北京土地征收纠纷律师：违反规定，通过以租代征实际占用土地可能会被处分或是开除

　　根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定，因公共利益的需要，相关部门征收农村集体土地，也可以征收农村宅基地上房屋、经营性用房、养殖场等等。但是土地征收不同于国有土地征收，相关部门实际占用农村耕地等其他农用地，用于项目建设之前，需要先将农村集体土地转为国有土地，也就是建设用地，在按照《土地管理法》第四十四条的规定，办理了农用地转用审批手续之后，用地单位才可以正式开始土地征收工作。

　　土地征收中，办理审批手续，也就是拿到有权批准征地的部门作出的征地批复文件，是合法实施征收的第一步，也是必须要履行的一个必要程序。也就是说，从原则上来讲，无论是什么建设项目，只要涉及占用农村集体土地（耕地、永久基本农田）、其他农用地，那么，用地单位均不可随意占用，实际占用土地，必须要有征地批准文件，否则不可征地。

　　不过，从实践过程中想必大家也都能看到，办理农用地转用审批手续，并不是一件简单的事情，也不是一件容易的事儿，从提交审批手续，到真正拿到审批手续可能需要很长的一段时间，有的是一年拿到审批手续，也有的是两年，三年，甚至更久，而且极个别的建设项目，即使向有权批准机关提交了农用地转审批手续的申请，最后也可能会因建设项目不符合各项规划等原因拿不到审批手续。

　　所以，极个别的征收方为了节省时间，为了能顺利地完成征收项目，或者是能在预期的时间内完成建设项目，他们可能就会以“以租代征”的方式来实现最终的征收目的，也就是，通过租赁村民的土地，每年给予村民多少租金的方式来有意规避审批手续。近日，李某就遇到了这样的问题。

　　李某是山西省人，其在当地有合法承包地八亩，其中的三亩土地（平地）因当地相关的规划建设在去年年底的时候被征收了，可是在整个征收过程中，李某并没有看见过任何的征收文件，包括土地征收预公告、补偿安置方案公告等等，李某当时就觉得很奇怪，但是并没有多加考虑。

　　后来，村委会拿着相关的土地租赁协议来让自己签，因对整个征收过程中存有异议，所以，李某并没有签订该租赁协议，而且李某等人还认为，明明是相关部门占用土地（永久性）那为何还让自己签订土地租赁协议呢？李某等人知道，像征收方所实施的这类建设项目（是因公共利益需要），必须要严格按照《土地管理法》中的规定办理审批手续，现在相关部门却要通过以租代征的方式来占用土地，很明显是有侵害自己合法权益的行为，很明显是想规避审批手续。

　　最主要的是，如果通过以租代征的方式实际占用土地，相关部门以每亩每年一千多元的租赁费对自己补偿，那显然是无法保障自己以后的生活的。所以，针对相关部门以租代征的问题，李某向上一级有关部门进行了投诉，可相关部门却对自己所反映的事情置之不理，甚至默认相关部门的行为。

　　首先凯诺律师在这里要跟大家明确一点，以租代征是不合法的。因公共利益需要占用农村集体土地（耕地、永久基本农田）以及其他农用地的，只能是依法通过土地征收的方式来推进相关的项目建设，也就是说，必须要办理农用地转用审批手续，如果相关部门以“以租代征”的方式占用土地，那么其占地行为就违反了《土地管理法》中的有关规定。

　　一旦通过以租代征或是相关部门违反《土地管理法》批准以“以租代征”的方式擅自占用农用地等，那么，相关责任人可能会被记大过，或是被开除。

　　根据《违反土地管理法规定行为处分办法》中的第六条规定，行政机关及其公务员有下列行为之一的，对有关责任人员，给予记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分：（一）不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的；（二）通过调整土地利用总体规划，擅自改变基本农田位置，规避建设占用基本农田由国务院审批规定的；（三）没有土地利用计划指标擅自批准用地的；（四）没有新增建设占用农用地计划指标擅自批准农用地转用的；（五）批准以“以租代征”等方式擅自占用农用地进行非农业建设的。