扬中市国有土地上房屋征收与补偿办法

　　扬中市国有土地上房屋征收与补偿办法

　　第一章 总则

　　第一条 为规范本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 在本市行政区域内，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。

　　第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

　　第四条 市人民政府负责全市的房屋征收与补偿工作。

　　市住房和城乡建设局为本市房屋征收部门，下设扬中市人民政府房屋征收办公室，负责组织实施本市行政区域内房屋征收与补偿工作。

　　市发改经信、国土、规划、公安、城管、财政、物价、工商、税务、审计、司法、民政、信访、监察等相关部门应当依照本办法的规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收工作的顺利进行。

　　第五条 房屋征收部门可以委托征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。

　　房屋征收实施单位不得以营利为目的。

　　房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

　　第六条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向房屋征收部门和监察机关举报。接到举报的单位应对所举报的内容及时调查、核实、处理。

　　监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或者单位及其工作人员的监督。

　　第二章 征收决定

　　第七条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：

　　（一）国防和外交的需要；

　　（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

　　（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

　　（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

　　（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　第八条 依照本办法第七条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市国民经济和社会发展年度计划。

　　第九条 因项目建设需要征收国有土地上房屋的，项目实施单位应当向房屋征收部门提出征收申请。申请时应提供以下材料：

　　（一）市发改经信部门出具的项目符合国民经济和社会发展规划及年度计划的证明文件；

　　（二）市规划部门出具的项目建设选址意见或者用地红线图以及符合城乡规划和专项规划的证明文件；

　　（三）市国土部门出具的项目用地范围合法的国有土地权源及符合土地利用总体规划的证明文件；

　　（四）征收补偿费用已足额存入房屋征收部门设立的专用帐户的证明；

　　（五）征收范围内被征收房屋的基本情况；

　　（六）征收范围内被征收人对征收活动的意见征求情况；

　　（七）安置房源情况的相关资料；

　　（八）拟采取的补偿安置方案。

　　第十条 房屋征收部门可委托征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在征收范围内的公示栏公布。

　　被征收人对公布的调查结果有异议的应当向房屋征收部门提出，房屋征收部门应当进行核实并公布核实结果。

　　第十一条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市人民政府。市人民政府应当组织发改经信、规划、国土、住建、财政等部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

　　征收补偿方案应包括房屋征收范围、拟实施时间、补偿方式、安置房源情况、奖励办法、签约期限、搬迁过渡方式和过渡期限等内容。过渡期限不得超过30个月。

　　第十二条 市人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

　　因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，市人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证意见修改方案。

　　第十三条 市人民政府作出房屋征收决定前，市维稳办、房屋征收部门应当会同属地政府、街道办事处根据有关规定，对拟实施的房屋征收项目进行社会稳定风险评估，并形成评估报告。

　　征收房屋超过500户的，房屋征收部门应当报请市人民政府常务会议讨论征收决定。

　　第十四条 市人民政府作出房屋征收决定前，应当组织规划、国土、城管、监察等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

　　第十五条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施下列不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。

　　（一）新建、改建、扩建房屋；

　　（二）改变房屋、土地用途；

　　（三）房屋析产、转让、抵押和租赁；

　　（四）办理户口迁入和分户。但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、大专院校学生毕业、离（退）休回原籍、刑满释放和解除劳动教养等原因必须办理户口迁入或分户的除外；

　　（五）办理工商注册登记手续；

　　（六）其他不当增加补偿费用的行为。

　　房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知规划、国土、工商、公安等部门和公证机构暂停办理相关手续。暂停办理通知应当载明暂停期限，暂停期限不得超过1年。

　　第十六条 房屋征收部门应当会同财政部门建立健全征收补偿资金使用审批程序，做到征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。

　　第十七条 市人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

　　第三章 征收评估

　　第十八条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法和评估技术规范评估确定。

　　第十九条 房屋征收部门对从事房屋征收房地产价格评估的评估机构实行信用管理制度，根据注册评估机构的资质等级、从业经历、评估技术水平、社会信誉等情况，每年公布具备条件的房地产评估机构名录。

　　承担房屋征收评估工作的房地产价格评估机构不得与房屋征收当事人有利害关系，不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意压低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

