青岛市即墨区人民政府

　　关于加快推进旧城区社区改造工作的意见

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　　各镇人民政府，各街道办事处，各功能区，区政府各部门，区直各单位：

　　为进一步提升我区城市形象，完善城市功能，改善人居环境，根据相关法律法规和上级有关规定，结合我区实际，制定本意见。

　　一、指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和三中、四中、五中、六中全会精神，以构建和谐社会、提高群众的宜居幸福指数为出发点，以推进城市化进程为目标，高起点规划、高标准建设，依法、有序、积极、稳妥地推进旧城区社区改造工作，将旧城区打造成彰显城市风格、体现地域特色的现代化新城市。

　　二、适用范围

　　旧城区范围内的社区（村庄）。该范围北至青威路、南至城阳界、西至规划的马山路-青银高速、东至204国道，共67.34平方公里。

　　旧城区范围之外具备改造条件的社区（村庄）改造项目，经区政府常务会议通过后，可参照本实施意见执行。其中，涉及城镇开发边界外的村庄，按照省、市美丽宜居社区建设有关要求执行。

　　三、改造原则

　　（一）片区规划、片区改造。根据我区国民经济和社会发展规划、国土空间规划，编制旧城区社区改造规划，积极倡导片区改造、片区规划，打破村庄界限，重新组合、改善城市的空间结构，打造合理的空间组合。科学、合理地进行规划布局，节约、集约、高效利用土地资源。按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，统筹规划道路、供排水、供电、供暖、供气、通讯、消防、污水与垃圾处理等市政基础设施和教育、商业、医疗卫生等公共服务设施。

　　（二）量力而行、分步实施。街道办事处根据区委区政府重点工作，结合辖区社区（村庄）实际情况，优先提报影响城区道路互联互通和基础设施建设、影响城市形象和产业发展的社区改造年度计划，区政府根据我区经济社会发展水平和财力情况，结合城市总体规划、土地利用规划，合理确定社区改造年度计划，量力而行，分步组织实施。

　　（三）政府主导、街道实施。发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面对社区改造工作给予积极支持。街道办事处作为社区改造项目的实施主体，统筹做好调查摸底、征求意见、签订协议、搬迁腾房和村民（居民）回迁工作。

　　（四）以人为本，依法推进。对社区改造项目进行认真摸底，充分尊重群众意愿，把事办好；按照公开、公平、公正的工作要求，在搬迁、建设、回迁安置等重要环节，将村居民关心的改造方案进行公示，自觉接受群众监督，严格依法按程序办事。

　　四、补偿方式

　　采用房屋补偿和货币补偿两种方式。

　　五、补偿办法

　　（一）房屋用途认定

　　1.住宅房屋。房地权属证件载明为住宅的。

　　2.非住宅房屋。房地权属证件载明为非住宅的。

　　3.住宅与非住宅兼用房屋。房地权属证件载明为住宅，全部或部分房屋实际作为非住宅使用，取得合法有效营业执照等相关证件且相关证件注明的营业地址与房屋地址一致的。

　　4.未登记建筑和用途不清的房屋。集体土地上的建筑和房屋由村庄负责调查，按照民主决策程序提出初步认定意见，由街道组织相关部门进行认定，并出具意见；国有土地上的建筑和房屋由区政府指定相关单位进行调查，并组织相关部门对调查情况进行认定，并出具意见。

　　（二）应补偿面积

　　1.带院平房及二层住宅。选择房屋补偿的，以房地权属证件载明的或经确认的土地使用面积作为应补偿面积，第二层及以上合法建筑面积计入应补偿面积；选择货币补偿的，以房地权属证件载明的房屋建筑面积，增加10平方米住房改善面积作为应补偿面积，院落用地另行给予补助费。

　　2.多层楼房住宅。按照房地权属证件载明的或经确认的房屋建筑面积给予补偿；被搬迁住宅房屋面积不足25平方米的，按照25平方米计算；增加10平方米住房改善面积作为应补偿面积；被搬迁住宅房屋面积与10平方米住房改善面积之和不足45平方米的，按照45平方米补偿，差额部分按照住宅房屋货币补偿价格的50%支付房款；补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积（该公摊面积不计入计算临时过渡费的面积）。

