在签订补偿安置协议时，一定要格外地提高警惕，因为在签订补偿安置协议中，往往会存在各种猫腻，有的被征收人防不胜防就陷入了他们的圈套中。那么，在城中村改造过程中，被征收人要知道哪些才不会被套在里面呢？或者说是，要知道哪些，才不会让自己吃亏呢？下面，凯诺律师就结合平常办案过程中总结的一些经验来告诉大家。

　　一、房屋参照国有土地上房屋补偿

　　近几年，随着城市化不断地建设，不少村庄附近都被拆迁了，久而久之，这些未被征收的村庄就演变成了“城中村”。但是，想必大家都知道，农村拆迁和国有土地上房屋拆迁，其最大的区别就在于补偿标准不一样。一般情况，农村拆迁是按照集体土地性质来给予被征收人补偿的，也就是说，会依据《土地管理法》中的规定，给予被征收人不低于其原有生活水平的补偿，而国有土地征收，给予被征收人的补偿，则是按照被征收房屋周边市场价格来评估确定的，这俨然就形成了很大的差距。不过，并不是所有的农村拆迁都必须要按照土管法中的规定给予补偿，尤其是城中村改造拆迁中，如果，相关部门一律都按农村拆迁的标准进行，那对有些村民来说则是不公平的。

　　所以，为了保障被征收人在城中村拆迁中的合法权益，最高人民法院在《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中就作出了明确规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

　　那也就是说，在城中村拆迁中，如果房屋所在区域已经在城市规划内，那么，拆迁时，相关部门就需要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，对被征收人进行补偿。具体实施中，如果相关部门仍然按集体土地性质给予补偿，那被征收人则可以依据上述规定，向人民法院提起行政诉讼，维护自己的合法权益。

　　二、拆迁不能降低被征收人原有的生活水平

　　城中村改造与棚户区改造的初衷都是一样的，就是为了提升城市环境、完善服务功能，改善部分老百姓居住条件和生活水平。所以，无论是从法律法规上来讲，还是从道德方面来讲，城中村拆迁都不得降低被征收人原有的生活水平。

　　实践中，如果相关部门以城中村改造是民生工程为由，随意降低给予被征收人的补偿标准，甚至是强迫被征收人签订不合理的补偿协议等，那么则就违背了城中村改造的初衷。此时，作为被征收人，则可以针对相关部门的这种行为，依法在专业律师的帮助下，维护自己的合法权益。

　　三、无证房屋不等于就是违法建筑

　　另外，在城中村改造中，还有一点是大家必须要知道，也是大家必须要提前了解的，就是在城中村改造中难免会遇到无证房屋的存在，但是无证房屋不等于就是违法建筑，这一点希望广大被征收人都知道。从实践过程中来看，许多征收方一遇到未经登记的房屋时，就一口咬定该房屋就是违法建筑，就一分钱也不给予补偿，这显然于情于理于法都说不过去。

　　无证房屋，即未经登记的房屋到底是不是违法建筑，相关部门口头认定是不算的，且其也不能仅以有证或是无证就认定房屋是否合法或是违法，如果征收方就只以有证或无证来认定房屋的合法性，那么，这是不合法的，相关部门的行为就违反了相关的法律法规，被征收人可以通过法律途径来维护自己的权益。