　　第二十条 房地产价格评估机构选定：

　　（一）由房屋征收部门向社会发布征收评估信息；

　　（二）具备条件的房地产评估机构报名；

　　（三）房地产价格评估机构由被征收人协商确定，协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定；

　　（四）在征收范围内公布确定的房地产评估机构的名称。由房屋征收部门与其签订委托评估合同后方可进行房地产价格评估作业。

　　第二十一条 对被征收房屋进行评估时，评估机构应通知被征收人，被征收人接到通知后不予配合的，应当由除房屋征收部门、评估机构以外的无利害关系的第三人见证，评估机构应当依据相关权属资料依法进行评估。

　　第二十二条 房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　第二十三条 被征收房屋价值的评估应当综合考虑与被征收房屋相关的下列因素：

　　（一）区位：被征收房屋周边环境、交通和商业便利程度、公共事业设施配套状况等区位调节因素；

　　（二）用途：以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准；

　　（三）建筑面积：房屋所有权证载明的建筑面积，以及经认定给予补偿的未登记建筑面积；

　　（四）住宅房屋土地使用权证载明的土地面积大于房屋建筑面积的部分，按土地价格计算补偿。非住宅土地使用权证载明的土地面积大于房屋建筑面积的部分按下列办法办理：

　　1、经划拨方式取得土地使用权的，按土地使用权证载明的用途评估价格的60%给予补偿。

　　2、经出让方式取得土地使用权的，结合土地剩余使用年限评估土地价格给予补偿。

　　房屋所有权证载明既有住宅房又有非住宅房的，土地使用面积超过房屋建筑面积的部分，按住宅房、非住宅房的建筑面积比例分别计算补偿。

　　（五）装饰装修及附属物：房屋装饰装修及附属物的补偿价格应结合装饰工程、建筑工程定额及市场价格，根据其使用、保养实际状况进行评估；

　　（六）其他因素：房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。

　　第二十四条 被征收房屋的评估结果应在征收范围内公示5日，公示期间房地产评估机构应安排该项目的估价师进行说明和解释。公示后应向被征收人及时送达分户评估报告。

　　被征收人或者房屋征收部门对被评估的房屋价值有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　第四章 补偿

　　第二十五条 对被征收人给予的补偿包括：

　　（一）被征收房屋价值的补偿，包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿、房屋附属物以及房屋室内装饰装修价值的补偿；

　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　被征收人在签约期限内签订房屋征收补偿协议并按期搬迁交房的，房屋征收部门应当给予奖励。

　　第二十六条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，但被征收房屋的附属物不作产权调换。

　　征收个人住宅，被征收人选择货币补偿，自行解决安置的，在房屋补偿价值的基础上，再按该补偿价值的10%给予补助。

　　被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

　　因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　房屋征收部门应在房屋征收范围内设置固定场所，公开安置房源的地理位置、小区平面布置图、房屋单体平面图及楼层示意图、安置房价格等内容，供被征收人了解和选择。

　　第二十七条 房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　征收补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

　　被征收房屋为共有产权的，共有人应共同签订房屋征收补偿协议，也可共同书面推选代表或者共同书面委托代理人与征收部门签订房屋征收补偿协议。

　　对于执行政府规定租金标准的公有房屋，按照相关处理办法执行。

　　对于按协议租金租赁的房屋，房屋征收部门与被征收人签订房屋征收补偿协议。

　　第二十八条 对于房屋管理部门代管的房屋，房屋征收补偿协议应经公证机关公证，并办理证据保全。实行产权调换的，所调换的房屋仍由原代管人代管；实行货币补偿的，货币补偿金额由代管人专户存入银行。

　　第二十九条 征收设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人重新设立抵押权或抵押人清偿债务后方可给予补偿。

　　第三十条 征收中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等房屋，房屋征收部门应当依照有关法律、法规的规定办理。

　　第三十一条 被征收人在本市仅有一处住房，其房屋价值补偿（不含室内装饰装修补偿）低于本市规定的房屋征收补偿最低标准的，应当按照最低补偿标准给予补偿。房屋征收补偿最低标准参照国家住宅设计规范规定的最小户型面积和经济适用房价值等因素确定。

　　拟对被征收人按照房屋征收补偿最低标准补偿的，房屋征收部门应先将其住房情况在征收范围内的公示栏予以公示，公示期限为5个工作日。对公示情况有异议的，房屋征收部门应当核实，并公布核实结果。

