北京土地征收律师：无证房屋合法性的判定，直接依据卫星航拍图？

　　关于无证房屋我们之前说过很多次，用大白话来说就是什么手续也没有办理的房屋，这类房屋一般缺少审批手续和建房手续，从实践过程来看，是当事人擅自占用农村耕地或是其他农用地所建，当然也有的可能是在自家宅基地上翻建的房屋。

　　这里我们要额外说一下，按照现在的法律法规，在宅基地上翻建房屋或是扩建房屋也都需要办理建房审批手续，如果在建房之初没有向村委会或是乡镇人民政府提交建房申请，日后一旦该房屋被征收，或是在相关部门开展的针对违法建设活动中被发现，被投诉、举报，那么该房屋基本上就会被认定为违法建筑。

　　房屋一旦被认定为违法建筑，那么对当事人来说可不是一件好事，自己辛辛苦苦建设的房屋，搞不好可能就会被相关部门的一纸通知给强制拆除，甚至是没收，倘若该无证房屋还在征收范围内，那么，被征收人不仅拿不到相应的拆迁补偿，房屋同样也面临着被强制拆除的情况。

　　不过，针对这类无证房屋是否是合法的认定，并没有那么地简单，在认定无证房屋是否是合法或是违法之前，相关部门需要严格按照《行政处罚法》中的规定对该无证房屋进行调查、认定。但近日， 山东济南的一位当事人咨询了律师这样一个问题。

　　李某是山东省济南市人，其在该市拥有合法的宅基地，后来其在该宅基地上对之前的老旧房屋进行了翻建，由于不知道翻建还需要向村委会提交申请，还需要办理相关的建房手续，所以其便将旧宅子拆除，直接在原有的宅基地上进行了翻建。

　　翻建之后的几年里一直住的好端端的，也没有相关部门或是村委会来找自己麻烦，更没有相关部门的工作人员上门来说自己家的房屋是违法建筑，是无证房屋，且也没有对自己作出任何的处罚。可就在去年，当地相关部门规划建一条高速公路，所以自己家的房屋与邻居家的几亩土地被划在了征收范围内。

　　房屋在征收范围内的李某非常地高兴，本以为通过此次征收会让自己的生活质量有一个质的改变，会让自己住上环境更好的房子，但让其没有想到的是，在划入征收范围内没多久，就被相关部门告知自己家的房屋是违法建筑，而且还针对自己作出了行政处罚决定书，要求自己在一个星期内自行拆除房屋（在房屋被认定为违法建筑之前，相关部门与被征收人，也就是李某就补偿事宜进行了协商，可一直没有协商成功）。

　　房屋被认定为违法建筑以后，李某觉得这事非常的蹊跷，自己住的好端端的房屋怎么突然就被认定为违法建筑了，而且相关部门是如何认定的，怎么认定的，自己是一概不知，直到收到责令限期拆除决定其才知道房屋被认定为违法建筑了。

　　面对这种情况，李某随后就咨询了相关部门，可相关部门工作人员口头告知李某说是卫星航拍图拍到了其家的房屋没有办理相关的证件，所以是“违法建筑”。

　　住的好端端的房屋在遇到拆迁后被认定为“违法建筑”作为被征收人自然是无法接受的。但是就李某所映的问题中我们发现两处非常不合理的地方。一个是，相关部门在认定房屋为违法建筑之前，就房屋信息进行了登记，且就补偿事宜进行了谈判。另一个是，相关部门在对李某的无证房屋进行认定时，直接依据的是卫星航拍图，并没有实地调查、认定。

　　针对第一个问题，一般来讲，无论是集体土地上房屋征收还是国有土地上房屋征收，相关部门在确定征收范围之后，就需要马上针对未办理审批手续的房屋进行调查、认定，而不是在补偿阶段，对认定为合法建筑的，依法给予补偿，对调查之后，发现房屋确属于违法建筑的，不予补偿。

　　此次征收中，征收方已经对被征收房屋信息在作出行政处罚决定之前就进行了登记，也就是征收方认可了该房屋，因此，个人觉得，征收方在登记房屋信息之后，又以违法建筑进行处罚的行为有所不妥，有所不合理。

　　针对第二个问题，就算李某的无证房屋真的是违法建筑，那么相关部门也应当严格按照有关规定进行调查、认定。但此次征收中，对李某f无证房屋的认定，相关部门仅依据卫星航拍图，没有实地走访、调查，就将李某的房屋直接判定为违法建筑，这显然不符合要求，不符合规定。

　　虽然卫星航拍图也是认定违法建筑的证据，但并不是唯一的依据，相关部门不能仅凭卫星航拍图将无证房屋全部打入“死牢”，否则，这种做法显然就过于简单粗暴。事实上，卫星航拍图（卫片执法图斑）只是相关部门用来保护耕地，发现违法违规占地的一种监测手段，所以，为了不让相关部门侵害当事人的合法权益，在下面两个通知中就对此提出了明确要求。

　　在《自然资源部关于统筹规范耕地保护卫星遥感监测工作的通知》中指出，卫片监测是及时掌握耕地变化情况的辅助工具，是监测预警耕地不合理流出的技术手段，是快速发现违法违规占用耕地问题线索的辅助方法。各级自然资源主管部门既要充分认识卫片监测对加强耕地保护工作的重要支撑作用，发挥好技术优势，更要认识到卫片监测发现耕地变化情况，只是提供问题线索，不能直接作为作出行政处罚的依据，必须坚持实事求是，开展实地核查，依据事实和政策，客观作出耕地变化合法性判断。

　　另外在《关于开展2023年卫片执法工作的通知》 中也有类似的要求，部下发的卫片执法图斑是通过遥感监测判读反映的地表变化情况，各级自然资源主管部门不得将其直接作为行政处罚的依据。

　　所以，实践过程中，如果有当事人遇到了相关部门仅凭一份卫星航拍图就将自家房屋认定违法建筑，那么，建议大家一定要及时地收集相关的证据材料，及时地咨询专业律师，如果有必要，可以在专业律师的帮助下，向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益，请求法院撤销相关部门作出的文件。