黑龙江高院裁判：行政机关形式审查无误的不动产转移登记不因事后权属争议而必然撤销

　　【裁判要旨】

　　行政机关在办理不动产转移登记时，以形式审查为原则，主要审查申请人提交的材料是否齐全、是否符合法定形式。登记机关已审查身份证明、权属证书、登记申请书及买卖契约等材料，并据此办理转移登记的，该登记行为具备事实与法律依据。即便登记后出现继承等权属争议，亦不构成对登记行为合法性的否定，当事人应通过民事途径解决权属纠纷。

　　【裁判文书】

　　黑龙江省高级人民法院

　　行 政 判 决 书

　　（2025）黑行再32号

　　再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：朱某甲（系于某甲之子），男，1966年4月28日出生，汉族，住黑龙江省木兰县。

　　委托诉讼代理人：李永贵，黑龙江富利来律师事务所律师。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：哈尔滨市自然资源和规划局，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区世纪大道1号。

　　法定代表人：崔海，该局局长。

　　委托诉讼代理人：边佳，该局不动产登记交易事务中心工作人员。

　　委托诉讼代理人：胡金国，黑龙江高盛律师集团事务所律师。

　　被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈某甲（系陈某乙次子），男，1953年7月20日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。

　　被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈某丙（系陈某乙长子），男，1951年5月23日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。

　　被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈某丁（系陈某乙三女），女，1963年6月7日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。

　　被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王某（系陈某乙的外孙女），女，1975年1月12日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。

　　被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈某戊（系陈某乙的孙子），男，1983年9月27日出生，汉族，住哈尔滨市道里区

　　陈某甲、陈某丙、陈某丁、王某、陈某戊（下称陈某甲等5人）和陈某己（已死亡）诉哈尔滨市自然资源和规划局（下称哈尔滨市自规局）、第三人朱某甲房屋所有权登记一案，朱某甲不服黑龙江省农垦中级法院（2021）黑81行终26号行政判决，向本院申请再审。本院于2025年7月11日作出（2024）黑行申1081号行政裁定，对本案提审。本院提审后依法组成合议庭，于2025年11月11日组织各方当事人询问。再审申请人朱某甲及其委托诉讼代理人李永贵，被申请人哈尔滨市自规局的委托诉讼代理人边佳、胡金国，被申请人陈某丁、王某到庭参加询问。本案现已审理终结。

　　一审法院查明，2020年7月14日，陈某甲等5人和陈某己发现于某甲在2019年7月23日将黑垦（2019）农垦哈尔滨不动产权第XX号房屋（下称案涉房屋）（权利人陈某乙，坐落于黑龙江省，建筑面积50.17平方米）变更登记到于某甲名下。陈某甲等5人和陈某己于2020年8月17日在哈尔滨市道里区人民法院立案，提起继承之诉，已由该法院予以确认。陈某甲等5人和陈某己应继承陈某乙的该房屋建筑面积50.17平方米中的21.50平方米的不动产权，该事实已被（2020）黑0102民初4350号民事调解书确定。案涉房屋的权利人为陈某乙，该房屋是陈某乙与已故前妻鲁某的共有财产。鲁某于1990年6月18日去世，其共同建造和居住的该房屋于2019年6月动迁，原平房置换现在的楼房。陈某乙与鲁某共生有子女六人，分别是陈某丙（长子）、陈某甲（次子）、陈某己（次女）、陈某丁（三女）、陈某庚（长女，其代位继承人为其长女王某）、陈某辛（三子，其代位继承人为其长子陈某戊）。黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局哈尔滨分局（下称农垦国土哈尔滨局）在办理不动产权登记业务过程中，要求申请人提交并审查的申请变更登记材料黑垦（2019）农垦哈尔滨不动产权第XX号不动产权证（下称5077号不动产权证）上注明的变更登记事由为转移登记（赠与），申请人提交的材料中并没有赠与协议，而仅有房地产买卖契约，且该契约中交易金额为0元，契约的首页上标明“夫妻更名”。申请人申请的请求不是换发不动产证，而是变更不动产权所有人。申请人申请变更不动产权证的理由不确定，农垦国土哈尔滨局没有正确履行申请人提交权属变更申请资料的审查责任，应承担相应的法律责任。且该不动产变更登记行政行为侵害了陈某甲等5人和陈某己的合法权益。陈某甲等5人和陈某己提起本案诉讼，请求撤销5077号不动产权证登记，诉讼费由农垦国土哈尔滨局承担。