　　3.商服、公共管理与公共服务类非住宅房屋。按照房地权属证件载明的或经确认的房屋建筑面积作为应补偿面积。

　　（三）安置补偿。补偿房屋面积以建筑面积计算。住宅与非住宅兼用房屋，按照住宅房屋给予补偿，另行支付停产停业损失补偿金。

　　1.选择房屋补偿的。以确认的住宅或商服、公共管理与公共服务类非住宅房屋应补偿面积给予等面积补偿。根据应补偿房屋面积结合安置房屋的户型设计选择安置房屋，可选择多套。被搬迁人可自行选择上靠或下靠，住宅房屋上、下靠总面积均不得超过35平方米。安置房屋面积与应补偿面积差额部分，按照相应房屋货币补偿价格结算差价。

　　住宅房屋被搬迁人可以选择安置房屋简单装修，简单装修标准为：厨房、卫生间铺地砖、墙砖，安装洗菜盆、洗手盆、坐便器；室内安装木质夹板门；客厅、卧室地面水泥压光、墙面刮腻子。

　　2.选择货币补偿的。

　　（1）住宅房屋。以确认的应补偿面积，按住宅房屋货币补偿价格计算补偿金。院落用地土地使用权价值由评估机构结合房屋所在区域的住宅用地基准地价评估确定，其他附属物、构筑物等不再评估，按院落用地面积以每平方米800元的标准给予补助费。

　　（2）商服、公共管理与公共服务类非住宅房屋。以确认的应补偿面积，按非住宅房屋货币补偿价格计算补偿金。被搬迁人的土地权属面积大于房屋权属占地面积的，对多出部分的土地使用权价值，按照相关规定给予评估补偿，其他合法附属物、构筑物等另行评估给予补偿。

　　上述住宅、非住宅房屋货币补偿价格及土地使用权价值，由具备房地产评估资质的机构进行评估确定，评估机构的选定参照青岛市的相关规定执行。

　　3.工矿仓储类及其他非住宅房屋。按照相关法律法规及规范要求评估确定。

　　（四）补助费

　　1.住宅房屋。

　　（1）搬迁补助费。选择房屋补偿的每户3000元，选择货币补偿的每户1500元。

　　（2）临时过渡费。选择房屋补偿的，以协议约定的临时过渡期限（高层安置楼房不超过36个月）及确认的应补偿面积，按每月每平方米10元的标准计发，因搬迁人原因延长过渡期限的，根据确认的应补偿面积，按双倍标准计发逾期临时过渡费。选择货币补偿的，以确认的应补偿面积，按每月每平方米10元的标准一次性计发10个月。应补偿面积不足45平方米的，其临时过渡费按45平方米计发。

　　（3）停产停业损失补偿金。认定为住宅与非住宅兼用房屋，因搬迁经营性房屋造成停产、停业损失的，以确认的被搬迁房屋作为非住宅使用的经营面积，按每月每平方米30元的标准一次性计发10个月的停产停业损失补偿金。对于沿公路、市政道路底层用于商业或服务业的住宅房屋，取得营业执照且有纳税记录（或免税证明）的，可以按照确认的经营面积给予搬迁时点等面积10年租金50%的等额租金补助。

　　（4）简单装修补助费。住宅房屋被搬迁人不需要简单装修的，按照补偿协议约定的安置房屋面积每平方米200元的标准给予补助。

　　2.非住宅房屋。

　　（1）搬迁补助费。以确认的房屋经营面积，按每平方米20元计发。

　　（2）停产停业损失补偿金。因搬迁经营性房屋造成停产、停业损失，选择货币补偿的，按确认的房屋经营面积每月每平方米30元的标准一次性计发10个月的停产停业损失补偿金。选择房屋补偿的，按照上述标准结合协议约定的过渡期限计发停产停业损失补偿金，因搬迁人原因延长过渡期限的，根据确认的经营面积，按双倍标准计发逾期经营性补助费。对于沿公路、市政道路底层用于商业或服务业的非商服类房屋，取得营业执照且有纳税记录（或免税证明）的，可以按照确认的经营面积给予搬迁时点等面积10年租金50%的等额租金补助。

