武穴市国有土地上房屋征收与补偿实施办法

　　武穴市国有土地上房屋征收与补偿实施办法

　　第一章 总  则

　　第一条  为进一步规范房屋征收与补偿工作，根据《中华人民共和国民法典》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府380号令）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条  本办法适用于武穴市行政区域范围内国有土地上所有的建、构筑物的征收与补偿。

　　第三条  房屋征收与补偿应当遵循决策科学民主、程序正当合法、补偿公平、结果公开的原则。

　　第四条  市人民政府负责本行政区域内房屋征收与补偿工作。

　　市人民政府确定市人民政府办公室（以下简称“市政府办”）为本市房屋征收部门，由市房屋征收与补偿服务中心（以下简称“市征补中心”）承担具体征收与补偿实施工作。

　　市纪委监察委员会、公安局、发展和改革局、财政局、信访局、审计局、自然资源和规划局、住房和城乡建设局、综合行政执法局、市场监督管理局、民政局、城市投资发展集团有限公司、供电、供水、通信等有关部门及镇（街道）应当依照本办法的规定和职责分工，互相配合，共同做好房屋征收与补偿工作。

　　第五条  市政府办可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的，不得再委托其他单位承担房屋征收与补偿的具体工作。

　　市政府办应当与房屋征收实施单位签订委托合同，明确双方权利和义务。市政府办对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

　　房屋征收实施单位应当具备与房屋征收规模相适应的管理人员及必备的专业人员。

　　第六条  市纪委监委应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或者单位及其工作人员的监督检查。

　　第二章 征收决定

　　第七条  为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：

　　（一）国防和外交的需要；

　　（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用设施等公共事业的需要；

　　（四）由政府组织实施的保障性安居工程（含棚户区改造）建设的需要；

　　（五）由政府依照城乡规划有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区（含棚户区）改建的需要；

　　（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　第八条  依照本办法第七条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合《武穴市城乡总体规划（2018-2035）》和《武穴市国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》。

　　需要征收房屋的项目须经发改、资规部门论证，报市政府批复后，由市政府办予以公告确定。

　　第九条  市房屋征收与补偿服务中心、各镇（街道）、社区等组成项目临时工作组，做好政策的宣传和解释；本办法第七条第四、五项所涉征收项目应在项目范围内发布实施征收改造意愿征集的公告，必须满足居民同意征收改造意愿度达到90％以上，才能确定为项目征收地块。

　　第十条  在房屋拟征收时，由市征补中心委托第三方进行实物调查，对被征收范围内的房屋权益、用途、构建筑物面积、人口状况、装修情况等调查建档锁定现状，杜绝抢建抢装行为，综合执法人员加大巡查、查违力度。

　　第十一条  房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、改建、扩建、租赁、抵押房屋和改变房屋、土地用途、装饰装修、广告设置等不当增加补偿费用的行为。违反本规定实施的不予补偿。

　　市征补中心应当将前款所列事项在房屋征收范围内予以公告，并书面通知自然资源和规划局、住建、市场监管、供电、供水、供气、通信等相关单位暂停办理相关手续，暂停期限自公告之日起最长不得超过一年。

　　第十二条  市征补中心拟定房屋征收补偿方案。房屋征收补偿方案的内容应当包括征收依据、征收目的、征收范围、征收主体、实施单位、实施时间、补偿方式、补偿标准、补助和奖励、搬迁过渡方式和过渡期限、签约期限等事项。

　　第十三条  市政府办应当组织有关部门针对征收补偿方案进行论证，并广泛征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

　　报市政府批准后市政府办应当将征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见拟修改的情况公布。

　　因旧城区（含棚户区）改建需要征收房屋的，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，市征补中心应当组织被征收人代表和公众代表参加听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　市政府办在公布征收补偿方案后，市征补中心做好房屋征收与补偿的宣传、解释等工作。

　　第十四条  作出房屋征收决定前，应当按照有关规定组织相关部门进行社会稳定风险评估，并根据评估结论制定相应的风险化解措施和应急处置预案。

　　作出房屋征收决定前，房屋征收补偿费用应足额到位，专户存储、专款专用。

　　第十五条  经市政府同意作出房屋征收决定后，房屋征收决定应当及时公告。公告应当载明征收目的、征收依据、征收范围、征收补偿方案、征收实施单位、征收实施期限、行政复议、行政诉讼权利等事项。

