新政！中山公布旧村改造拆迁补偿“细则”！

　　11月25日，中山市自然资源局（城市更新局）政务网发布关于征求《中山市旧村庄旧城镇搬迁补偿安置指导意见》（征求意见稿）的函。

　　公告表示， 为进一步指导中山旧村庄旧城镇搬迁补偿安置工作 ，按照上级领导要求，草拟完成了《中山市旧村庄旧城镇搬迁补偿安置指导意见》（征求意见稿）。

　　文件全文如下：

　　中山市旧村庄旧城镇搬迁补偿安置指导意见

　　（征求意见稿）

　　第一章 总 则

　　第一条【指导依据】为规范我市旧村庄旧城镇搬迁补偿安置工作，保障被搬迁人的合法权益，根据有关法律法规，以及国家低效用地再开发和省市“三旧”改造等政策规定，制定本指导意见。

　　第二条【适用范围】我市旧村庄旧城镇改造范围内，土地使用权人及地上建筑物、构筑物或附着物所有权人需要通过签订搬迁补偿安置协议方式实施更新改造的适用本指导意见。

　　第三条【基本原则】项目的搬迁补偿安置工作必须坚持“依法依规、尊重历史、标准统一、公平公开、先补偿后搬迁、居住条件有改善”的原则。

　　同一更新改造项目应当尊重客观现状，采取统一的现状权益固化时间点、统一的权益认定标准、统一的搬迁补偿价值评估基准日和统一的补偿安置标准。

　　搬迁补偿安置工作全流程要切实保障被搬迁人的财产权、知情权和异议权。

　　第四条【职责分工】市城市更新主管部门根据“三旧”改造专项规划，统筹各镇街政府开展搬迁补偿安置工作。

　　镇街政府组建权益认定审查小组并开展相关认定工作，协助并监督项目公司开展信息发布、协商谈判、落实补偿安置等工作，受市政府委托接管经批准项目公司退出的项目。

　　村集体应积极配合镇街政府开展相关权益认定工作，组织村民配合基础数据调查、对调查结果的核实登记及搬迁等工作，维护集体土地和资产的权益，并在镇街政府的组织下编制搬迁补偿安置方案。

　　项目公司根据已表决生效的搬迁补偿安置方案，开展搬迁补偿安置工作，按规定做好相关信息发布工作并接受监督，与被搬迁人协商签订具体补偿安置协议，实施补偿安置，在退出时做好配合交接工作。

　　被搬迁人应当对房屋及土地的权属、位置、用途、土地面积、层数、建筑面积等情况配合基础数据调查，并配合对调查结果的核实登记及搬迁等工作。被搬迁人对搬迁补偿安置方案应认真对待，明确自身权益，积极参与和表决。被搬迁人有权知晓涉及其自身利益的相关搬迁补偿安置信息，有对调查结果和搬迁补偿安置方案提出异议的权利。

　　市各相关部门应按照各自职责，互相配合，共同做好旧村庄旧城镇搬迁补偿安置工作，其中城管执法部门在开展基础数据调查工作后，应加强违法建设巡查工作。

　　第五条【信息公开要求】搬迁补偿安置的全过程信息应当向被搬迁人公开，并接受各方监督。相关信息应在镇（街）村（居）两级宣传栏、项目指挥部、项目现场公开。

　　改造意愿调查结果、基础数据调查结果、权益固化结果、权益认定结果、搬迁补偿安置方案表决结果、项目公司退出政府接管结果等信息由镇街政府负责公开。

　　搬迁补偿安置工作实施阶段成果等其他信息由项目公司负责公开。

　　公示期应不少于7日，在公示期间可根据实际同步开展下一环节的工作。公示异议应在下一环节公示期满之前提出，经核定后，可对下一阶段工作的有关数据信息进行修正，并定期对修正后的数据信息进行补充公开。

