北京企业拆迁律师：什么是“先补偿、后搬迁”？如何理解？

　　根据相关的法律法规，因公共利益需要征收老百姓的土地（耕地、林地、草地、农场等其他农用地）、房屋的，需要给予被征收人公平、合理的补偿，保障被征收人原有的生活水平不降低，长远生计有保障。征收关系着土地、房屋被征收人的切身利益，所以除了要给予被征收人合理、公平的补偿之外，在相关的法律法规上还明确规定了，实施土地征收、房屋征收应当要与被征收人签订补偿安置协议，并遵循先补偿、后搬迁原则。

　　比如《土地管理法》中规定，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

　　那也就是说，不管是征收农村集体土地，还是征收国有土地上房屋、单位，不管有没有涉及房屋，相关部门均需要落实先补偿、后搬迁的征收原则，之后才可以开展具体的征收工作。那么何为先补偿、后搬迁呢？

　　从实践过程中来看，有的被征收人，甚至有的征收方都会认为，先补偿后搬迁就是只需要与被征收人就补偿事宜签订补偿安置协议了，那么其就算遵循了先补偿、后搬迁原则，其就可以肆无忌惮的利用土地进行建设了。那么这样理解先补偿、后搬迁是否符合法律法规呢？

　　很显然，肯定是不符合法法律法规的，绝大多数人都误解了先补偿、后搬迁这条规定。事实上，所谓的先补偿、后搬迁并非只是与被征收人就补偿事宜签订协议这么简单。个人而言，先补偿、后搬迁主要看得还是征收方有没有把征收程序有没有履行到位，征收细节有没有落实，其次就要看补偿标准是否合理等等。

　　如果征收程序符合法律法规，征收细节也都全部落实到位，那么征收方日后肯定也会落实先补偿、后搬迁原则，倘若征收细节，甚至大的征收程序都没有履行到位，那自然其也就不算落实了先补偿、后搬迁这一条征收原则。

　　比如说，征收国有土地上房屋时，征收方需要就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、违约责任等事项，与被征收人签订补偿安置协议。

　　从原则上来说，补偿安置协议上必须要有上述这些事项才行。只不过实践过程中，从被征收人所反映的来看，有的补偿安置协议上面却什么内容也没有，既没有具体的补偿方式、补偿金额，也没有过渡期限，违约责任等事项，只是以空格的方式代替了这些内容，很显然这样的补偿安置协议肯定是不合法的，这属于空白协议。

　　对于这样的补偿安置协议，一旦被征收人签订，那么对被征收人来说是非常不利的。因为，一旦签订空白协议，被征收人最终能不能拿到补偿，或者能不能拿到自己之前与被征收人协商好的补偿，那可就难说了。从实践过程中来看，空白协议对被征收人是没有任何保障的，征收方可能会反悔之前所承诺的补偿金额，最终填写上自己想给的补偿金额，此时被征收人想要再维权就会非常的难。

　　因此，落实先补偿、后搬迁征收原则之前，首先得征收程序合法，如果征收细节都没有履行到位，征收程序出现了很大的漏洞等，那么即使签订了补偿安置协议，那么征收方也可能实现不了“先补偿、后搬迁”的规定。当然了，如果征收程序合法，征收细节也落实到位了，那么在与被征收人签订补偿安置协议之后，征收方也可能会做到先给予被征收人补偿，再要求被征收人交出土地或房屋。

　　而抛开征收程序不说，就先补偿、后搬迁这六个字从字面意思上来理解，其实就是不管征收程序合法不合法，只要与被征收人签订了补偿安置协议，征收方就需要先给予被征收人补偿，相关补偿到位之后，其才可以要求被征收人搬迁，才可以实际占用土地，推进具体的征收工作。

　　所以，广大被征收人只要记住一点，先补偿、后搬迁绝对不是只与征收方签订补偿安置协议这么简单，仅签订补偿安置协议还不算落实先补偿、后搬迁，必须要先先支付被征收人补偿款，在未支付补偿款的情况下，不能仅已经签订了补偿安置协议为由，要求被征收人搬迁，这绝对是违反了“先补偿、后搬迁”的征收原则。

　　因此，凯诺拆迁律师最后提醒大家，在遇到土地征收或房屋征收之后，广大被征收人一定要知道先补偿、后搬迁的真正意思，千万不要被征收方忽悠了，补偿还没有到位，就交出了土地，甚至主动搬出了被征收房屋，这对被征收人来说是非常不利的。

　　实践过程中一旦遇到征收方在未支付任何补偿的情况下，就强迫自己搬迁，那么被征收人一定要尽快咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的合法权益。