　　（五）奖励

　　1.住宅房屋。在规定的补偿协议签订期限内签约的，根据确认的应补偿面积，按临时过渡费应计发期限以每月每平方米5元的标准给予补助；带院住宅选择房屋补偿或选择货币补偿及多层楼房选择货币补偿的，每户奖励10平方米的补偿面积（该奖励面积不计入临时过渡费的基数）。在规定的期限内签订补偿协议并搬迁腾房的，每户奖励2万元，具体发放方式在房屋搬迁补偿方案中予以明确。

　　2.非住宅房屋。在规定的期限内签订补偿协议并搬迁腾房的，每户奖励2万元，具体发放方式在房屋搬迁补偿方案中予以明确。

　　六、村庄集体经济发展用房

　　社区改造项目按所有村民均选择房屋补偿方式计算应补偿住宅房屋面积（含10平方米奖励面积）7%的比例，在安置区内配建商业用房。该商业用房仅限村庄自用或对外租赁，所产生的租赁费等收益，专项用于集体经济发展、村民福利等支出。配建的商业用房不得抵押或销售，具体管理办法由街道组织村庄根据实际情况制定。

　　七、改造程序

　　（一）项目前期

　　1.前期论证、启动实施。片区改造前由街道办事处组织村庄召开两委会、党员会、村民代表会，广泛征求村民改造意愿，被搬迁村民户数同意率达到95%以上，拟定改造项目可行性分析报告，报区政府常务会议通过后启动实施。

　　2.前期准备、调查摸底。经区政府常务会议研究批准的改造项目，须停止一切与实施改造无关的建设活动，相关部门停止一切土地、建设、房产、户籍等手续的办理。街道办事处会同区政府相关部门依法依规按程序确定土地、房屋评估机构，摸清土地房屋状况，调查结果在拆迁范围公示，并将公示情况报领导小组办公室备案。组织评估机构对改造区域的土地、房屋及附属物进行评估。调查结果和评估结果作为补偿方案制定、补偿资金及项目平衡测算、安置区规划的依据。

　　3.制定方案、审查报批。街道办事处按照《村民组织法》相关规定，组织村庄召开两委会、党员会、村民代表会，形成同意实施村庄搬迁改造的决议；组织村庄制定《社区改造实施方案》，方案包括社区改造安置补偿方案、安置区初步规划方案、资金平衡方案等，报旧城区社区改造领导小组办公室组织相关部门审查，经领导小组同意后实施。对照实施方案，改造项目启动拆迁之前一定要做到“三个落实”：补偿费和安置房建设资金要落实、安置区的规划要落实、安置区的土地要落实。

　　4.面积确认、征求意见。街道办事处组织村庄，广泛征求村民对安置补偿方案和安置区规划方案意见；同步开展面积确认；公开选定房屋拆除公司。

　　5.签订协议、搬迁腾房。街道办事处根据村民反馈意见情况，修改完善安置补偿方案和安置区规划方案，发布住宅房屋搬迁通告，公布安置补偿方案及货币补偿价格，组织村民签订协议，按照约定时间搬迁腾房，收回被搬迁房屋的相关证件，办理注销手续。将分户补偿情况在拆迁范围公布，并将公布情况及每户补偿协议报领导小组办公室备案。

　　（二）土地收储整理。区政府可以委托街道办事处作为土地收储整理单位，也可以由街道办事处按法定程序选定区属国有平台公司或有实力的市场主体作为社区改造项目土地收储整理单位。鼓励土地收储整理单位参与安置房屋建设投资和平衡用地开发建设。

　　土地储备成本核算、成本确定、资金支付等事宜，参照青岛市土地储备管理工作的相关要求执行。

　　（三）安置房屋建设。街道办事处可以按法定程序选定区属国有平台公司或有实力的市场主体作为安置房屋建设单位。安置用地可以公开处置，也可以通过划拨方式取得。以划拨方式取得的，建设单位应当在安置房屋交付前补缴土地出让金，取得安置房屋完全产权。

　　安置房屋建设成本包括：建设用地的征地费用和拆迁补偿安置费用、勘察设计费和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区应摊非营业性配套公建费)、管理费（以前四项之和为基数，控制在2％以下）、贷款利息（利息支出计算基数不得超过本款所列前四项成本之和的40％，其中多层住房计息时间不得超过18个月；高层住房建筑高度50米以下的，计息时间不得超过24个月；建筑高度50米以上的，计息时间不得超过36个月。利率按照国家规定执行）。利润以上述成本前四项之和为基数，不得超过3％。