　　第二章 重点工作

　　第六条【权益固化工作】权益固化是对拟改造范围内不动产等现状的固定和证据保存的工作。固化的面积、数量等作为日后补偿安置的依据。

　　项目基础数据调查启动公告之日即为权益固化时间点，可利用无人机倾斜摄影测量等技术手段对改造范围内的不动产进行固化。中心区域由市城市更新主管部门负责开展固化工作，非中心区域由镇街政府负责开展固化工作。权益固化时间点之后，搬迁补偿范围内不得违法实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的不予补偿。

　　第七条【权益认定工作】权益固化工作完成后，由镇街政府组织属地城市更新和建设服务中心、城管住建和农业农村（工作）局和司法、市场监管等部门及村（居）委员会、评估机构等代表组成权益认定审查小组，制定认定规则和程序并开展权益认定工作。

　　结合基础数据调查结果和权益固化数据，权益认定审查小组负责与被搬迁人对固化后的可补偿权益数据进行确认，按照统一的权益认定标准，对被搬迁人进行房屋复建面积认定及其他补偿权益认定。涉及职能部门法定职责的，由权益认定小组统一汇总报职能部门按规定进行认定，若权属认定存在争议的，按照有关法律法规要求处理。

　　经权益认定小组初步认定的结果需公示15日，期满无异议或异议经妥善处理后，应汇编成册报镇街政府审核批准后公布，作为编制搬迁补偿安置方案和后续实施补偿安置工作的依据。

　　第八条【搬迁补偿安置方案】根据权益认定结果，旧村庄改造项目由镇街政府组织村集体编制搬迁补偿安置方案，旧城镇改造项目由市城市更新主管部门组织镇街政府（中心区域）或指导镇街政府（非中心区域）编制搬迁补偿安置方案，该方案为改造方案的必备内容，在对改造方案进行表决时应同时对搬迁补偿安置方案进行单独表决。表决通过的搬迁补偿安置方案作为搬迁补偿安置工作的依据，在公开选定入围企业后，落实到搬迁补偿安置协议中。

　　搬迁补偿安置方案在表决前，按规定应先向村民代表、居民代表进行意见征询，并召开村民代表层面的搬迁补偿安置方案讲解会议；在搬迁补偿安置方案表决之后，应针对居民代表、各社户代表、党员大会等层面召开方案宣讲会，并将搬迁补偿安置方案进行公示。

　　搬迁补偿安置方案编制内容要求见附件。

　　第三章 权益认定

　　第九条【被搬迁人可补偿权益】被搬迁人可补偿权益由可认定房屋复建面积权益和其他补偿认定权益两部分组成。

　　（一）可认定房屋复建面积的范围：

　　1、已办理不动产登记的可全部认定为房屋复建面积。

　　已办理不动产登记的不动产，以不动产证书、不动产登记簿记载的面积、用途、土地性质等为依据，不动产证书记载与不动产登记簿记载不一致的，以不动产登记簿记载为准。

　　不动产证书、不动产登记簿未记载或者记载不明、有误的，可以根据合法有效的规划证明文件，或者自然资源部门、住建部门的审核意见及有资质的测绘机构出具的测绘报告来认定。

　　2、未办理不动产登记的建筑物，按以下方法认定：

　　（1）有合法报建手续的在建及已建成建筑物（包括可通过违法处理后补办报建手续的），依据市（镇街）自然资源、住建部门审批批准的文件结合有资质的测绘机构出具的测绘报告认定。