　　第十六条  被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　第三章  补偿安置

　　第十七条  市人民政府对被征收人给予的补偿包括：

　　（一）被征收房屋价值的补偿；

　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

　　对按期签约搬迁的被征收人和特殊困难群体给予奖励和补助。由市征补中心根据征收项目实际情况制定具体方案，报市人民政府批准执行。

　　第十八条  对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积以不动产权证书（房屋权属证书）和不动产登记簿（房屋登记簿）的记载为准；不动产权证书（房屋权属证书）与不动产登记簿（房屋登记簿）记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿（房屋登记簿）确有错误外，以不动产登记簿（房屋登记簿）为准。

　　第十九条  自建居住类房屋采用房地分离的评估方式进行评估，公寓单元式房屋（商品房、集资房、房改房）采用房地一体的评估方式进行评估。被征收人可选择货币补偿或房票安置。（房屋补偿标准见附件1)

　　1.货币补偿

　　（1）国有土地上自建的房屋，土地使用权按征收时点同一地段市场出让价予以评估（根据土地70年使用年限补交土地出让金）；主体房屋按房屋基准价予以评估，并按房地评估总价上浮30%予以补偿。

　　（2）空置宅基地：按同一地段市场出让价予以评估，土地上空基的基础部分按市场评估价予以补偿；

　　（3）公寓单元式住宅类房屋的评估价按征收时点同地段类似房地产市场评估价予以补偿，不再考虑土地价值。

　　2.房票安置

　　选择房票安置的，其货币补偿按照（房、地）评估总价（不予上浮）予以补偿。房票安置是指对被征收人给予一定金额的购房补助，以房票形式安置被征收人；是与各房产销售企业结算的凭证，不能作为有价票据予以流通、交易。

　　房票实行实名制用于被征收人在全市区域内购买新建商品住房使用。

　　被征收人（限本人、配偶、父母、子女）购买商品房，均可享受购房补助，如不购买，视为放弃享受购房补助。

　　被征收人选择房票安置的，购房面积以被征收户房屋主体面积为准，原房屋面积大于360㎡的，按不超过360㎡的面积计算，被征收人在全市区域内购买商品房以实际购房面积给予一定金额的购房补助（购房补助标准每年根据房产市场销售价格涨跌情况予以调整及公布）。

　　选择房票安置的被征收人应在补偿资金结清之日起六个月内选购商品房，逾期视同放弃房票安置但可享受货币奖励政策；未享受房票安置房屋面积部分也可享受货币奖励政策。享受房票补助的不再享受市政府其他购房补贴政策。

　　参与房票安置的房地产开发企业应当提供现房或已办理商品房预（销）售许可证的期房及价格信息，经市住房和城乡建设局审核后公示，供被征收人自主选择。

　　第二十条  非住宅类房屋补偿

　　（1）商业类房屋按市场评估价予以补偿。

　　（2）被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房（主要指用于商业经营的一楼门面）使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿；已依法取得营业执照的，对其正在用于经营的部分，可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补助。按照不超过实际用于经营部分商业价值与住宅价格差额的30%给予补助。

　　（3）国有、集体及其他房屋补偿。行政机关、事业单位和国有、集体企业、民营企业所有的办公用房、仓库、车间、厂区内集体宿舍、临时性用房、工棚等国有划拨土地上的房屋，按房屋基准价标准予以评估补偿；以出让方式取得土地的，按市场评估价予以补偿。

　　第二十一条  装饰装修及构筑物、附属物等补偿

　　1.室内外装饰装修按评估机构评估的价格予以补偿（见附件2）。

　　2.主体房屋上的屋上屋、楼梯屋及系水泥地面的地下室，均只作货币补偿，不享受购房补助和上浮奖励：檐（层）高在2.2m以上（含2.2m），按房地分离评估方式计算出每平方单价予以补偿；檐（层）高2.2m以下的按基准价予以评估。

　　3.主体房屋之外的附属厨房、车库及猪栏、牛栏、羊圈、羽禽棚舍、室外厕所、仓储柴房等建筑物、构筑物按基准价予以评估。

　　4.水井、屋前屋后水泥路面、围墙等按基准价予以评估。

　　第二十二条  经营性用房停产停业损失补偿

　　1.办理了合法、有效工商营业执照并连续经营2年至今仍在正常经营的商业性房屋按被征收经营性房屋的评估价2%给予一次性停产停业损失补偿；

　　2.停产停业损失只补偿给被征收人。被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，按照其与被征收人的约定，双方自行协商分配停产停业损失补偿。

