裁判要旨

　　在涉及拆迁补偿安置的行政诉讼中，房屋买卖双方虽未办理房屋转移登记，但是已经签订合法有效的房屋买卖合同，买受人已支付价款并已实际占有和使用房屋的，应当认定买受人为实际权利人，并相应确认其为补偿安置对象。

　　基本案情

　　兰某在陕西省安康市旬阳县蜀河镇拥有房屋一套，且已办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。2006年12月30日，兰某与潘某军签订《房屋买卖协议书》，约定兰某以人民币88000元（币种下同）的价格将该房屋转让给潘某军。协议签订后，潘某军付清了房款并搬入该房屋居住。兰某将《国有土地使用证》和《房屋所有权证》交付潘某军，但双方未办理房屋过户手续。

　　2009年1月19日，陕西省人民政府发布《关于禁止在汉江白河（夹河）水电站工程占地和水库淹没区新增建设项目和迁入人口的通知》（以下简称《通知》）。案涉房屋位于《通知》划定的区域内，故无法再办理房屋过户登记。

　　2009年7月28日、7月31日，蜀河镇政府对《通知》划定区域内的房屋权属调查情况分两批进行公示，其中，案涉房屋公示的所有权人为潘某军。公示期间，兰某未提出异议。2021年6月1日，蜀河镇政府与潘某军签订移民搬迁安置协议，对案涉房屋及其对应的土地使用权予以征收。潘某军选择货币补偿，蜀河镇政府向潘某军支付搬迁安置补偿款合计963374.44元。2021年6月5日，兰某提起行政诉讼，请求确认蜀河镇政府与潘某军签订的移民搬迁安置协议无效。

　　安康铁路运输法院于2021年9月26日作出（2021）陕7101行初189号行政判决：驳回兰某的诉讼请求。宣判后，兰某不服，向西安铁路运输中级法院提起上诉。西安铁路运输中级法院于2022年4月19日作出（2022）陕71行终65号行政判决：驳回上诉，维持原判。

　　裁判理由

　　本案的争议焦点为：案涉搬迁的补偿安置对象应是兰某还是潘某军。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第十五条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”据此，房屋征收部门具有对征收范围内房屋的权属等情况进行调查登记的职责。实践中，存在房屋在征收前已被出卖给他人，但因特定原因未办理过户的情况，对此，不能简单地依照房屋登记确定补偿安置对象，而应根据具体情况认定房屋的实际权利人，进而将该实际权利人确定为补偿安置对象。房屋所有人与买受人签订了合法有效的房屋买卖合同，虽未办理房屋转移登记，但买受人已支付价款并已实际占有和使用房屋的，应当认定买受人为真实权利人，征收补偿程序相应地应将买受人确定为补偿安置对象。原因在于：其一，房屋不动产登记主要发挥公示和权利推定作用，旨在保护交易安全和善意第三人的利益，当仅涉及买卖双方而不涉及第三人时，应当按照实际情况而非登记情况确定房屋归属；其二，对房屋出卖人而言，虽然房屋仍然登记在其名下，但其已从买受人处得到房屋相应价款，生活上也不再依赖该房屋，该房屋是否征收拆迁对其利益不会造成影响。

　　本案中，兰某与潘某军于2006年12月30日即签订了合法有效的《房屋买卖协议书》，潘某军按约定付清了房款，兰某也将房屋的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》交付潘某军，且潘某军已实际搬入该房屋居住；在案涉征收程序的公示阶段，兰某亦未对确认潘某军为房屋所有权人提出异议，故应当认定买受人潘某军系该房屋的实际权利人，相应地，应当将潘某军确定为补偿安置对象。故人民法院依法驳回兰某的诉讼请求。

　　关联索引

　　《中华人民共和国民法典》第215条

　　《中华人民共和国行政诉讼法》第69条

　　一审： 陕西省安康铁路运输法院（2021）陕7101行初189号行政判决（2021年9月26日）

　　二审： 陕西省西安铁路运输中级法院（2022）陕71行终65号行政判决（2022年4月19日）

　　来源：鲁法行谈