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深圳城市更新 拟采纳“个别征收+行政诉讼”方案
发布日期:2020-08-25点击率:17

  深圳宝安大道新安路段,快速发展的城市与城中村。 南都记者 赵炎雄 摄

  南都讯 记者张小玲 深圳拟规定城市更新中将产权置换搬迁补偿标准修改为“已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的,按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿”。深圳市人大常委会昨日审议了有关城市更新条例(草案修改一稿),采纳了“个别征收+行政诉讼”方案。

  参与城市更新的市场主体

  须具有房地产开发资质

  深圳市六届人大常委会第44次会议昨日审议《深圳经济特区城市更新条例(草案修改一稿)》(以下简称《条例(草案修改一稿)》)。有意见提出,棚户区改造为过渡性概念,并非法律概念,深圳没有严格意义上的棚户区,建议进一步修改相关规定。根据这一意见,《条例(草案修改一稿)》删除棚户区改造相关内容,在条例适用范围中明确规定:根据市住房发展规划,旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设的,由市、区政府按照有关规定组织实施。具体办法由市政府另行制定。

  还有意见提出,城市更新活动要更加注重城市的整体化开发和体系化运营,突出政府对城市更新的统筹协调。根据这一意见,《条例(草案修改一稿)》将城市更新的基本原则修改为“政府统筹、市场运作、规划引领、节约集约、公益优先、公众参与”,进一步突出政府总揽全市城市更新大局、统筹谋划、系统推进的运作理念,强化规划的引领作用。

  有意见提出,《条例(草案)》关于城市更新当事人使用的是“权利主体”和“市场主体”的表述,这两个概念过于宽泛和模糊,内涵不够明确。《条例(草案修改一稿)》进一步明确市场主体的内涵,并增加准入门槛,要求参与城市更新的市场主体必须是具有房地产开发资质的企业。

  此前《条例(草案)》第三十条规定了搬迁补偿标准,旧住宅区的合法建筑采用原地产权置换的,按照套内面积1:1或者建筑面积1:1.2的比例进行补偿。有意见提出,城市更新项目大多为公摊面积较少的多层建筑,而更新后的高层建筑公摊面积较大,如果按建筑面积1:1.2计算,可能达不到套内面积1:1的标准,建议修改为“按照套内面积1:1的比例进行补偿”,《条例(草案修改一稿)》采纳了这一意见。

  因实践中搬迁补偿标准由市场主体与物业权利人自行协商确定,允许高于这一标准,《条例(草案修改一稿)》将产权置换搬迁补偿标准修改为“已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的,按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿”。

  在部分情形下

  可对未签约部分房屋实施个别征收

  还有意见提出,在城市更新实际操作中有交付使用的房屋面积与搬迁安置协议约定面积不符的情况,应当对面积误差价格进行规定,建议参照《〈深圳市房地产买卖合同(预售)〉示范文本》的有关内容,增加关于面积误差计价办法的表述。《条例(草案修改一稿)》采纳了这一意见,明确产权置换面积因误差导致不足的,由市场主体按照该项目商品房备案销售价赔偿;超出面积误差在3%以内的,物业权利人可以不再支付超面积部分的房价。

  深圳市人大法委还认为,城市更新改造是城市规划实施的组成部分,是对城市整体空间与土地价值的重构。开展城市更新的目的是提升城市基础设施建设和管理水平,完善公共服务配套设施,改善人居环境质量,实现对周围片区的良性辐射,带动整个城市的可持续发展,符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益予以征收的规定精神。

  《条例(草案修改一稿)》采纳了“个别征收+行政诉讼”方案,并进一步明确了政府实施个别征收的适用情形、征收标准、征收程序和补偿方案。规定城市更新项目经行政调解后仍未能签订搬迁安置协议,有下列情形的,区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收,包括拆除范围内专用部分建筑面积在5万平方米以下的旧住宅区,已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%等。

  有意见提出,为确保公益优先的落实,城市更新配套的公共服务设施建设应当与整个更新项目同步实施。《条例(草案修改一稿)》采纳了这一意见,增设一条:无偿移交给政府用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的用地,与城市更新项目配套的城市基础设施和公共服务设施的建设应当优先安排,与城市更新项目同步实施。相关部门可以委托实施主体代为建设,在建设完成后按照土地使用权出让合同和项目实施监管协议办理产权登记。

  链接

  这些情形下 可依法个别征收

  拆除范围内专用部分建筑面积在5万平方米以下的旧住宅区

  已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%等     来源:南方都市报