　　安置后的剩余房屋，由所在街道向区政府提出申请，经批准后，补缴土地出让金、基础设施配套费等相关费用后，可按普通商品房屋进行销售。其中，属于国有资产的剩余房屋，由街道办事处（区属国有平台公司）委托有资质的中介机构按市场价格进行评估，经区政府批准后销售。实现的销售收入可以用于社区改造项目。

　　（四）平衡用地处置。通过公开出让方式处置。

　　（五）安置区后续管理。由街道办事处指导村居采取民主决策程序或公开招标方式选聘物业服务企业，做好安置区后续物业管理工作，确保居民安居乐业。村庄通过民主决策程序确定村民物业费补助标准。

　　八、政策支持

　　（一）信贷支持。区旧城区社区改造领导小组办公室会同区发改、财政、街道、区属国有平台公司积极争取国开行、农发行等政策性贷款，积极争取发行政府专项债券，专项用于安置房屋建设。

　　（二）资金支持。社区改造项目在村（居）旧址范围内（涉及异地安置的可在旧址面积范围内）实现的土地出让收入扣除土地储备成本、提取相关基金后，净收益补助所在街道；由建设单位上缴的契税、土地增值税、土地使用税、增值税、城市建设维护税、企业所得税、印花税等属于我区区级地方留成部分，给予所在街道等额财政资金补助。该两项补助资金全部用于社区改造。

　　上述村（居）旧址范围包括村庄（居委会）范围内及周边零星的村（居）民住宅和非住宅、社会公共事业、公共设施、工矿企业等国有或集体建设用地。不含村庄内及周边农用地、未利用地、国有或集体成规模的工矿企业建设用地、市政道路和公路。村（居）旧址用地范围及面积，由所在街道提供村庄旧址土地利用现状图，区旧城区社区改造领导小组办公室会同区房地产业发展服务中心、自然资源局及街道共同确认。

　　建设单位上半年上缴的税款，在当年第二季度以后申请审核；下半年上缴的税款，在当年第四季度以后申请审核。由改造项目所在街道向区旧城区社区改造领导小组办公室提出申请，区旧城区社区改造领导小组办公室会同区财政局、税务局等单位审查确认、并报区政府批准后由区财政拨付。

　　（三）税费支持

　　1.行政事业性收费。社区改造项目中回迁安置、社会公共事业、公共设施和村庄集体经济发展用房，免收即墨区级及以下征收的行政事业性收费；免收城市基础设施配套费（供热、供气收费除外）等政府性基金；服务性收费减半征收。

　　2.配套经营性收费。电力、通讯、市政公用事业等企业要对社区改造项目给予支持，新建安置区有线电视、供水、供电、供气、供热、排水、通讯等市政公用设施，涉及入网、管网增容等经营性收费，按不超过规定标准的50%收取。

　　3.改造项目搬迁补偿协议完成后的30日内，由项目所在街道将房屋搬迁通告和补偿协议相关信息资料报区房地产业发展服务中心。住宅房屋的被搬迁人选择货币补偿又重新购买商品住房，经区房地产业发展服务中心审查后出具证明，由税务部门办理契税减免手续。购房成交价格不超过货币补偿总额的，对新购房屋免征契税；超过货币补偿总额的，对差价部分按规定征收契税。

　　九、其他

　　（一）区级重点项目及因公共利益需要搬迁房屋的，补偿标准可以参照本意见执行。

　　（二）在社区改造过程中，要严格按照规划实施，不得擅自变更，确需变更的应经区政府批准后实施。对擅自改变城中村改造规划，变通或改变搬迁政策等违反政策、突破政策、影响搬迁秩序的行为，由纪检监察部门严格追究相关人员责任。

　　（三）本意见自2022年5月13日起施行，有效期至2025年5月12日。本意见实施前，经区政府批准已经实施的项目，仍按原批准意见执行。

　　（四）本意见未尽事宜，由区旧城区社区改造领导小组办公室负责解释。

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　　青岛市即墨区人民政府

　　2022年4月14日

　　来源：即墨区人民政府网