　　符合本条第一款条件的被征收人可按照本市有关规定申请购买国家设计规范最小户型面积经济适用房。

　　第三十二条 征收未超过批准期限的临时建筑，按其评估价格乘以剩余年限率计算补偿，评估价格为房屋重置价格加上装饰装修、附属物评估价，剩余年限率按照剩余年限除以批准年限计算。

　　第三十三条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。

　　第三十四条 因征收住宅房屋造成被征收人需要过渡的，按下列办法给予临时安置补偿：

　　（一）选择货币补偿的，一次性付给6个月的临时安置补偿费。

　　（二）选择安置房安置的，按其过渡期付给临时安置补偿费。过渡期自签约搬迁交付房屋之日起至通知交付安置房之日止。超过过渡期限安置的，从逾期之日起，增付1倍的临时安置补偿费。

　　第三十五条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，应结合房屋被征收前的合法效益、实际纳税情况、停产停业期限等因素，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。

　　房屋被征收前的合法效益，应根据房屋征收决定公告之日前3年的纳税情况、会计核算及其他有关资料、报表反映的平均效益计算；不满3年的，按实际年限计算。

　　给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件：

　　（一）具有土地、房屋权属证明，或者依法认定为合法建筑。

　　（二）被征收房屋实际作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可、登记证件。

　　（三）因房屋被征收造成了停产停业损失。

　　法律、法规和省、市人民政府另有规定的，从其规定。

　　被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。

　　被征收房屋于2010年7月1日前已经取得工商营业执照，将非经营性用房用于经营，征收时持续营业一年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。

　　第三十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　补偿决定应当包括本办法第二十七条第一款规定的有关补偿协议的事项。

　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　第三十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。先补偿是指：

　　（一）房屋征收当事人已经签订征收补偿协议，双方已按协议履行了相关给付义务；

　　（二）征收当事人未达成协议，市人民政府已经作出补偿决定，货币补偿款已经专户存储、产权调换房屋的地点和面积已经明确。

　　对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

　　禁止建设单位参与搬迁活动。

　　第三十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　第三十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在征收范围内的公示栏公布。征收实施单位在征收项目结束后30日内将征收资料报房屋征收部门。

　　审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

　　第四十条 房屋拆除应当由具有建筑施工企业资质证书的企业承担，并编制拆除方案，施工企业负责人对安全负责。

　　第四十一条 安置房应提前规划，提前建设，应当符合国家质量安全标准，验收合格方可交付。

　　第四十二条 实行期房安置的，应当依据搬迁交房的先后顺序，依次发放安置房选房证，由公证机关进行公证并予公示。安置时应坚持“公开、公平、公正”的原则，按照安置房选房证序号顺序和安置面积最接近的户型选房，按规定结清差价。

　　第四十三条 签订房屋征收补偿协议时，被征收人应将房屋所有权证、土地使用权证等证件交房屋征收部门，由房屋征收部门交原发证机关进行注销或变更。

　　第四十四条 房屋征收部门因房屋征收需要，查询被征收房屋和用于产权调换房屋等相关信息资料的，国土、工商、税务、公安等相关部门应当给予协助。

　　第四十五条 房屋征收部门应当加强对房屋征收实施单位及其工作人员的管理，应当定期对从事房屋征收工作的人员进行教育、培训、考核。从事房屋征收的工作人员应当熟练掌握房屋征收相关法律、法规、规章及其他业务知识并经培训考核合格。

　　第四十六条 被征收人所购房屋与被征收房屋价值相等部分的契税，凭房屋征收补偿协议由契税征收部门依法核减；超出被征收房屋价值部分的契税，由被征收人交纳。

　　第五章 法律责任

　　第四十七条 房屋征收部门及征收实施单位工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由市人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十八条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　第四十九条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　第五十条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

　　第五十一条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予行政处罚，并记入信用档案；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章 附则

　　第五十二条 房屋征收补偿最低标准、搬迁补偿费、临时安置补偿费、树木补偿标准、移位费标准、补助和奖励办法等配套性文件，由住建、国土、物价部门制定。对未经登记建筑调查、认定和处理的意见由住建、国土、规划、城管部门制定。执行政府规定租金标准公有房屋的处理办法由住建部门制定。

　　第五十三条 本办法自2012年 4月1日起施行。本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。

　　第五十四条 本办法由扬中市住房和城乡建设局负责解释。

　　来源：扬中市人民政府网站