抚州市中心城区城市规划区建设用地范围内集体土地上房屋征收补偿与农民公寓房安置管理办法

　　抚州市中心城区城市规划区建设用地范围内集体土地上房屋征收补偿与农民公寓房安置管理办法

　　第一章  总  则

　　第一条  为规范市中心城区城市规划区建设用地范围内集体土地上房屋征收与补偿安置工作（以下简称“房屋征收与补偿安置”），妥善解决农民住房问题，保障城市建设顺利进行，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等相关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 在市中心城区城市规划区建设用地范围内集体土地上征收房屋及其附属物，并需要对被征收人进行补偿、安置的；符合“一户一宅”条件需要解决住房问题的农民，不再审批农民建房，统一实行公寓住宅安置，适用本办法。

　　第三条 房屋征收与补偿安置实行属地管理，市政府、临川区政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，高新区管委会、东临新区管委会组织实施本区域的房屋征收与补偿工作，各区房屋征收与补偿办公室及被征收房屋所在辖区内的街道（镇）作为征收实施单位。

　　市房管局负责对市中心城区城市规划区建设用地范围内集体土地上房屋征收与补偿安置工作进行指导、监督和检查。

　　市、区两级有关部门应当依照本办法的规定和工作职责配合开展有关工作。

　　第二章  房屋征收程序

　　第四条  征收实施单位根据有关法律法规和本办法的规定，拟定项目房屋征收与补偿安置方案，经县（区）人民政府审批后，负责发布和张贴征收公告和征收补偿方案。

　　第五条 在房屋征收公告发布前，临川区政府、高新区管委会、东临新区管委会应组织有关职能部门，收集项目相关的发改、自然资源部门的批准文件、资金证明及社会稳定风险评估报告等有关资料。

　　第六条  临川区政府、高新区管委会、东临新区管委会应组织相关职能部门，对房屋征收范围内房屋的权属、用途、结构、建筑面积、构筑物及地上附属物、户数、常住在册户口人数等情况组织调查登记建档。房屋建筑面积的认定，以实际丈量为准，面积的计算按国家有关规定执行[《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）、《房产测量规范》（GBT17986.1-2000）]。被征收人应积极协助和配合，常住户口在册人口数、户数应经当地派出所核实。

　　第七条 房屋征收与补偿安置方案公布之日起，当地政府应告知自然资源、房管、住建、农业农村、林业、公安、市场监管、税务、文化旅游等部门在房屋征收范围内暂停办理下列手续：

　　（一）新批准宅基地或其他集体建设用地；

　　（二）审批或延续登记改变土地、房屋性质和用途；

　　（三）审批新建、改建、扩建房屋或其他建（构）筑物，办理房屋或土地流转，核发房屋或土地权属证书；

　　（四）办理“农家乐”、畜牧水产养殖、设施农业和植树造林等手续；

　　（五）对拟征收安置房屋为经营场所办理三证合一营业执照或其他注册登记手续；

　　（六）办理户口迁入、分户、子女收养等涉及户籍、人口变动等手续，但因出生、婚姻、刑满释放、军人转业退伍以及应届大中专毕业生没有分配工作或退学回原籍复户等确需办理户口迁入且符合户口管理规定的除外；

　　（七）其他不当增加补偿费用的行为。

　　当事人自行实施上述行为或者有关单位、个人违反前款规定擅自办理手续的，均不得作为补偿安置的依据。

　　第三章  “一户一宅”分户规定及安置人口计算

　　第八条  被征收房屋原则上按一栋主房作为一个征收主户。在公安机关办理了户籍登记的本征收范围内常住户口（男满22周岁、纯女户女满20周岁），并具备完全民事行为能力与有独立经济能力、享受本村集体资产分配的家庭成员作为人口户数认定的准入条件，分户认定严格实行审核、公示制度。涉及需要明确计算截止时间的统一以房屋征收公告发布时间为时点，比如：评估报告、离婚、分户、计算年龄、准生证明等。

