北京农村拆迁律师：以下两个时间大家也一定要注意了

　　第一个是评估报告的有效期限

　　评估报告是征地拆迁中必须要有的一份文件，了解过征地拆迁的人都知道，评估报告是可以作为给我们被征收人进行补偿的依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产评估机构评估确定。

　　一般来说，无论是整体的评估报告还是分户评估报告，评估机构在实地查勘对被征收人的房屋进行评估以后，需要作出评估报告，并及时地向房屋征收部门提供评估报告，房屋征收部门应当要将分户评估报告转交给被征收人。

　　不过需要大家注意的是，一般情况下，评估报告是有有效期的。根据《房地产抵押估价指导意见》中的规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计算，不得超过一年。

　　简单地来说就是，评估报告的有效期限一般是一年，相关部门应当要在一年之内与被征收人就补偿事宜签订补偿安置协议或是作出房屋征收补偿决定。

　　但是实践过程中，却有被征收人经常咨询律师说，自己家的房屋在去年年初的时候就征收了，房屋也是在那个时候评估的，但是后来一直没有补偿，其也没有收到任何的文件，直到今年8月份，其才收到了评估报告，可评估报告上的补偿标准根本就不合理，现在征收方想要按照评估报告上确定的结果进行补偿。那么，征收方现在按照一年多后才送达的评估报告给自己补偿是否合理呢？

　　首先我们大家需要知道，被征收房屋价值的评估时点应当是作出房屋征收决定之日为时点，而用于房屋产权置换房屋价值评估时点应与被征收房屋价值评估时点一致。

　　也就是说，给予被征收人的补偿从原则上来说，是不能低于作出房屋征收决定之日被征收房屋周边的市场价格。但这前提是，评估机构所出具的评估报告必须是有依法及时送达给被征收人，如果是一两年以后甚至是多年以后才送达给予被征收人的，倘若在这期间如果房地产市场价格有变动，那么，相关部门还按照几年前出具的评估报告对被征收人进行补偿那则是说不过去的，显然对被征收人是不利的。

　　所以，凯诺律师这里再提醒大家一下，如果遇到房屋征收部门在收到评估报告后没有及时送达给自己，而是几年后才送给自己的，那么被征收人心里一定要有数，这一份评估报告肯定有问题，可以先向房地产评估机构提出自己意见，若相关部门置之不理，那尽快通过法律途径来维护自己的合法权益。

　　第二个是征地批复的有效期限

　　另外，征地批复也是土地征收中必须要有的一份文件。根据《土地管理法》中的规定，土地征收必须要办理农用地转用审批手续，在获得有关部门的批准后，有关部门一般会作出征地批复这一份文件，征收方在拿到征地批复以后，需要在征收范围内以书面的形式告知大家，即发布征收土地公告。

　　不过，这里需要让大家注意的是，征地批复是一份有有效期限的文件，该文件的有效期限一般只有两年，一旦过了两年，那么该征地批复就会自动失效。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中的规定，“严禁闲置土地。农用地转用手续批准后，满2年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效...”

　　所以，大家在遇到土地征收后，当相关部门征收工作进行到后续，就是要马上实际占用土地时，一定要让他们出示征地批复文件（实践中，有很多征收方会在没有拿到征地批复的情况下，提前先占用土地），倘若他们迟迟不出示征地批复文件，或者说是征地批复的落款日期已经远远超过了两年，那么，此次土地征收就违反了法律法规，属于未批先占，是侵害被征收人合法权益的行为。

　　总之，凯诺律师最后想要说的是，评估报告和征地批复文件一个关系着被征收人的切身利益，一个关系着土地征收的合法性，所以，大家一定要注意，一旦发现有上面我们所说到的有效期限问题，那么，广大被征收人一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，尽早通过法律途径来维护自己的合法权益。