利川市城市集中建设区集体土地及集体土地上房屋征收补偿办法

　　利川市城市集中建设区集体土地及集体土地上房屋征收补偿办法

　　第一章总则

　　第一条为规范利川市城市集中建设区集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置工作，保障城市建设依法、有序、稳妥推进，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《湖北省人民政府关于公布实施湖北省征地区片综合地价标准的通知》（鄂政发〔2019〕22号）、《恩施土家族苗族自治州城乡规划建设管理条例》等法律、法规和政策的规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用《利川市城乡总体规划（2017—2035年）》确定的城市集中建设区范围内的集体土地和集体土地上房屋的征收与补偿。

　　第二章土地征收及房屋拆迁补偿安置工作职责分工

　　第三条市人民政府是我市土地及房屋征收的法定主体。市人民政府按照属地管理原则委托元堡乡、凉雾乡、都亭街道办事处、东城街道办事处组织实施辖区范围内的土地、房屋征收和补偿安置工作，具体职责如下：

　　（一）组织实施征收土地面积测量、实物调查、价格评估（土地及房屋、苗木等地上附着物）等工作；

　　（二）拟订并发布征收补偿安置方案；

　　（三）负责补偿费用测算和登记，签订相关补偿、安置协议以及支付补偿费用，负责已征收土地的成本核算；

　　（四）分项目整理征地拆迁安置补偿档案资料，项目建设完结后，将档案资料及时整理、移交市档案馆；

　　（五）被征地农村集体经济组织和农民对征地补偿、安置方案提出听证的，依法组织听证；

　　（六）负责已征收土地的清场工作和巡查监管工作。

　　第四条土地征收和房屋拆迁补偿安置工作在市人民政府统一领导下，市直相关部门依法履行职责，开展相关工作。

　　（一）市征拆办：综合协调土地征收和房屋拆迁安置工作，统筹解决征地拆迁中存在的疑难问题；拟定征地拆迁相关政策；指导、监督房屋征收中介服务机构开展工作；检查督办征地拆迁工作进度。

　　（二）市自然资源和规划局：负责拟定和发布土地征收公告，审查征收补偿安置方案，签订土地征收协议，组织用地报批；负责拟征收土地范围红线确定、放验线，指导开展征收土地面积测量、实物调查、价格评估（土地及房屋、苗木等地上附着物）；负责拟订年度土地收储计划、储备土地供应计划；负责对已取得完整产权的土地纳入储备土地库管理，编制土地储备资金收支项目预算。

　　（三）市城市管理执法局：配合相关单位对城市集中建设区范围内“三违”行为的巡察、制止工作；负责土地征收范围内“三违”建筑的调查、认定和分类处置工作。

　　（四）市住建局：负责安置房建设施工许可和质量监管，根据征收部门的需要提供商品房交易情况。

　　（五）市财政局：负责土地、房屋征收补偿安置资金筹集、分配、拨付；参与征收补偿费用的核算，负责监督资金运行。

　　（六）市审计局：负责对征收补偿费用管理和使用情况的审计监督，参与征收补偿费用的核算。

　　（七）市公安局：负责土地、房屋征收范围内村（居）民的户籍审核和管理工作；负责土地、房屋征收工作秩序的维护；负责查处涉嫌非法倒买倒卖土地、非法侵占土地犯罪的案件；负责查处妨碍国家工作人员依法履行职务的案件。

　　（八）市场监督管理局：负责核查土地及房屋征收范围内的营业登记。

　　（九）市人社局：负责失地农民养老保险参保工作。

　　（十）市林业局：负责林业规划的划定、调整和林地征占用许可手续办理，森林资源价格评估机构的监管。

　　（十一）市农业农村局：负责征收土地后承包经营权证的变更、注销登记等工作，协助办理失地农民养老保险参保工作。

　　（十二）市档案馆：指导征地拆迁补偿安置档案资料的收集、整理，对提交的档案资料按要求及时归档。

　　（十三）利川市靓利城市建设发展有限公司：负责对已征收土地苗木的接收处置工作。

　　第五条中介机构选择。

　　土地及房屋征收中介服务机构按有关规定采购，划定服务区域，明确服务年限。

　　第三章征收土地补偿

　　第六条土地补偿标准。

　　（一）土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费的补偿按照《湖北省人民政府关于公布实施湖北省征地区片综合地价标准的通知》（鄂政发〔2019〕22号）规定的标准执行，执行过程中如上级修订的补偿标准超过该标准的，从其规定。