　　1.有下列情形之一的可以认定分户

　　①离婚三年以上（含三年）并有一方已再婚且户籍在本集体经济组织内的；

　　②被征收人有两个以上（含两个）儿子，儿子结婚的，赡养对象应当与赡养人之一算一户，其他赡养人可以各认定一户；

　　③被征收人属纯女户，有两个以上（含两个）女儿（抱养、寄养的除外），女儿年满20周岁且已结婚并在公安机关办理户籍登记的且是征收范围内常住户口，只可另外分一户。

　　2.有下列情形之一的不予认定分户

　　①属未婚子女及外嫁女的；

　　②被征收人只有一个子女的；

　　③被征收人有两个以上（含两个）子女，但只有一个儿子的；

　　④共同继承人，只继承财产，不能分户。

　　第九条  房屋征收决定发布后，由街办、乡（镇）所属的村（居委会）负责核定常住户口在册人口数、户数。公安机构暂停办理户口迁入、分户、子女收养等涉及户籍、人口变动等手续。

　　农村户籍人口调查摸底，由临川区政府、高新区管委会、东临新区管委会负责组织镇（街办）、村（社区）对规划红线范围内农村户籍人口进行摸底，以户为单位登记造册并进行现场公示。人口计算按以下规定认定：

　　1.按农村常住户口在册人数计算，独生子女按2人计算，空挂户、搭挂户、搭挂人口不计算在内。如父母、子女、孙辈等几代人仅有唯一一处住房的，由乡镇（街办）、村委会（居委会）负责认定并进行公示。情况属实，则子女、孙辈等几代人口可一并纳入父母名下进行签署协议，安置人口不限。已享受过房屋征收补偿安置政策的人口今后不再享受政府其它住房保障。

　　2.原为本村农村户口的现役军人、大中专院校在校学生，以及正在监狱服刑和劳动教养人员，可计算为农村户籍人口。

　　3.入赘招婿，且户口已迁入该村的人员可计算安置人口。

　　4.因属征地农转非的国家机关、事业单位、国有企业非正式录用在编的人员可计算安置人口。

　　5.已出嫁女性未迁户口的只按其本人计算人口，并需要与大家庭一起签约，不能单独签订征收协议，同时需要出具未在对方享受征迁安置证明。

　　6.对嫁入本村的女子因各种原因未及时迁移户口的，予以区别对待：非国家机关、事业单位、国有企业职工的居民，可将本人及其子女列入安置人口计算；属农村户口的，由原户籍所在乡（镇）、村、组三级出具未在当地享受安置政策的证明后，方可列入安置人口计算。

　　7.房屋征收公告发布之日起至公告规定的签订补偿安置协议截止之日前出生的人口应当作为安置人员，在此期间死亡的人口不计入安置人口。

　　8.被征收人的成年子女，在本村征收范围之外另有宅基地的，不计入安置人口。

　　第四章  房屋征收补偿安置

　　第十条  征收补偿安置方式分货币补偿、公寓房安置两种。即被征收的主房可以选择货币补偿，也可以选择公寓房安置。

　　主房是指依法经批准建设、用于家庭人口生活起居的永久性住宅房屋，房屋结构功能符合民用住宅建筑规范条件，房屋外围墙体与房间相衔接且独立成幢。其主要特征：拥有卧室、堂厅（客厅）、厨房、正规门窗，具有生活所需的水、电、卫生设施。

　　房屋如建房手续不全，但房主户籍在本村，符合一户一宅政策且在本村常住的唯一一处住宅，可按主房处理。但必需由乡镇（街办）、村委会（居委会）负责认定并公示实际建房人、安置人口、房屋面积等。

　　被征收人的附属用房一律按重置价给予货币补偿，不计算安置面积。

　　征收未超过批准期限的临时建筑，按工程造价结合剩余年限一次性给予货币补偿。

　　被征收土地地面上构筑物及其附属设施、有关设施迁移一律给予货币补偿（补偿标准见附件）。

　　第十一条 选择货币补偿规定：

　　（一）市政府组织相关部门制定不同结构的被征收主房货币补偿价（以下简称“货币补偿价”），每年定期发布。

　　（二）主房补偿面积按主房建筑面积1:1的比例计算，补偿单价按货币补偿价单价计算。

　　（三）被征收主房人均住房建筑面积不足60㎡的，按人均60㎡的标准确定补偿面积，但补足部分的补偿按货币补偿价扣除建筑成本价1600元/m2计算（每两年修正一次）。

　　第十二条 选择公寓房安置规定：

　　（一）在征收范围内的主房要逐一有序编号，一栋主房只能编一个号，严禁重复编号。

　　（二）原则上一栋主房作为一个被征收主户，农民公寓安置房最高还房面积限额为360平方米。

　　（三）原征收主房面积小于限额规定的，按实际主房面积给予安置。原征收主房面积超过最高限额面积的，最多只能选择三套公寓安置房；其中家庭人口数4人以下（含4人），最多只能选择二套公寓安置房。