　　第二十三条  房屋及土地面积的认定与补偿

　　1.被征收房屋建筑面积的认定以《不动产权证》或《房屋所有权证》为依据。房屋现状建筑面积与证件标明建筑面积不符的，未办理《不动产权证》或《房屋所有权证》的，以测绘机构现场测绘的建筑面积为准。

　　2.被征收房屋用地面积的认定以《不动产权证》或《土地使用权证》及其他合法有效的土地权属证明材料为依据；无法提供以上材料的，以房屋主体建筑实际占地面积为准。

　　第二十四条  未登记建筑的认定与处理

　　1.未登记建筑认定分为五个类型

　　（1）一类未登记建筑：已经资规、住建批准，但未办理产权登记手续的建筑；镇（街道）出具相关手续的。

　　（2）二类未登记建筑：属于1986年第二次土地普查以前历史遗留的建筑物。

　　（3）三类未登记建筑：征询改造意愿调查公告发布前就已经建成，超出规划条件建设的部分建筑物。

　　（4）四类未登记建筑：未超过批准期限的临时建筑。

　　（5）五类未登记建筑：未经资规、住建批准建造的或超过批准期限的临时建筑。

　　2.对未登记建筑，按照下列规定分别处理

　　对于未经登记的建筑，由市政府办组织征补中心、资规、住建、实施单位、属地“两违”办调查、认定及处理。其中一、二类按照合法建筑进行补偿，三、四类按照基准价补偿，不享受房票补助政策，五类则不予补偿。

　　第四章  补助与奖励

　　第二十五条  补助

　　1.住宅房屋过渡安置期间按主体房屋建筑面积每月5元/㎡的标准支付，每户不足500元/月的按照500元/月支付，最高不超过1000元/月。

　　临时安置补助费计发时间的确定：选择货币补偿和房票安置的，计发6个月。非住宅用房（不包括机关、事业单位办公用房）给予一次性临时安置补助，补助标准每户为被征收主体房屋评估价格的0.6%。

　　2.房屋搬迁每户补助1500元；

　　3.室内其他附属设施补偿（见附表3）；

　　4.对符合住房保障条件的被征收人，在有公共租赁住房房源前提下优先配租公共租赁住房。

　　第二十六条  奖励

　　1.在规定的时间内签订征收补偿协议、搬迁腾空房屋的，按每户不超过3万元给予奖励。行政机关、企事业单位不享受奖励。

　　2.对民政、残联等部门认定为特困供养人员、最低生活保障对象、持有二级以上残疾证的重度残疾人，房屋被征收时，每户一次性补助不超过10000元，不重复计算。

　　3.对符合住房保障条件的被征收人，在有公共租赁住房房源前提下优先配租公共租赁住房。

　　第五章 征收评估

　　第二十七条  从事国有土地上房屋征收评估业务的房地产价格评估机构（以下简称评估机构）应当具有相应资质，依法独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　第二十八条  市住房和城乡建设局应当建立依法可以从事房屋征收评估的评估机构名录，向社会公开其名称、资质等级、信用信息等内容。

　　市住房和城乡建设局应当成立房地产价格评估专家委员会。专家委员会由房地产估价师以及价格、房产、土地、城乡规划、法律、会计等方面的专家组成，负责对房屋征收评估事项进行技术指导、依申请对评估结果进行鉴定。

　　第二十九条  房屋征收决定公告后，被征收人应当在评估机构名录范围内协商选定评估机构，并在房屋征收决定公告之日起10日内向房屋征收部门提交协商结果书面意见。协商结果书面意见应当征得房屋征收范围内所有被征收人的同意。未提交书面意见或者未征得所有被征收人同意的，视作未协商选定。

　　房屋征收决定公告之日起10日内未协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定或者采取摇号、抽签等方式随机确定评估机构。

　　第三十条  采取投票确定或者摇号、抽签等随机方式确定评估机构的，候选的评估机构应当不少于三家并通过公开报名的方式确定。

　　对投票确定评估机构的，最终确定的评估机构应当获得过半数被征收人的选票。候选的评估机构均未获得过半数被征收人选票的，应当通过摇号或者抽签的方式确定。

　　通过摇号或者抽签的方式确定评估机构的，房屋征收部门应当提前3日在房屋征收范围内公告摇号或者抽签的时间、地点和候选的评估机构名单。

　　投票或者摇号、抽签确定评估机构的，应当由公证机构现场公证。公证费列入房屋征收成本。

　　第三十一条  房屋征收部门应当自评估机构选定或者确定之日起2个工作日内，将选定或者确定的评估机构名单予以公告，并与评估机构签订房屋征收评估委托合同。

　　房屋征收评估前，房屋征收部门应当全面、客观地向受委托的评估机构提供被征收房屋调查登记情况，明确评估对象，不得遗漏、虚构。

　　第三十二条  被征收房屋及其装修、附属物价值，由同一家评估机构以房屋征收决定公告之日为价值时点评估确定。

　　第三十三条  评估机构应当按房屋征收评估委托书或者根据委托合同的约定，向房屋征收部门提供初步评估结果。房屋征收部门应当将初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示。