　　（二）园地附着物补偿：果园盛产期11000元/亩，初产期7000元/亩，果苗4000元/亩。

　　（三）养殖水面补偿：鱼塘10000元/亩，其他养殖、种植水面6000元/亩。

　　（四）坟墓补偿：土坟（含石砌坟）)8000元/所，单碑坟12000元/所，多碑坟15000元/所。

　　坟墓迁往公墓的每所补助2000元；迁至城市集中建设区外自行选址安葬的，所选择位置应符合相关法律政策规定。

　　（五）鱼塘和坟墓周边石砌堡坎或混凝土现浇、水泥地平、围墙、蔬菜大棚等按市场评估价进行货币补偿。

　　（六）苗圃、绿化林木、其他经济作物的补偿以及本办法未明确的地上附着物补偿，按照市场评估价进行货币补偿。

　　（七）属国家项目资金投入的设施，包括沟、坎、路、渠等建设项目所涉及的建构筑物不予补偿，已实施土地征收补偿的不重复补偿。自筹资金投入部分按投入量据实补偿。

　　（八）生产性用房（地）补偿。指用于看护果园、苗圃、鱼塘的临时棚子或房屋、烘烤房、堆肥池（塘）、沼气池、饲料（农产品）储藏窖，以及独立于居住用房之外的畜禽栏圈等设施农用地，生活用水井。其地上建构筑物补偿按市场评估价进行货币补偿，土地补偿参照同级别耕地征收补偿标准予以货币补偿。

　　第七条征收范围内废弃生产性用地、废弃宅基地（指空闲、房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地）按同级别耕地补偿标准予以征收补偿。

　　第八条土地征收奖励。对积极支持征收土地工作，按约定出席现场指界、面积确认签字、领取土地补偿款、签订土地交付协议并交付土地、及时搬迁范围内坟墓等附着物的，按土地补偿费、安置补助费总额的5%予以奖励。

　　第九条土地征收补偿资金，在签订土地交付协议后，直达被征收人账户。

　　第四章房屋拆迁安置补偿

　　第十条房屋拆迁安置补偿。

　　（一）安置补偿对象：城市集中建设区内符合征收补偿条件的集体土地上的房屋。

　　征收房屋的补偿包括房屋价值（宅基地评估价值和房屋评估价值）、装饰装修、附属物、搬迁费、临时安置补助费和奖励补助，对符合条件的还包括停产停业损失补偿。房屋价值由有资质的评估机构根据国家有关规定，按照批准的用途进行评估，对于改变房屋用途作为经营性用房使用的，可适当考虑租金、经营情况、税收等因素进行评估。

　　（二）安置补偿方式：采取货币补偿和产权调换相结合的方式补偿安置，产权调换坚持产权性质匹配原则。为保障住有所居，针对唯一住房的被征收人，被征收人可以按人均（按户籍确定人口）最低30平方米选择调换房屋作为保障性住房，被征收人选择产权调换面积最高不超过390平方米。

　　第十一条住房安置补偿标准。

　　约定房屋补偿面积根据被征收房屋实有面积进行测算，测算公式为：约定补偿面积=一楼房屋面积×2+一楼以外房屋面积×1.2。

　　被征收房屋综合单价=（宅基地评估价值+房屋评估价值）/房屋建筑面积。

　　（一）选择以房屋产权调换为主的方式。约定房屋补偿面积≤390平方米时，在安置房源中选择与约定房屋补偿面积对等的房屋，原则上选房面积不得超（差）20平方米，超（差）面积按安置房的成本价格（3500元/平方米）相互补差，若选房面积超（差）20平方米的，超过20平方米的超（差）面积按市场评估价进行相互补差；约定房屋补偿面积超过390平方米的，超过部分按被征收房屋综合单价进行货币补偿。

　　（二）选择以货币补偿为主的方式。对调换保障性住房后剩余的面积实行货币补偿。货币补偿的计算公式为:

　　1.约定房屋补偿面积≤390平方米的：最低补偿标准为3500元/平方米，被征收房屋综合单价高于最低补偿标准的按被征收房屋综合单价补偿，货币补偿费用=（约定房屋补偿面积—保障性住房面积）×3500元/平方米或被征收房屋综合单价。

　　2.约定房屋补偿面积> 390平方米的：390平方米以内的，最低补偿标准为3500元/平方米，被征收房屋综合单价高于最低补偿标准的按被征收房屋综合单价补偿；超过390平方米的按被征收房屋综合单价补偿。货币补偿费用=（390—保障性住房面积）× 3500元/平方米或被征收房屋综合单价+（约定房屋补偿面积—390）×被征收房屋综合单价。

　　第十二条依法登记的集体土地建设用地使用权的房屋（集体资产）按市场评估价实行货币补偿。依法登记且未被认定为废弃宅基地（地上无房屋）按市场评估价实行货币补偿。

　　第十三条鼓励诚实守信行为，被征收人在规定签约期限内签订征收补偿安置协议且在确定的期限内完成搬迁的，按照房屋价值（宅基地评估价值+房屋评估价值，不含装饰装修和附属物的价值）的20%予以货币奖励。

　　第十四条被征收人土地全部被征收后，无调换房屋或约定调换房屋面积达不到人均30平方米，而且本人及家庭成员均无住房、无买卖（出租）房屋行为、无私自买卖（转让）土地行为、无“三违”行为的，按以下方式安置:

　　（一）选择高层安置的，无房户可申请按3000元/平方米购买一套最接近人均最低住房标准的户型，原则上选房面积不能超过最低住房标准的20%。选房面积超过人均30平方米的，超过部分按3000元/平方米补差。

　　（二）无力购买高层安置房的，又符合公租房条件的可优先安排入住公租房。

　　第十五条选房顺序按签订房屋征收补偿协议的时间先后顺序，在安置房屋中选择房屋的楼栋、楼层及户型。

　　第十六条安置房建设标准。

　　（一）安置房位置：在城市集中建设区范围内市人民政府指定的位置。

　　（二）质量标准：安置房应当符合国家质量安全标准，经竣工验收合格后方可交付使用。

　　（三）安置房价格：政府建设的安置房按市场评估价确定，商品房开发小区还建的安置房按市场评估价结合小区商品房销售均价综合确定。

　　（四）产权登记：安置房屋土地使用性质为出让国有土地，被征收人应按登记部门的要求提供不动产权登记要件，按规定缴纳相关税费后依法办理不动产权登记。

　　（五）选择产权调换的房屋维修基金和物业管理费由被征收人承担。

　　第十七条征收房屋产权认定。产权人持有合法有效的《不动产权证书》《土地使用证》《建设用地批准书》等证件之一的，视为合法房屋，根据登记或许可的情形进行补偿。

　　第十八条被征收房屋拆迁安置补偿后，被征收房屋原权利人及其他权利人再次申请审批宅基地的，不予批准。

　　第十九条被征收房屋产权受到限制（如存在担保等情况），在签订补偿协议前，被征收人应告知限制方房屋征收情况，且被征收人应在签订补偿协议之日起30日内解除限制，否则，征收方可以将相当于担保部分的货币补偿款提存。如果限制方解除限制措施需要征收部门协助的，征收部门应当予以配合。

　　第二十条其他补偿。

　　（一）水、电、气、通讯、广播网络等生产生活设施补偿：按有关单位的迁移或立户收费标准进行货币补偿。

　　（二）搬迁费：按期签订补偿安置协议的，搬迁费按被征收房屋建筑面积30元/㎡标准给予补偿，100㎡（含本数）以下的每户按3000元补偿，100㎡以上的按实际建筑面积计算，最高不超过8000元。

　　（三）临时安置补助费（过渡费）

　　1.被征收人选择产权调换的，按照还建的安置房面积进行计算，低于100㎡的按500元/月计算，100㎡以上（含本数），按5元/月/平方米计算。过渡期限以签订合同时间到安置房交房时间（或通知交房时间）延长3个月计算。

