北京房屋拆迁律师：选择产权置换时需要注意什么？

　　近日有一位网友在平台上咨询律师，自己在城区有一套房屋，后来当地进行棚户区改造的时候被征收了，当时双方就补偿事宜协商好了，由于安置房比较的远，所以，征收方提供的安置房面积比自己家原本的房屋面积要大一点，但是当时并没有看到现房，当时只是在协议上面约定了最终给予的安置房面积、位置、朝向等。

　　这位当事人本以为自己拿到的安置房肯定会比其原房屋的面积要大很多，但最后看到安置房后才发现安置房的面积并没有比原房屋的面积大很多，与他们答应的面积根本就不符，后来去询问了征收部门，说是之所以会出现这种情况，是因为安置房包含了公摊面积。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，被征收人可以选择货币补偿、也可以选择产权置换，而集体土地征收中，涉及农村村民住宅的，亦是如此。从实践过程中来看，很多被征收人在征地拆迁中，就货币补偿和产权置换两种方式，往往会选择产权置换，其很大的原因就在于房屋是老百姓避风的港湾，是老百姓固定的财产。

　　但是在选择产权置换时，绝大多数被征收人都不会考虑很多，更不会想到其选择产权置换的风险，比如安置房是否是现房，安置房面积包不包括公摊面积等等，很盲目地就看确定了补偿方式。所以，在签订补偿安置协议，或是在拿到安置房之后，与安置房有关的问题就不断出现了，我们常见的就有，安置房质量不合格，安置房面积与约定的面积不符等等。

　　因此，凯诺律师首先想要在这里说的是，广大被征收人在与征收方签订补偿安置协议的时候，一定将与安置房相关的问题全部问清楚，在不了解安置房具体情况的时候，建议最好不要签订补偿安置协议，同时协议中也要明确安置房的具体情况，缺一不可。

　　另外，还需要提醒大家的一点是，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

　　那也就是说，无论是集体土地征收，还是国有土地征收，都必须要保障被征收人原有的生活水平不降低，这是征地拆迁最基本的征收原则。被征收人选择货币补偿的，国有土地上房屋征收中，是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋周边房地产的市场价格，如果是产权调换，则是按拆一还一的原则进行，不能再低。而这里的拆一还一指的是土地的价值，并非是房屋本身的面积。

　　如果被征收的房屋本来就没有公摊面积（或是公摊面积比较小），但是安置房却有公摊面积（或是公摊面积比原房屋的面积要大），那这就对被征收人来说是不合理的。因此，大家一定要注意，在签协议之前，一定要跟征收方提出来。