北京专业拆迁律师：征地拆迁中，哪三种套路需要去避开

　　“你们家的房屋没有办理相关的审批手续，没有房屋所有权证，没有建设规划许可证是违法建筑”“你看，你们这房屋已经出现了裂缝，经鉴定公司鉴定，你所居住的房屋已经是危了，已经不能再住人了，需要马上拆除”“房屋所在位置影响了城市规划，不符合乡村规划，现你在三天之内自行拆除，否则强拆”

　　实践中，类似于这样的语言表述非常的多，相信许多被征收人也都从征收方那里听到过。可是，大家应该也都知道，无论是土地征收，还是房屋拆迁都涉及巨大的拆迁利益，所以，有的征收方为了降低征收成本，尽早实现征收目的，完成征收工作，常会采用一些看似合理，实则违法的方法来促进征地拆迁，尤其是在与被征收人就补偿事宜一直协商不成的情况下。那么，在征地拆迁中，被征收人一定要避开征收方的哪些套路呢？凯诺律师根据平日里的办案经验，为大家总结出了以下三种。

　　一、以拆违促拆迁

　　以拆违促拆迁在征地拆迁中非常的常见。从被征收人经常所映中的来看，许多征收方在征收前期根本不会对征收范围内未经登记的房屋进行调查，而是在谈补偿的过程中，眼看被征收人要拒绝签订补偿安置协议，此时，会为了能让被征收人顺利在补偿安置协议中签字，便出此下策，即告知被征收人“如果不现在签订补偿安置协议，你家房屋又没有办理相关的所有权证等审批手续，到时恐怕会连这些补偿也没有了”。

　　有的被征收人在听到征收方说自家房屋没有办理审批手续后，自己心中便已经先非常的慌乱了，害怕一分钱也拿不到，随之，转身就与征收方签订了协议，协议一签订，征收方下的套就实现了，而被征收人自己也基本失去了有所转机的大好机会。

　　而有的呢，则是在被征收人拒绝签订补偿安置协议多日后，个别征收方就会为了尽早实现征收目的，便会连个招呼也不打，直接针对被征收人作出一份责令限期拆除决定书，告知被征收人，需要在文件中规定的期限内自行拆除房屋，倘若不拆除，便会强制拆除。

　　被征收人在收到该责令限期拆除决定书（通知书）之后，才知道自己家的房屋被认定为“违法建筑”了。那么违法建筑的认定是不是只要征收方（相关部门）一张口就行了呢？显然不是的，我国对于“违法建筑”的认定及拆除都有着严格的法定程序，不是相关部门随口就能将一栋房屋认定为违法建筑的，尤其是在征地拆迁中的房屋，更不能轻易地口头上就将房屋给认定为违法建筑，必须要结合房屋的始建年限等其他客观因素，实地调查后才能予以确定房屋的合法与否。

　　实践中，征收方在未经实地调查等法定程序的情况下，就将在征收范围内未经登记的房屋全部一刀切的认定为违法建筑，这显然是不符合法律法规的，显然是存在以拆违建促拆迁的嫌疑。此时，作为被征收人一定要对这种征收行为提高警惕，在拒绝签订补偿安置协议后，一定要对自己的房屋情况再次确定，包括房屋的始建年限等，如果始建年限比较早，是2000年前后的房屋，一般情况下是不宜认定为违法建筑的。

　　二、以拆危促拆迁

　　以拆危促拆迁，同样也是征地拆迁中很常见的套路，明明好端端的房屋，住了几十年的房屋，在遇上征地拆迁后，就突然之间、一夜之间变成了危房。从实践过程中来看，有的地方相关部门为了降低征收成本，促进征地拆迁，通常会选择性的将部分被征收人的房屋或是个人未签订补偿安置协议的被征收人的房屋，用挖掘机挖个大洞，拆除其房屋与之相关的部分墙体，然后再让鉴定公司，对整栋房屋进行危房鉴定，并出具相应的紧急避险文件或是拆除危房的决定书。

　　对于征收方的这种行为，不用问，肯定是不合法的。首先，房屋是不是危房，不是征收方说了算，而且就算房屋是真的房屋，也不应当由征收方申请危房鉴定。一般情况下，能申请危房鉴定的主体只能是房屋所有权人或是房屋使用权人，如果是其他人员，那则是不合法的，相关的鉴定公司所出具的鉴定报告的合法性，那同样也是有待商榷的。其次，并不是所有的危房都需要拆除，一般只有将房屋鉴定为D级，也就是，房屋整体结构已经扭曲，已经无法通过修缮、加固让房屋变成安全住房时，那么，此时房屋才可以被拆除。

　　可是实践中，个别征收方便不管三七二十一的，直接将所有的老旧房屋以“危房”为由全部强制拆除，并强迫被征收人签订补偿安置协议。对此，凯诺律师提醒大家，倘若征收方非常迫切的想要把房屋鉴定成危房时，这其中一定有不可告人的秘密，广大被征收人一定要提高警惕，一旦遇到，建议被征收人马上收集相关的证据材料，并及时地咨询专业律师。

　　三、以租代征

　　另外一个就是以租代征。所谓地以租代征就是，相关部门通过与村委会签订土地租赁合同，来达到实际且永久性占用土地的目的。简单点来说就是，以一年每亩xx元给予被征地农民土地租赁金。但是，法律上规定，实际占用农民的土地，是需要办理农用地转用审批手续的，相关部门通过以租代征来实现征收，这不仅是规避办理审批手续的行为，更是侵害被征地农民合法权益的行为。

　　大家可以试想一下，如果征收方以每亩一千元的标准，甚至几百元的标准给予农民土地租赁金，那农民以后的生活还有保障吗？显然是没有的。但是实践中，征收方通过以租代征的方式来实现最终的征收目的，则成了家常便饭。对此，凯诺律师提醒大家，土地被征收以后，一定查要看此次征收中有没有相关的征地批复文件，如果有，那说明此次征地是办理了相关的审批手续，如果没有，则需要马上去村委会询问，征收方是否与其签订了相关的土地租赁合同，如果有，那建议广大被征地农民尽快通过法律途径来维护自己的权益。