　　一审法院认为，行政诉讼中的全面审查原则是指，人民法院应当针对被诉行政行为的合法性进行审查。《不动产登记暂行条例》规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。因买卖、互换、赠与不动产的情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记，并提供买卖、互换、赠与合同。申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：……（五）与他人利害关系的说明材料。不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。”不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。案涉房屋在变更登记之前，存在着继承开始后，遗产处分前产权不确定的情形，陈某甲等5人和陈某己依法享有该不动产的相应份额。陈某乙与于某甲系再婚，登记结婚的时间为1991年7月21日，在该时间之前，陈某乙与前妻鲁某共有的房屋即存在，陈某乙并无案涉房屋的完全所有权（1974年建立，产权来源为分房，房屋性质为住宅），该房屋应为陈某乙与前妻鲁某的夫妻共同财产。鲁某去世后，该房屋处于继承开始后，遗产处分前的阶段。2010年10月6日，因危房改造项目，陈某乙与前妻鲁某共同所有的房屋才拆迁置换成案涉房屋。不动产登记机关应当审查陈某乙在与于某甲登记结婚之前是否对案涉房屋拥有完全所有权，并要求陈某乙提供与他人利害关系的说明材料。存在尚未解决的权属争议的，应不予登记。黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产登记中心闫家岗分中心（下称闫家岗分中心）未要求陈某乙提供相应说明材料即办理了不动产变更登记违反规定。不动产登记机构受理不动产登记申请后，应当就有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致进行查验。本案不动产登记申请书上注明的登记原因为“夫妻更名”，5077号不动产权证登记注明的变更登记事由为转移登记（赠与），申请人提交的材料中并没有赠与协议，而仅有房地产买卖契约，且该契约中交易金额为0元，契约的首页上标明“夫妻更名”。庭审中，农垦国土哈尔滨局明确陈述本案不动产权变更登记的原因是陈某乙将案涉房屋赠与于某甲，这与申请人提交的材料相矛盾，本案不存在赠与协议，且与农垦国土哈尔滨局和于某甲在庭审中陈述本案变更不动产权登记的行为系换发不动产权证的观点相矛盾。如果是换证行为，那就应该是原房屋产权所有人和共有人以及相应信息不变动，仅仅换发新证。而本案明显发生了变动情形，陈某乙已经完全地失去了产权所有人的地位，变成了于某甲单独所有。原《中华人民共和国物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”《房屋登记办法》第七十四条规定：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：登记申请书、申请人的身份证明、证明房屋登记簿记载错误的材料。房屋登记簿记载确有错误的，应当更正。”本案房屋不动产原所有人之一的陈某乙已经去世，该房屋不动产所有权已无法恢复到陈某乙的名下。

　　关于被告主体资格确认问题。《不动产登记暂行条例》规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”本案中，作出案涉房屋变更登记的机关为闫家岗分中心，其不具备行政主体资格。负责指导和监督该分中心不动产登记工作的机关为农垦国土哈尔滨局，该局具备行政主体资格，且应列为本案被告。经释明，各方当事人均认可并同意变更被告为农垦国土哈尔滨局。

　　关于诉讼时效问题。2020年7月14日，陈某甲等5人和陈某己知道闫家岗分中心在2019年7月23日将案涉房屋变更登记到于某甲名下，并向于某甲发放了5077号不动产权证。陈某甲等5人和陈某己于2020年10月向一审法院提起诉讼，一审法院于2021年1月12日立案受理，陈某甲等5人和陈某己不超过诉讼时效。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款，第七十条第一项、第三项、第六项规定，一审判决：撤销5077号不动产权证登记。

　　二审法院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

　　二审法院认为，本案涉诉房屋的权属争议，已经通过民事诉讼确认完毕。哈尔滨市道里区人民法院作出的（2020）黑0102民初4350号民事调解书，是发生法律效力的法律文书。该调解书认定登记在陈某乙名下的房屋是陈某乙与鲁某的夫妻共同财产，陈某甲等5人和陈某己对鲁某的遗产享有合法的继承权，经法院调解，鲁某的遗产已经按照份额进行了分割。陈某乙擅自处理鲁某遗产的行为，不产生物权变更的法律效力。于某甲上诉所称哈尔滨市道里区人民法院作出的（2020）黑0102民初4350号民事调解书违反法定程序，不具有法律效力的上诉理由，没有证据证实，不能成立，依法不予支持。一审法院以协调方式解决行政争议，符合法律规定，不存在程序违法的情形。本案一审判决撤销的是权利人为于某甲颁发5077号不动产权证登记行为，对权利人为陈某乙的案涉房屋登记行为既没有被撤销，也没有作出无效处理，故该不动产登记行为仍然有效，不存在恢复执行情形。于某甲的上诉请求和理由，没有事实根据和法律依据，不能成立，依法不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第一项规定，二审判决：驳回上诉，维持原判。