　　公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对初步评估结果进行现场说明解释；存在错误的，评估机构应当修正。

　　公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供受委托范围内被征收房屋的评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交评估报告。

　　第三十四条  被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向出具评估报告的评估机构书面申请复核评估。复核评估不得收取费用。

　　被征收人或者房屋征收部门对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产价格评估专家委员会书面申请鉴定。

　　第三十五条  房屋征收评估费由委托人承担，列入房屋征收成本；房屋征收鉴定费用由申请人承担；鉴定撤销原估价结果的，鉴定费用由原评估机构承担。

　　第三十六条  评估价格根据房屋权益、实物状况按不超过10%的系数向下修正。

　　第六章 其他规定

　　第三十七条  征收范围内的供电、供水、电信、融媒体、移动、联通、市政等城市公共基础设施由其主管单位自行搬迁拆除，给予适当补偿。

　　第三十八条  房屋征收实施单位与被征收人依照本方案签订房屋征收补偿协议书后，被征收房屋的《不动产权证》或《房屋所有权证》《土地使用权证》同时予以收回注销。

　　第三十九条 被征收人必须自签订征收补偿协议之日起5日内搬迁腾空被征收房屋。搬迁腾空验收合格后，被征收人持本人身份证一次结清房屋补偿费用及奖励。

　　第四十条 被征收人应当保持被征收房屋结构完整，不得拆除被征收房屋及房屋的装修装饰、附属物及附属设施，由房屋征收实施单位组织专业拆迁机构统一拆除。被征收人因擅自拆除被征收房屋造成经济损失、安全事故产生的后果及法律责任由其承担。

　　第四十一条  特殊事项实行一事一议。

　　第七章 争议处理

　　第四十二条  房屋征收补偿协议签订后，被征收人不履行补偿协议约定义务的，征收人可以作出行政处理决定，被征收人对行政处理决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼；征收人不履行补偿协议约定义务的，被征收人可以依法提起诉讼。

　　第四十三条  市征补中心与被征收人在补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或被征收人不明确的，由市征收补中心报请市人民政府按照房屋征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　第四十四条  被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，依法申请人民法院强制执行。

　　第四十五条  征收设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，市房屋征收与补偿服务中心对被征收房屋实行货币补偿，并将补偿款向公证机构办理提存公证。

　　第八章 法律责任

　　第四十六条  市征补中心及征收实施单位的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，造成损失，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，视情节轻重给予组织处理；构成犯罪的，依法追究责任。

　　第四十七条  调查登记人员，负责调查资料真实、全面、准确，不得弄虚作假。因玩忽职守、徇私舞弊造成不良后果的，依法追究责任。对不符合政策办理了相关证件，移交市纪委监委进行处理。

　　第四十八条  自然资源和规划、住建、综合行政执法局及公安部门对抢搭、抢建行为打击不力、相关标准认定或办理相关证件过程中弄虚作假、推诿、拖延的行为，对单位主要领导进行约谈问责，造成严重后果的，依法依规追究当事人责任。

　　第四十九条  供电、供气、自来水、电信、融媒体、移动、联通、市政等相关工作人员不配合征收工作的，由其主管单位责令改正，造成不良后果的，依法追究责任。

　　第五十条  房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，记入信用档案，五年内不得进入本市房地产评估市场。情节严重造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十一条  房地产测绘机构或者测绘从业人员出具虚假或者有重大差错的测绘报告的，记入信用档案，五年内不得进入本市房地产测绘市场。情节严重造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十二条  采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法依纪给予处分；违反治安管理的，依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十三条  采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十四条  贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法依纪给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第九章  附  则

　　第五十五条  本办法自发布之日起执行，原发布的《武穴市房屋征收与补偿实施办法》（武政发〔2017〕27号）自行废止，被征收的集体土地上的房屋在补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区的可参照本文件执行。本办法施行前正在执行的项目，继续沿用原有的规定执行。来源：武穴市人民政府网站