　　（四）安置房面积大于原征收主房面积部分20平方米以内（含20平方米），由被征收人按建筑成本价1600元/㎡（每两年修正一次）购买；超过20平方米以上的部分，由被征收人按签订房屋征收协议时所选楼盘商品房“一房一价”购买；小于原征收主房面积的部分按货币补偿（含奖励、补助）办法执行。

　　（五）安置公寓房的公摊面积计入安置面积。主房与公寓安置房结构不同的，按重置价计算结构差价。

　　（六）被征收主房人均住房建筑面积不足60㎡的，按人均60㎡的标准确定安置面积，补足部分按建筑成本价购买。

　　（七）公寓安置房的分配按照“先签约先选房”和抽签选房相结合的原则进行。

　　（八）房屋拆除由具备相应建筑企业资质的单位统一实施，并对施工安全负责。

　　（九）公寓安置房土地使用证和房屋所有权证的办理：

　　1.被征收人公寓房安置到位后，应按办证规定提交相关资料给征收实施单位，由征收实施单位和项目责任单位负责统一办理土地使用证和房屋所有权证，实行二证统一。

　　2.公寓安置房的土地性质为国有出让土地，土地使用期限70年，自房屋交付之日起算；房屋可依法上市交易。

　　第十三条 公寓安置房建设由市自然资源部门提出选址意见，报市政府批准，由市政府指定有关单位建设。

　　公寓安置房应根据规划要求，按照城市居民小区的模式进行规划设计、配套建设。公寓安置房的建筑楼层、结构、房型、户型面积及交房标准、期限等应在房屋征收与补偿安置方案中明确。

　　第十四条 征收农村集体经济组织的公益性房屋，在公寓房安置小区内给予不低于同等面积的房屋置换。

　　第十五条  征收用于公益事业的学校、医院、福利院、敬老院等非生产经营性房屋及其附属物，征收实施单位应依照城乡规划的要求予以重建；当地政府已有规划建设的，按照重置价格实行货币补偿。

　　第十六条  被征收房屋室内装修补偿金额由征收当事人协商确定或委托房地产价格评估机构确定。

　　第十七条  继承祖屋的，按合法建筑给予补偿。如多兄弟共同继承的，不认可分户，不按人口标准补偿，只能继承财产，按实际面积给予补偿；如只有此处住房的农村户口继承人可按人口标准补偿。

　　第十八条 对认定属违法建筑和超批准期限的临时建筑，一律不予补偿安置，被征收人须在规定期限内自行拆除；逾期不拆除的，按照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》予以强制拆除。

　　第十九条 在房屋征收公告规定的征收签约期限内不能达成征收补偿安置协议，或者被征收房屋所有权不明确的，由征收实施单位提出征收补偿意见，报请县（区）人民政府按照房屋征收与补偿安置方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。被征收人在法定期限内既不申请行政复议又不提起行政诉讼，且在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由作出房屋征收决定的机关依法申请人民法院强制执行。

　　第五章  经营性房屋性质、面积认定及补偿

　　第二十条 属于一次性建成的永久性临街的房屋，如被征收人能提供相关有效经营证件（三证合一的营业执照）已连续营业两年以上且正在经营的，按实际面积认定经营性房屋面积，但原土地用地性质不能改变。

　　第二十一条  被征收人提供的相关有效经营证件缺失或无证经营的，必须提供连续两年以上经营的相关证据，方可按临街部分第一自然间确认经营面积。

　　第二十二条  经营性房屋按农村集体土地上经营性房屋结合房屋进深作出的评估价给予一次性货币补偿。

　　第二十三条 本通知下发后，由住房改为经营性用房的，一律按住房标准给予补偿。

　　第六章  搬迁补助及奖励

　　第二十四条  被征收人选择一次性货币补偿的，一次性给予被征收人6个月的临时安置过渡费；选择公寓房安置的，补助时间从签订征收合同起至取得公寓房钥匙，另再增加3个月。

