生活中，绝大部分的房屋都是办理了审批手续，且依法登记的合法房屋，但是也有一小部分房屋是未办理审批手续和登记的房屋，这类房屋一旦被举报，或是被相关部门主动发现，那么，基本上就会被认定为违法建筑，尤其是当这类未经登记的房屋被征收时，征收方几乎会毫不犹豫的以违建为由给予极低的拆迁补偿。

　　不过，我们今天讲的重点不是违法建筑能不能拿到补偿，而是对于未经登记、未办理审批手续的房屋应当如何认定，能不能仅以航拍图来认定房屋的合法性

　　从实践过程中来看，相关部门认定房屋是否合法或违法的方式主要有以下几种：

　　一种是直接以有没有证来认定房屋的合法性。就是对于有证的房屋，就是合法建筑，对于没有证的，那就是违法建筑。

　　第二种就是以航拍照片来认定房屋是否合法与否。将航拍图上拍到的面积认定为合法面积，对于航拍图上没有拍到的则认定为违法面积。

　　第三种就是直接以口头的方式告知当事人房屋是违法建筑。口头上将房屋认定为违法建筑多发生在征地拆迁中。实践中，常有征收方在未与被征收人就补偿事宜达成协议的情况下，为了尽快实现征收目的，降低征收成本，通常就以各种理由将被征收人房屋认定为违法建筑，从而迫使被征收人搬迁。

　　事实上，对于违法建筑的认定并非如此简单，相关部门不仅不能单纯地以有证无证，或是航拍图来认定房屋的合法性，更不能啥也问就直接口头断定房屋的合法性。

　　根据《城乡规划法》中的规定，虽然航拍图可以作为认定房屋是否是违法建筑的证据之一，但是并不能成为认定房屋是否是违法或合法的唯一证据。

　　也就是说，相关部门不能仅凭几张航拍图就来认定房屋是合法建筑还是违法建筑，这是不符合法律规定的。

　　房屋作为老百姓的私有财产，在认定房屋的合法性之前，必须要严格按照法律规定的程序进行，结合房屋的实际情况，如房屋始建时间等情况，派出两名以上的执法人员实地对发现或接到投诉的违法建设行为进行入户调查，凡是未入户，未实地走访调查就针对当事人作出处罚决定，则是不合法的。

　　尤其是对于在征地拆迁中的这些未经登记的房屋，必须要在法律的框架下进行，不能被征收人拒绝签订协议就将其的房屋“一刀切“地认定为违法建筑，倘若如此，征收方的征收行为就存在以拆违促拆迁的嫌疑。

　　就国有土地上房屋征收而言，相关部门在作出征收决定之前，就需要组织有关部门对未经登记的房屋进行调查和认定、处理。

　　所以，实践中，如果征收方在补偿安置中，才对未经登记的房屋进行口头认定，那显然也就违反了法定程序，此时作为被征收人可以向上一级有关部门举报，或是采取法律措施来维护自己的合法权益。

　　凯诺律师再次提醒大家，航拍图只是认定房屋是否是违法建筑或是认定房屋面积的证据之一，并非唯一标准。虽然航拍图有利于拆迁工作，也有利于相关部门整治违法建设，且也具有适应历史遗留问题的灵活性，但是其弊端也非常明显，太过武断，仅以航拍图的方式来判断房屋的合法性，这显然不能宏观地反映出房屋的真实状况是什么。

　　因此，当大家在遇到相关部门仅拿着航拍图，甚至是几年前的航拍图来告知你房屋是违法建筑时，那么一定要提高警惕，一定要及时地咨询专业律师，或是在专业律师的帮助下启动法律程序，避免掉入圈套。