北京拆迁律师：征收方通过以租代征来取代征收？

　　根据《土地管理法》中的规定，因公共利益需要，可以征收农村集体土地，包括宅基地上房屋等。但是在实际征收土地之前，拟征收土地的相关部门需要按照《土地管理法》第四十四条规定，先办理农用地转用审批手续，也就是其需要先拿到征地批复文件，把集体土地转为国有土地之后，才可以占用土地开工建设。

　　但是办理征地审批手续可不是那么简单的，如果涉及的是永久基本农田，或者永久基本农田以外的耕地超过了三十五公顷或者其他土地超过了七十公顷的，那么需要报国务院批准，在法律规定以外的需要征收的土地，则需要报省、直辖市、自治区审批。

　　而且随着新《土地管理法》《土地管理法实施条例》的施行，土地征收程序也发生了较大的变化。征收方在办理审批手续之前，需要按《土地管理法》《土地管理法实施条例》等其他相关的法律法规要完成征收前置工作，包括在拟征收范围内发布土地征收预公告、补偿安置方案，组织工作人员对土地现状开展调查，弄清楚包括房屋在内的土地权属、面积等等信息，并开展社会稳定风险评估，与被征收人签订补偿安置协议，落实补偿款等等，这也是为了保障被征地农民合法权益不被侵害。

　　所以，相关部门（征收方）想要拿到审批手续，即征地批复文件，可以说是非常难的，且时间也会非常的长，而且从实践过程中来看，有很多项目因各种原因都会拿不到审批文件，比如说征收前期工作未履行到位（未保障被征收人知情权、参与权，未实地进行土地现状调查，社会稳定风险评估）、相关的补偿费用没有足额到位等等。

　　因此实践过程中，有的征收方为了尽快推进征收工作，实现最终的征收目的，通常会在未办理任何手续的情况下，直接强迫被征收人交出土地，并实际占用土地，这就是所谓的未批先占，还有的征收方，则会为了规避审批手续，与村委会沆瀣一气，以土地租赁的方式，也就是通过以租代征的方式来实际占用土地。

　　很显然，不管在什么时候，只要没有拿到审批手续，就实际占用土地肯定都是不合法的，哪怕是以租赁的方式，永久性的占用土地也是不合法的。

　　所谓的以租代征，这里可以简单地跟大家说一下，就是征收方通过租赁的方式，与村委会签订土地租赁合同，然后约定每年每亩按多少给予被征收人租金。这里需要提醒大家，不管租金合不合适，因公共利益需要占用土地的，就只能通过征收来实现，不可以采取以租代征的方式，这是违法的占用土地行为。