　　临时安置过渡费补助标准按征收主房建筑面积每月6元/㎡计算，最低不低于400元/月·户，过渡期限及过渡费支付月度应在房屋征收与补偿安置方案中明确。

　　第二十五条  征收实施单位应给予被征收人搬迁费。搬迁补助标准：被征收房屋属住宅房屋的，按800元/户·次计算（公寓房安置的按2次计算）；被征收房屋属生产性用房的，按建筑面积16元/㎡计算，或按国家规定的货物运输、设备拆卸搬迁安装计费标准计算，也可以委托房地产（资产）价格评估机构通过评估确定。

　　第二十六条 征收集体土地上房屋涉及的停产停业损失费、奖励和补助标准参照抚州市城市规划区建设用地范围内国有土地上房屋征收补偿相关标准执行，并在房屋征收与补偿安置方案中明确。

　　第七章 农民住房建设管理

　　第二十七条 市城市规划区建设用地范围内集体土地上符合分户条件或符合“一户一宅”的农户，且为无房户，不再审批农民建房，统一实行公寓住宅安置，经属地政府审核后报市政府批准，取得购买公寓安置房资格，每户只可申购一套公寓安置房。申购公寓安置房均价定为4800元/㎡（每两年修正一次）。

　　第二十八条  市城市规划区建设用地范围内集体土地上的危房，经市房产管理局危房鉴定机构库鉴定机构鉴定为D级危房且符合城市总体规划及城市详细控制规划的前置条件下，原则上允许住户原址翻建。

　　原房屋面积低于350m2的，按原面积翻建；原面积超过350m2的，翻建总面积不得超过350m2。

　　所有翻建房屋均不得超过3层；所有需要翻建的危房必须依法依规向市自然资源局申报，翻建图纸必须得到审批后方可施工。

　　农户根据自身情况不愿意重新翻建危房的，也可向相关部门申请对危房进行征收补偿。

　　第二十九条 加强城中村改造和管理。逐步将市中心城区城市规划区建设用地范围内的城中村列入城市棚改；加大城中村公共基础设施建设力度；并将城中村纳入社区管理，提供基本公共服务。

　　第八章  法律责任

　　第三十条 被征收人弄虚作假，骗取补偿安置费用或公寓安置房的，由征收实施单位会同公安部门依法处理，收回被骗资金或房屋，并对被征收人进行行政处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

　　第三十一条 任何单位、个人阻挠、辱骂、殴打征收工作人员，或阻碍房屋征收工作的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》规定进行行政处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

　　第三十二条 在实施房屋征收与补偿安置过程中，工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门、纪检监察机关给予党纪政纪处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

　　第九章  附  则

　　第三十三条  本办法自2020年12月18日起施行，有效期为两年，原《抚州市城市规划区建设用地范围内集体所有土地上房屋征收补偿与农民公寓房安置管理办法（试行）》、《抚州市城市规划区农民建房规划管理办法》自行废止。对于已启动的老项目按原征收政策执行，对于本办法发布之后的新启动项目适用于本办法。

　　第三十四条   本办法由市房产管理局负责解释。

　　附件

　　1.框架结构880元/㎡、砖混结构730元/㎡、砖木结构460元/㎡、土木板壁结构380元/㎡、简易结构250元/㎡。

　　2.公寓安置房建筑成本价按抚府办抄字[2013]644号文执行，为1600元/㎡。

　　3.地上构筑物及其附属设施的补偿标准：猪（牛）栏、厕所150元/㎡、晒谷场80元/㎡、三合土晒坪46元/㎡、挡土墙150元/㎡、围墙98元/㎡、压水机或家庭水井1200元/口、公用水井或机井4400元/口、粪坑100元/个、化粪池（大的：1200元/座、小的：980元/座）、家用自来水（含井、水泵、输水箱、水管）3600元/套、水泥现浇房屋基础250元/㎡、普通房屋基础100元/㎡。

　　4.有关设施迁移的补偿标准：电话128元/部、有线电视600元/户、宽带100元/户、电400元/户、空调拆装300元/台（挂机）、空调拆装500元/台（柜机）、太阳能热水器1500元/台、三相电4000元/户。

　　以上价格每三年调整一次，有效期满后，由相关部门重新测算，报市政府批准实施。

　　来源：抚州市人民政府网站