自去年年底以来，各地曝光出一批违建别墅项目、“私人庄园”等，包括陕西秦岭北麓违建别墅、河北“削山造地”违建别墅群、黑龙江牡丹江市“曹园”、 河北邯郸的“袁府”、天狮集团董事长神秘会所——“华堂”等。

　　针对各省的违建别墅，近日，福建、黑龙江、贵州等省的住建部门均发出通知，要求对别墅项目进行梳理工作，并暂停办理别墅项目建设审批手续。

　　据央视财经《经济信息联播》栏目报道，这些本是违建的项目，看起来却又壕又狂。而陕西省西安某地有一栋超大的违建别墅，项目占地面积14.11亩，相当于1.3个足球场的大小。从空中观察，这处超大违建别墅远离村庄，紧邻秦岭。

　　该别墅项目所占土地全部为基本农田，属于违法占用耕地的违法行为。别墅建设未经相关部门批准，属于严重的违规建设行为。

　　而“曹园”违建已经在3月31号按法律规定必须拆除的16处建筑物和构筑物已拆除完毕。违建别墅远不止秦岭违建别墅、“曹园”一两处，目前被媒体广泛报道的还有河北邯郸的“袁府”、石家庄违建别墅群以及“神秘会所——华堂”等等。

　　有记者调查发现，“华堂”在2011年就已经竣工，但相关部门却表示土地出让合同在2013年才签订。依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条规定：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地。对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　再回头看看这些类似的违法建筑案例，从秦岭别墅到东北曹园，从河北袁府再到天津华堂，不乏相似之处。这些极度豪华的大型违建，往往都打着一个合法的名头。

　　那么“禁墅令”实施十余年来，以各种手法运作的“擦边球”项目并不少见，违建别墅如何在监管部门的眼皮子底下建成？各地清理、排查违建别墅的效果如何?背后的利益纠葛，又能否查得清、斩得断?

　　相关人员说表示，要查清楚违建别墅，前提是要把违建的标准搞清楚，这个标准搞清楚，违建问题才能真正切实查清楚。实践过程中，总有一些违建别墅项目，一开始打的旗号是旅游开发项目，有的说是休闲养老项目，但中间挟带违建别墅；有一些违建别墅是跟商品房混在一起的。此外，地方相关部门还存在不作为的问题，因为在这个问题上，有一些地方政府和开发商之间有共同利益。

　　三令五申 怎样才能管得住?

　　早在2003年政策层面已明确给别墅供地下了“禁令”，2008年1月，国务院下发的《关于促进节约集约用地的通知》，明确要求合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。除此之外，历年出台的“限墅令”就有很多：

　　2003年，国土资源部明确表示：将对别墅项目、高尔夫项目进行限制。

　　2005年，国家发改委发布规定：从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目。

　　2006年，国土资源部发文：从即日起一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。

　　2008年，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，其中明确要求合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。防止大套型商品房多占土地。

　　2010年发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，严禁向别墅供地。

　　2012年，国土资源部、国家发改委联合发文，明确规定，住宅项目容积率不得低于1.0，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外。

　　2016年，国土资源部表示：全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。

　　据相关人员表示，要加大对地方相关部门部责的力度，也要加大对违法建筑所有者本身惩戒的力度，如果不这样做的话，只会让违建者觉得，冒险是值得的，则就会进一步的扩大冒险的风险。

　　那么像“秦岭违建、曹园违建以及袁府、华堂违法建筑是否有补偿呢？

　　在回答这个问题之前，我们大家需要弄清楚的就是哪些建筑是需要给拆迁补偿的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《土地管理法》征收房屋应当对被征收人给予合理公平的补偿。但是这个补偿的前提是所拆建筑必须是“合法”的。

　　而合法建筑需要满足的条件必须是取得“建设工程规划许可证”(乡村的建筑要取得“乡村建设规划许可证”)；取得土地使用权以及取得房屋权属证书。

　　但目前从这个案例来看，都不满足以上条件。

　　但是在房屋拆迁过程中，之所以会有部分老百姓的房屋属于违法建筑，是因历史原因造成的，更是由于数年前住房面积紧张，法律条例不健全等因素造成的。对于这样的违法建筑，往往需要很认真的调查，然后按照相关规定给予合理补偿。

　　因此凯诺律师提醒大家，如果有相关部门告知你房屋属于违法建筑时，在自己不明白或是不懂的时候一定要及时的咨询律师，在有效的时间内通过行政复议或是行政诉讼的方式来维护自己的合法权益。

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