　　（2）未经市（镇街）自然资源或住建部门批准建设的、在1998年2月28日（含）之前实际已经建成建筑，可按有资质的测绘机构出具的测绘面积全部认定。

　　以上建筑物认定后不再办理不动产登记手续。

　　（二）其他补偿权益的范围：

　　1、被搬迁人的房屋楼层，朝向，环境景观因素以及装修、青苗、地上附着物、院墙及构筑物等。

　　2、临时安置补偿和其它因搬迁与迁延、停产停业和工人遣散等造成的损失。

　　3、集体土地所有权。

　　4、未经市（镇街）自然资源或住建部门批准建设的、1998年2月28日之后未有执法部门作出违法认定的建成的建筑物（临时建筑物）、构筑物。

　　第十条【权益认定原则】

　　（一）对住宅权益的认定原则：以可建设面积权益为基础，高于可建设面积的按实际面积认定，低于可建设面积的按可建设面积认定，具体遵循以下计算方式：

　　1、国有土地可建设面积权益：证载土地面积×土地出让合同约定容积率，如土地出让合同约定的容积率小于1.5或无约定的均按1.5认定。

　　2、集体土地基础可建设面积权益：证载土地面积×1.5。涉及个人集体土地搬迁补偿安置的，须从个人集体土地基础可建设面积权益中剥离对集体土地所有权利人集体经济组织的补偿面积权益，剥离补偿面积权益归集体经济组织所有。剥离补偿面积权益=证载土地面积×1.5×三旧片区指导价×40%÷权益固化时点当月一手房同片区同类商品住宅每平方米成交均价。

　　3、可认定房屋面积大于土地可建设面积权益的，按可认定房屋面积认定为房屋复建面积；可认定房屋面积小于土地可建设面积权益的，可按土地可建设面积权益认定为房屋复建面积，但被搬迁人需补交房屋建筑造价款，房屋建筑造价款=（土地可建设面积权益-可认定房屋面积）×权益固化时点每平方米住宅建筑造价。

　　应补交的房屋建筑造价款可折算成房屋复建面积抵扣，折算房屋复建面积=应补交的房屋建筑造价款÷权益固化时点当月一手房同片区同类型商品住宅每平方米成交均价。

　　认定复建面积可换算成货币补偿，补偿金额=认定复建面积×（权益固化时点当月一手房同片区同类型商品住宅每平方米成交均价-权益固化时点每平方米住宅建筑造价）

　　若按照以上计算方式仍无法确定房屋复建面积，可以评估为依据来认定权益。

　　（二）对非住宅类权益的认定需遵循的原则：

　　项目改造后符合城乡规划用途的，参照住宅权益的认定方式进行可复建面积的认定。如改造后无相应规划用途，相关权益需通过评估认定。

　　（三）其他补偿权益范围中如在我市公益性项目用地征收补偿实施意见中无同类标准明确的，需通过评估认定。

　　搬迁补偿安置项目评估工作具体由中标项目公司开展，评估基准日及评估公司的选取方式需要在搬迁补偿安置方案中明确。

　　第十一条【不动产用途认定】不动产用途以不动产权证登记为准。

　　房产证、土地证用途不一致但其中之一为住宅用途的，可认定为住宅用途。

　　没有不动产登记证书的，可结合测绘图纸、历史报建材料、水电收费单据、现状使用情况，经所在村（居）查核并出具证明，可按实际使用用途认定。

　　第四章 补偿安置

　　第十二条【搬迁补偿安置原则】搬迁补偿安置应以权益认定的数据为依据，结合项目的实际制定统一的搬迁补偿安置标准。 搬迁补偿安置方案需要取得80%以上权利人同意。

　　搬迁补偿安置应以产权调换为主，具体补偿安置方式结合实际情况确定，可采取产权调换、货币补偿、货币补偿和产权调换相结合的方式。

　　第十三条【不动产补偿安置规定】可认定房屋复建面积补偿权益应以不低于1.0倍给予被搬迁人同用途房屋补偿。

　　可认定房屋复建面积可应被搬迁人要求折算为货币进行补偿。

　　非住宅类项目改造后符合城乡规划用途的，实行同用途产权调换，也可以评估为依据给予货币补偿，或按等价值调换成其他用途建筑给予补偿。

　　第十四条【代管人的补偿安置规定】在履行相关规定程序后，产权人不明或产权人下落不清晰的，应由镇街政府指定代管人，代为行使被搬迁人的全部权利和履行相关的义务，并于被搬迁人提出收回其权益时交回。镇街政府指定代管人后，该不动产内现有居住者的居住权仍保留。该类不动产权益原则上以产权调换补偿方式处理。

