最高法裁判观点：非本村成员购买农村房屋，后续买方与房屋征收部门签订的房屋拆迁协议也应无效

　　（2019）最高法行申368号

　　本院认为，本案的审查重点系黄某请求仪陇县政府履行的房屋拆迁产权调换协议的合法性问题。根据我国法律法规的有关规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。根据本案已查明的事实，黄某并非四川省仪陇县村民，其与该村村民签订的《关于以房屋抵还借款的协议》，违反了法律法规的规定，应当认定为无效。黄某基于《关于以房屋抵还借款的协议》而与四川省仪陇县新县城建设指挥部签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》因缺乏合法的前提基础，故亦应归于无效。黄某请求仪陇县政府依约履行房屋征收补偿协议，一审判决驳回其诉讼请求，二审维持一审判决，并无不当。

　　评析

　　简要案情

　　在 2002 年 4 月 29 日，四川省仪陇县村民李某某、王某（甲方）与黄某以及黄某某、周某（乙方）签订了《关于以房屋抵还借款的协议》，协议中表明甲方自愿将坐落在四川省仪陇县自建砖混结构的楼房划出约 260 平方米给乙方，用于偿还 6 万元借款 ，其中黄某占有面积 90 平方米。楼房抵给乙方后，产权证暂时保留在甲方，乙方可随时搬入居住，甲方不得拒绝。2002 年 8 月 2 日，四川省仪陇县新政镇大东村民委员会在该协议上盖章确认属实。需注意的是，黄某并非四川省仪陇县新政镇大东村村民。

　　2007 年，因四川省仪陇县新县城建设需要，新政镇大东村的房屋被纳入规划拆迁范围，并制定了《仪陇县新政城市规划区征地房屋拆迁补偿安置实施细则》。2008 年 5 月 18 日，四川省仪陇县房地产管理局对李某某抵给黄某等三人的房屋进行审核，确定建筑面积 244.79 平方米，并载明产权属实，可以发证。次日，四川省仪陇县新县城建设指挥部与黄某等 3 人签订了《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》，对安置区域、安置费用、过渡期限及费用等相关事项进行了约定 ，同时黄某等三人获取了四川省仪陇县新县城建设指挥部松海路还房安置区拆房顺序号 0204。

　　然而，后来仪陇县政府发现黄某和李某存在违规行为。2012 年 8 月 20 日，四川省仪陇县县城建设指挥部与李某某签订了《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书的补充协议》，其中提到李某某在房屋拆迁时将部分被拆迁房屋面积（包括违规修建面积）出售给第三方（黄某等），现李某某同意自行解除与第三方的买卖关系，并同意放弃安置还房，第三方与甲方签订的原拆迁协议作废。但李某某与黄某一直未解除《关于以房屋抵还借款的协议》 。

　　黄某因仪陇县政府拒绝履行拆迁补偿协议，向法院提起诉讼。一审法院四川省南充市中级人民法院经审理认为，黄某不是仪陇县新政镇大东村村民，李某某与其签订《关于以房屋抵还借款协议》，属于向集体经济组织以外的人员转让农村住房和宅基地，违反了集体经济组织的成员权属性，所以黄某取得该房屋的行为不合法，其与仪陇县政府签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》主体资格不合法，该产权调换协议无效，遂驳回黄某的诉讼请求。黄某不服一审判决，提起上诉，四川省高级人民法院二审维持原判，认为黄某作为城镇居民，与李某某签订的协议违反法律、行政法规的强制性规定，不具备拆迁安置主体资格，一审认定协议无效并无不当。黄某仍不服，向最高人民法院提出再审申请，最终最高人民法院经审查驳回了黄某的再审申请，确认基于无效房屋买卖协议签订的征收补偿协议无效。

　　征收补偿协议无效的详细解读

　　在黄某与仪陇县政府的案件中，黄某与仪陇县政府签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》被判定无效，具有多方面的明确依据和充分理由。从法律规定的层面来看，我国农村宅基地制度明确规定，宅基地归农民集体所有，其使用权流转严格限制在本集体经济组织成员之间。这是基于保障农村村民基本居住权益、维护农村土地管理秩序等多重政策目标而设立的强制性规定。黄某并非四川省仪陇县新政镇大东村村民，不具备该村集体经济组织成员身份，按照法律规定，其本就无权取得该村宅基地的使用权。然而，黄某却通过与该村村民李某某签订《关于以房屋抵还借款的协议》，试图获取农村房屋，该行为明显违反了农村宅基地使用权流转的法律规定，该房屋买卖协议应被认定为无效。

　　而征收补偿协议与房屋买卖协议之间存在着紧密的关联性，征收补偿协议是基于被征收房屋的所有权及相关权益而签订的。在本案中，黄某对涉案房屋的所谓 “权利” 来源于其与李某某签订的无效房屋买卖协议。由于基础的房屋买卖协议无效，黄某无法合法取得房屋的所有权及宅基地使用权，也就不具备与仪陇县政府签订合法有效的征收补偿协议的主体资格。从合同的合法性角度而言，一个有效的合同必须建立在合法的基础之上，当基础协议无效时，基于该协议签订的后续协议自然也难以有效成立。

　　此外，从维护农村集体土地管理秩序的角度出发，如果认定黄某与仪陇县政府签订的征收补偿协议有效，将会对农村集体土地管理秩序造成严重的冲击和破坏。这将使得非本村成员通过无效的房屋买卖协议获取农村房屋征收补偿利益的行为合法化，违背了农村宅基地制度设立的初衷，也损害了其他本村集体经济组织成员的公平权益，可能引发一系列的社会矛盾和纠纷。因此，综合以上多方面的因素，法院判定黄某与仪陇县政府签订的征收补偿协议无效是合理且合法的，符合法律规定和社会公共利益的要求。

　　法律推理与逻辑关系梳理

　　农村房屋买卖协议与征收补偿协议之间存在着紧密的法律逻辑联系。农村房屋买卖协议是基础合同，它确定了房屋所有权及相关权益的流转情况。根据我国法律规定，农村宅基地归农民集体所有，宅基地使用权与集体经济组织成员身份紧密相连，只有本集体经济组织成员才有资格取得和使用本集体的宅基地。非本村成员购买农村房屋的协议，由于违反了宅基地使用权流转的强制性规定，从法律性质上讲是无效合同。

　　而征收补偿协议的签订，是以被征收人对被征收房屋拥有合法的所有权及相关权益为前提条件的。当农村房屋买卖协议无效时，非本村成员无法依据该无效协议合法取得房屋的所有权和宅基地使用权，也就不具备成为合法被征收人的资格。在这种情况下，非本村成员与征收方签订的征收补偿协议就缺乏合法的基础，按照法律逻辑和合同效力的相关原理，该征收补偿协议也应被认定为无效。

　　从法律体系的完整性和一致性角度来看，这种法律推理和逻辑关系的确定，有助于维护农村土地管理制度的严肃性和权威性，保障农村集体经济组织成员的合法权益，防止因非本村成员违规购买农村房屋并获取征收补偿利益而导致农村土地管理秩序的混乱。同时，也为司法实践中处理此类案件提供了清晰的法律逻辑指引，确保司法裁判的公正性和合理性，促进法律的正确实施和社会秩序的稳定。

　　来源：行政涉法研究