北京农村拆迁律师：城中村改造范围在扩大，涉及300多个城市！但老百姓要注意这些！

　　近日，为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，住房和城乡建设部、财政部联合印发通知，部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。不过，从该知中我们了解到，对城中村改造政策支持范围进行了扩大，从最初的35个超大、特大城市和城区常住人口超过300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。

　　也就是说，只要地方资金能平衡、征收补偿方案成熟，那么对于符合条件的，均可以纳入在国家支持的范围内，这足以看出国家在城中村改造这块是多么地重视。除此以外，在该通知中还提到了补偿方式方面的，一般情况下，无论是城中村改造还是其他普通的征收活动，都有货币补偿和产权置换两种方式，但结合此次通知中的内容来看，今后的城中村改造可能主要会以货币补偿的形式进行，减少产权置换这一种方式。

　　之所以会推动货币化的安置方式，其目的可能有两个，一是可以让老百姓灵活性的选择自己想要的住房，缩短过渡时间，同时也能促进市场加速消化现有的库存。二是，可以减少地方政府部门在建设安置房上的财政压力。

　　总之，实施城中村改造，无论是对老百姓来说，还是对地方来说，都是一件对非常有利的，通过城中村改造，不仅可以改善生活在城中村的老百姓的生活质量、居住环境，而且还可以促进地方经济发展，快速释放土地资源等。

　　当然，实践城中村改造可不是一件简单地事情，由于城中村改造涉及广大老百姓的利益，且范围又广，所以在此过程中往往出现各种各样的纠纷，尤其是在补偿方面，那么，今后如果遇到了城中村，作为被征收人要注意哪些呢？主要有以下几点

　　一是、城中村改造必须要尊重老百姓的意愿

　　城中村改造并非是因公共利益而实施的征收项目，城中村改造具有一定的公益性质，而且与普通的征收还有不一样的一点是，城中村改造还不具有强制性。也就是说，在推进城中村改造时，需要与老百姓商量着来，一般情况下，在启动城中村改造之前需要先调查民意，这是必须要有的一步。

　　这里需要大家注意的是，实践中，有的民意调查一项工作会跟房屋摸底这项工作一块进行，也就是，相关部门并不会专门进行民意调查这项工作，而是在了解城中村改造范围内的房屋情况时，一块询问老百姓对城中村改造的意愿，并让大家在文件上签字确认。所以，大家对相关的文件一定要仔细看，一般如果绝大多数老百姓都不同意改造的话，那么城中村改造项目就不能推进。

　　二是、注意评估机构的选定、评估方式

　　虽然城中村改造是一项具有公益性质的活动，但是在对房屋价值进行评估时，被征收人是有权利参与的，相关部门是不能以各种理由就决定，否则就是违法的。评估环节对被征收人来说可谓是非常的重要，想必大家也应该都知道，被征收房屋的价值是由评估机构评估确定的，尤其是国有土地上的房屋，所以在选择评估机构时大家一定要与进来。

　　对于评估机构的选定，被征收人是有权利的，相关部门不可以剥夺。也就是说，被征收人可以在规定的期限内协商选定自己比较中意的评估机构，对于没有在规定的期限内选定成的，相关部门也不能直接选定，而是需要通过抽签等方式确定。

　　这里需要提醒大家，在选择评估机构时，一定要注意评估机构是否有具有对被征收房屋价值进行评估的资质，比如有没有营业执照、工作人员有没有相关的证件等等，这是非常重要的，如果没有，那出具的评估报告可能也就存在一定的漏洞。

　　另外，对被征收房屋价值的评估方式，如果是住宅类的房屋，那么评估机构应当选择市场比较法来对被征收房屋进行评估，如果是成本法等，那么对被征收人来说就会非常地不利，其补偿可能就会非常地低。因此，在评估机构对被征收房屋价值进行评估时，被征收人一定要看清楚，评估机构是否选用了市场比较法进行评估，如果不是，建议马上提出来。

　　当然了，能影响被征收房屋价值的，不光是评估方法，还有房屋面积、始建年限、地理位置等等因素，评估机构在对被征收房屋价值进行评估时，还应当在考虑到这些，然后作出最终的评估报告和分户评估报告。

　　三是、要注意补偿方式的选择

　　评估报告一作出，那么紧接着相关部门就需要落实具体的补偿安置工作了。一般，补偿安置的方式有两种，一种是货币补偿，另一种是产权置换。但结合两部门近日发布的通知来看，今后可能主要会以货币补偿的方式推进城中村改造。

　　但是，想必大家都知道，由于土地性质仍然是集体性质（个别可能已经纳入在城市规划区），所以一般情况下，许多地方还是会坚持根据《土地管理法》中的规定，对被征收人进行补偿，倘若按照《土地管理法》中的规定进行补偿，那很有可能就会导致被征收人买不到合适的房屋。因此，在这种情况下，相关部门需要结合实际的情况，尽可能地保障被征收人的权益，不能一味地参照征地区片综合地价来补偿。

　　总之，凯诺律师想要说的是，大家在选择货币补偿时，一定要对补偿标准进行衡量，如征收方提供的货币补偿是否足够能在当地买一套房屋，这是非常关键的，如果货币补偿无法让自己买得起房屋，建议被征收人拒绝签订补偿安置协议，不能使老百姓越拆越穷。

　　当然了，如果在改造之前，该地块已经被纳入在城市规划区内，那么，选择货币补偿时，就需要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定进行补偿。对于地方提供产权置换的，且被征收人想要安置房的，那么还要注意安置房的位置，包括安置房周边交通是否便利，生活是否方便等等。

　　总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家的是，城中村改造关系着老百姓的切身利益，所以，在整个改造过程中，一旦发现相关部门违反政策规定推进改造项目，遇到以威胁利诱的方式试图强迫自己搬迁上楼，或者是补偿明显会让自己的生活水平越来越低等，那么被征收人一定要马上咨询专业律师。