　　第十五条【公益性服务设施补偿安置规定】公益性服务设施权益（一般包括各种地上地下的公共市政设施、公共服务设施、公共场地设施和附属设施等）的补偿应在搬迁补偿安置方案中单列，并按相关规定执行。公益性服务设施应依据相关规划通过重建方案确定。

　　第十六条【其他补偿权益的补偿规定】被搬迁人的房屋装修、青苗、地上附着物、院墙及构筑物等应按照我市公益性项目用地征收补偿实施意见的同类标准进行补偿，如无相关标准，以评估报告为依据。

　　临时安置补偿和其他因搬迁与迁延、停产停业和工人遣散等造成的损失应在搬迁补偿安置方案中结合项目实际给予确定。

　　临时安置补偿主要包括临时安置费和搬家费。临时安置费，是以租金补贴的形式进行货币补偿。计算的租金面积按可认定复建面积确定，且不得低于我市公布的当年最低人均居住面积标准，临时安置时间根据项目实际确定。搬家费，包括搬离和回迁两次搬家过程中产生的费用。

　　对村集体自愿将集体土地转为国有土地的，村集体可要求对集体土地所有权进行补偿，补偿应以不低于我市征地补偿安置标准协商确定，可采取等价值产权调换、货币补偿、货币补偿和产权调换相结合的方式进行补偿。

　　第十七条【搬迁奖励的说明】为加快推进搬迁协议签订，经过公开选定的项目公司可根据项目实际设置搬迁奖励。

　　第十八条【特殊群体的保障措施】被搬迁区域内由政府或村（居）委会提供住房保障的被搬迁人，由镇街政府及村（居）委会按照有关政策落实安置，确保其得到住房保障和妥善安置，按照搬迁补偿方案明确的方式获得搬迁补助。

　　第五章 争议处理

　　第十九条【调查测量、权益固化和认定的争议处理】基础数据调查、权益固化及权益认定过程中，被搬迁人对房屋测绘成果有异议的，测绘机构应当作出解释说明。对测绘机构作出的解释说明仍有异议的，被搬迁人可委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构（第三方）鉴定。

　　权益调查后对权属结果有争议的，应按照相关规定办理。

　　第二十条【争议的协商调解与诉讼】搬迁补偿安置各方应该平等友好协商，对搬迁补偿安置协议协商不成的，由镇街政府组织调解，经调解仍无法达成协议的，可依法通过仲裁、诉讼途径解决。

　　项目公司、被搬迁人和房屋测量及搬迁评估等中介机构各方，在搬迁补偿安置工作中，须遵守有关法律法规的规定，违反规定的应承担相应的法律责任。

　　第六章 附 则

　　第二十一条本指导意见由中山市人民政府负责解释，具体解释工作由市城市更新局承担。

　　第二十二条本指导意见自颁布之日起实施，试行5年。

　　附件：《搬迁补偿安置方案》的编制内容要求。

　　附件：

　　《搬迁补偿安置方案》的编制内容要求

　　项目的《搬迁补偿安置方案》应在镇街政府完成基础数据调查、权益固化及权益认定等工作的前提下，由编制主体结合具体实际情况组织制定，搬迁补偿安置方案的编制应包括以下内容：

　　（一）搬迁补偿安置依据；

　　（二）搬迁补偿适用对象；

　　（三）搬迁补偿安置方式及标准；

　　（四）回迁（异地）安置位置及选取安排；

　　（五）回迁（异地）安置建筑户型，面积及建设标准；

　　（六）国有,集体权益补偿的安排；

　　（七）搬迁补偿安置奖励；

　　（八）搬迁补偿评估公司的选取及评估基准日的约定。

来源：房地产导刊