【问题】

　　经营性房屋的承租人与房屋征收补偿决定之间是否具有利害关系？

　　【解答精要】

　　经营性房屋的承租人虽非房屋征收补偿决定的相对人，但承租人作为被征收房屋的使用权人，征收房屋带来的搬迁、临时安置等问题及停产停业损失将由承租人实际承受。为保护经营性房屋的承租人的合法权益及顺利实现房屋征收，不应片面否定承租人与房屋征收补偿决定之间存在的利害关系。

　　【具体阐释】

　　经营性房屋与住宅房屋相对应，系用于办公或生产经营的房屋，主要包括商业用房、工业用房或其他公务用房。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条的规定，被征收房屋的补偿范围包括三部分：一是被征收房屋价值的补偿；二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。其中，第一项是对被征收房屋所有权的补偿，第二、三项是对被征收房屋用益物权的补偿。在现实中，往往存在用益物权人与所有权人不一致的情形。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定。就民事权益保护的角度来讲，《物权法》对所有权人、用益物权人因财产被征收而获得补偿或就补偿金优先受偿的权利做出明确的规定。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》将被征收人仅规定为房屋所有权人，在房屋征收补偿程序中，房屋征收补偿决定的相对人是房屋所有权人而非承租人，但是如果承租人对被征收房屋的占用、使用、收益的权能因此而受到侵害，其与房屋征收补偿决定之间仍然具有利害关系，承租人得就房屋征收补偿决定提起或参与行政诉讼。

　　房屋征收补偿决定改变了被征收房屋的权利状态，影响承租人对被征收房屋的使用权。房屋征收补偿决定包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，其中，与承租人具有利害关系的内容包括：

　　一、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿

　　此类补偿是对经营性房屋的实际使用者因搬离、腾房而产生的相关费用的补偿。在被征收人未实际使用被征收房屋的情况下，因房屋征收而搬离、腾空被征收房屋产生的损失实际由承租人负担。承租人虽然可依其与被征收人之间房屋租赁合同或依据承租人与被征收人就因房屋征收时双方权利义务的具体约定向被征收人主张民事权利,但为避免被征收人侵害承租人合法权益，应认可承租人与房屋征收补偿决定之间存在利害关系。

　　（一）搬迁、临时安置费用的内容

　　承租人因征收房屋致使不能在被征收房屋内继续从事办公或生产经营的，其将办公用品或生产经营所需设备从被征收房屋搬离产生的费用；或承租人与被征收人未解除租赁合同，由承租人自行负担临时用房以继续履行租赁合同的，承租人负担的临时用房租赁费用，属于搬迁、临时安置补偿的范围。

　　（二）搬迁、临时安置费用的救济

　　承租人与被征收人未能就因征收房屋产生的搬迁及临时安置费用负担达成一致意见的，可就依房屋征收补偿决定确定的补偿标准计算的搬迁、临时安置补偿数额申请保留，待其与被征收人之间民事权利义务明确后由实际权利人领取。

　　二、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿

　　此类补偿主要是对商业用房、工业用房经济功能贬损的补偿。当承租人与被征收人未就承租人停产停业损失达成一致意见之时，存在承租人停产停业损失的补偿问题。如承租人与被征收人未能就承租人的停产停业损失的补偿问题达成一致意见，承租人即与房屋征收补偿决定中相关内容具有利害关系。

　　（一）停产停业损失的内容

　　停产停业损失包括经济损失和费用支出两部分。经济损失是因生产不能进行而导致的生产经营利润的减少，是承租人的可期待利益。费用支出是因不能继续使用被征收房屋而导致的生产设备等生产资料搬迁运输的相关费用、停产停业期间职工待遇或安置费用及其他经营性支出，是承租人的必要支出及直接损失。

　　（二）停产停业损失的救济

　　承租人与被征收人无法就停产停业损失的补偿达成一致意见的，可就相应数额的补偿款向房屋征收部门申请保留，待其民事权利确定后，由其领取相应补偿款。根据被征收人选择补偿方式的不同，对承租人停产停业损失的确定也有不同。如系货币补偿，房屋征收部门一次性补偿被征收人损失，承租人只可就合理数额的补偿款申请保留并待通过诉讼、协商等途径明确停产停业损失后再予领取。如系产权调换补偿，应按照征收补偿决定确定的标准及期间计算停产停业损失，并向房屋征收部门申请保留相应补偿款。

　　(撰稿：李卫国)来源：行政法实务