　　朱某甲申请再审称，（2020）黑0102民初4350号民事调解书已被（2023）黑0102民再10号民事判决书和（2024）黑01民终1263号生效判决依法撤销。陈某甲等5人不具有行政诉讼主体资格。朱某甲在知道或应当知道新证据6个月内提出再审申请，符合法律规定。请求撤销一、二审判决，再审本案。

　　哈尔滨市自规局答辩称，陈某甲等5人与5077号不动产权证登记行为无直接利害关系，不具有提起行政诉讼的主体资格。哈尔滨市自规局审查陈某乙与于某甲提交的登记材料后作出的5077号不动产权证登记行为，符合法律规定。

　　陈某甲等5人答辩称，闫家岗农场整改时，将产权出售给个人，落户到陈某乙名下后，于某甲才与陈某乙共同生活。陈某乙为案涉房屋的所有权人。请求维持一、二审判决，驳回朱某甲的再审申请。

　　本院再审审理查明，于某甲于2022年12月31日死亡，共有朱某乙、朱某丙、朱某丁、朱某戊、朱某甲五名子女。朱某乙、朱某丙、朱某丁、朱某戊放弃参加本案诉讼，朱某甲作为继承人申请继续参加诉讼。陈某己于2024年2月25日死亡，其女赵某不申请继续参加诉讼。

　　另查明，因机构改革，农垦国土哈尔滨局已被撤销，其职权由哈尔滨市自规局承继。

　　再查明，陈某甲等5人和陈某己诉陈某乙继承纠纷一案，哈尔滨市道里区人民法院于2020年9月17日作出（2020）黑0102民初4350号民事调解书。该院于2023年7月28日作出（2023）黑0102民监5号民事裁定，决定再审，并于2023年12月14日作出（2023）黑0102民再10号民事判决，撤销（2020）黑0102民初4350号民事调解书，驳回陈某甲等5人和陈某己的诉讼请求。陈某甲等5人和陈某己不服，向哈尔滨市中级人民法院提起上诉，该院于2024年5月29日作出（2024）黑01民终1268号民事判决，驳回上诉，维持原判。

　　另查明，陈某甲等5人和陈某己诉朱某甲继承纠纷一案，哈尔滨市道里区人民法院于2023年12月14日作出（2021）黑0102民初10907号民事判决，陈某乙遗留的案涉房屋中的25.085平方米遗产由陈某甲等5人和陈某己、朱某甲各自继承七分之一份额。哈尔滨市中级人民法院于2024年6月14日作出（2024）黑01民终1263号民事裁定，撤销（2021）黑0102民初10907号民事判决，发回哈尔滨市道里区人民法院重审。哈尔滨市道里区人民法院重审后，因认为本案审理结果与其审理的案件具有关联性，现已中止审理。

　　本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第二款规定：“有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第十四条第一款规定：“行政诉讼法第二十五条第二款规定的‘近亲属’，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女和其他具有扶养、赡养关系的亲属。”本案中，于某甲死亡后其继承人朱某甲向本院申请继续参加诉讼，陈某己的继承人不申请继续参加诉讼，符合法律规定。

　　5077号不动产权证登记作出时有效的《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”第十七条第一款规定：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。”行政机关在办理转移登记时以形式审查为原则，登记所需材料的真实性当由申请人负责。本案中，陈某乙与于某甲于2019年6月27日共同向不动产登记部门提交申请，陈某乙将其所有的案涉房屋产权转移至于某甲名下。在办理过程中，双方提交了身份证件、不动产登记申请书、黑垦（2019）农垦哈尔滨不动产权第XX号不动产权证、结婚证、房地产买卖契约等材料。不动产登记部门经审查，认为上述材料符合转移登记的条件，故于2019年7月23日作出5077号不动产权证登记，具备事实与法律依据。一审判决认为陈某乙提交的材料存在矛盾，登记部门未严格履行审查义务，判决撤销5077号不动产权证登记，二审判决予以维持，属认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。

　　综上，根据《不动产登记暂行条例》第十六条第一款之规定、第十七条第一款之规定，判决如下：

　　一、撤销黑龙江省绥北人民法院（2021）黑8111行初1号行政判决；

　　二、撤销黑龙江省农垦中级法院（2021）黑81行终26号行政判决；

　　三、驳回陈某甲、陈某丙、陈某丁、王某、陈某戊的诉讼请求。

　　一、二审案件受理费共100元，由陈某甲、陈某丙、陈某丁、王某、陈某戊承担。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长 吕　行

　　审 判 员 鲁丽群

　　审 判 员 徐新卫

　　二〇二五年十一月二十七日

　　法官助理 姜胜满

　　书 记 员 薛　洋

　　来源：行政法实务