　　2.被征收人选择以货币补偿的，按照被征收房屋的面积进行计算，低于100㎡的按500元/月计算，100㎡以上（含本数），按5元/月/平方米计算，最高不得超过2500元/月。从签订合同之日起，补偿12个月的临时安置补助费。

　　3.已向被征收人提供周转用房的不予补偿临时安置补助费。

　　（四）被征收人（包括出租人）租金损失、经营者停业损失补偿。选择房屋产权调换的，租金损失和停业损失按补偿协议约定过渡期计算；选择货币补偿的，租金损失和停业损失按不超过6个月计算。

　　停产停业损失应当根据房屋被征收前的纳税情况、经营规模、停产停业期限等因素进行评估。不具备评估条件的，按以下标准执行：

　　1.城区主街道上门面房屋：利用被征收房屋进行经营的，按经营房屋面积以每月60元/平方米标准补偿；利用土地进行经营的，按经营建筑占地面积以每月30元/平方米标准计算。

　　2.其他情况最高执行标准：按照被征收房屋经营建筑面积计算，门面每月50元/平方米，仓储或办公用房每月40元/平方米，厂房或场地每月20元/平方米。

　　按经营房屋建筑面积计算的最高不超过房屋第一层的建筑面积，按经营建筑占地面积计算的最高不超过土地使用证上记载的建筑占地面积，同时应扣除非生产或经营建筑面积。

　　第二十一条房屋征收补偿资金，在签订房屋拆迁安置补偿协议后，直达被征收人账户。

　　第五章罚则

　　第二十二条《土地征收启动公告》发布之后，抢栽抢种的青苗及地上附着物，抢修抢建的建构筑物及室内外装饰装潢等，一律不予补偿，并由相关部门按照有关法律法规及市人民政府的相关规定严肃处理。

　　第二十三条在土地及房屋征收补偿中，弄虚作假、冒名顶替、冒名领补偿费用以及截留补偿费用的，由相关职能部门责令追缴，并依法追究责任。

　　第二十四条违反土地及规划管理法律法规规定，阻挠国家建设征收土地的，责令限期交出土地，对拒不交出的，申请人民法院强制执行。对阻扰和破坏征地拆迁工作，妨碍公务执行的，由公安机关依法予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十五条对非法占用政府征收土地、储备土地的，责令限期归还，拒不归还的，依法查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十六条各地各部门工作人员在土地及房屋征收补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级行政机关或者有关部门责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章附则

　　第二十七条本办法所指调换房屋面积包括套内建筑面积和公摊建筑面积，超（差）面积是指调换房屋面积超过（低于）约定房屋调换面积。

　　第二十八条征收部门应根据本办法结合征收实际情况制定征收补偿安置方案，报经市人民政府批准后实施。

　　第二十九条被征收人或权利人不配合调查登记的，征收部门可以通过房屋权属登记档案或现场勘测结果进行登记，作为征收补偿的依据。因被征收人不同意评估、测绘等原因导致中介服务机构未能进场正常开展房屋征收的评估、测绘的，房屋征收部门会同评估、测绘机构以实测占地面积、目测房屋层数等合理方式估定相关评估、测绘参数，以相关参数作为房屋征收的评估、测绘工作依据，最终确定被征收房屋补偿金额，有类似被征收房屋的也可以比照类似被征收房屋的补偿金额予以确定。

　　第三十条本办法未尽事宜，由市自然资源和规划局根据有关规定拟订补充方案，报市人民政府同意后施行。

　　第三十一条各乡镇（办事处、开发区，下同）城市集中建设区外参照本办法，根据《利川市农村宅基地管理办法》要求并结合综合地价等因素，拟订其辖区内的征拆办法，报市人民政府批准后实施。

　　第三十二条本办法实施前已依法作出征收决定的项目，按原征收补偿方案和有关规定执行。

　　第三十三条本办法实施过程中，如遇相关法律及政策标准进行修改和调整的，市人民政府将根据相关法律及政策标准进行相应修正后实施。

　　第三十四条本办法由市自然资源和规划局负责解释。

　　第三十五条本办法自发文之日起施行，有效期3年。

　　来源：利川市人民政府网站