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北京市凯诺律师事务所:签了协议后,房屋遭“强拆”其行为也违法的情形
发布日期:2021-12-30点击率:11

  实践中很多人可能会认为,与拆迁方签了协议后,房子被拆迁方给强拆了是合法合规的,也是合情合理的,只要他们给自己了拆迁补偿或是交付了安置房就行了,也没必要去与他们纠缠,毕竟是自己主动交出房屋的,虽然有的人这么认为彰显了他的宽容大度,且也没错,但前提是他们已经将所有的补偿款都如数地支付给了被征收人,保障了被征收人补偿安置的权益。

  反之再试想一下,如果你与拆迁方签订协议后,拆迁方随即便将房屋给强拆了,但此时你并没有获得相应的补偿安置或者说只获得了部分的补偿,很有可能还会面临居无定所的局面,那么你还会认为他们的强拆行为是合法的吗?相信大家的说法都会比较的一致:不合法。虽然他们口中说着不合法,但可能有的被拆迁人脑海中还会产生一个大大的问号,或是会怯怯地问“都有已经签订了协议,现在还可以起诉吗?他们的强拆行为还会被判违法吗?”下面我们结合相关的案例来告诉大家

  签了协议也可以起诉维权

  首先我们需要先弄明白的是,签订补偿协议后,可以据此认定被征收人就被征收房屋的价值、搬迁费、临时安置补助费等其他相关的补偿事宜与拆迁方达成了一致。但是,安置补偿协议约定的内容,显然不包括因违法强制拆除可能给被拆迁人造成的不应有的包括房屋内动产在内的其他人身、财产损失。也就是说,即使双方签订了协议,只要有违法事实的存在,那么被拆迁人仍然是可以起诉要求确认强拆行为违法的。

  于先生与拆迁方签订补偿协议后,房屋被拆迁方强制拆除,随后于先生向法院提起了行政诉讼,请求相关部门强制拆除其房屋的行为违法,经过审理法院判决相关部门强制拆除于先生的房屋违法。相关部门不服向最高院申请了再审。

  强制拆除要获得法院的准许

  针对本案,再审法院认为,无论是征收集体土地还是征收国有土地上的房屋,均应在完成补偿安置工作的情况下由相关部门申请人民法院强制执行,在获得法院的准许强制执行裁定书前,相关部门是没有直接强制拆除被征收房屋的权力。即使在被征收人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿的情况下,相关部门若想实现强制搬迁和拆除,也必须要按照法定程序申请人民法院强制执行。

  本案中,相关部门在没有依法作出责令交出土地,也没有向法院申请强制执行,更没有完成补偿安置工作的情况下,直接对被征收房屋实施了强制拆除,显然违反了有关规定。

  未获得补偿安置前强拆房屋违法

  再者,根据《物权法》中的有关规定,相关部门征收作为物权变动的特殊形式,因征收决定的作出而直接导致物权变动。但需要注意的是,在征收补偿工作完成前,仍应保障被征收人对被征收房屋或者土地的合法占有权益,被征收人未获得补偿安置前,不能予以强制执行。

  也就是说,征收土地和房屋时应当要遵循“无补偿则无征收”的原则外,还应当要遵循“先补偿、后搬迁”的原则,否则,被征收人有权拒绝搬迁,相关部门也不能强拆或是强征。该原则不仅体现在相关的法律的原则性规定中,还细化在相关的规定和司法解释中。之所以明确“先补偿、后搬迁”原则,根本目的在于保障被征收人在土地或房屋被征收后,获得安置补偿前的基本生活或生产经营条件。

  本案中,双方签订的《拆迁过渡协议》中虽然约定了过渡费、搬迁费和奖金,但是并没有关于被征收土地和房屋的安置补偿条款,相关部门此后也没有对于先生作出明确安置地点、支付或提存补偿款的安置补偿行为。在此情况下,双方约定被征收人将房屋交征收机关拆除的内容,能否作为征收机关实施拆除行为的合法性基础?房屋征收补偿的过渡条款是房屋被拆除之后获得实际安置之前,双方当事人关于过渡方式、过渡期限和过渡费用的具体安排,不同于作为征收补偿主要内容的补偿方式、补偿金额、安置地点和面积等主要条款,过渡条款并不能从根本上保障被征收人的安置补偿权益,仅有过渡条款的过渡协议不能替代整体的安置补偿协议,过渡协议中约定的将房屋交由相关部门拆除的内容,必须与明确约定征收补偿主要条款的安置补偿协议结合,才可以作为相关部门拆除被征收房屋的合法依据,仅就过渡问题签订的过渡协议,不能作为拆除被征收房屋的合法依据。

  被征收人签订协议时要注意的事项

  不过需要广大被征收人注意的是,实践中存在征收机关与被征收人达成安置补偿协议后,被征收人主动将土地或房屋交征收机关处理,征收机关据此采取的拆除行为不属于强制拆除范畴,该拆除行为的合法性和正当性是基于被征收人认可安置补偿后的自愿处分行为。

  总之,凯诺律师想要说的是,在签订补偿协议时一定要看清楚上面的补偿款项是否都完整,有没有具体的安置房位置、面积,补偿款总数、过渡费等,如果发现补偿协议中的补偿事项并不完整,只约定的几项或是压根什么都没有写,也没有明确违约责任等,那么对于这样的协议建议大家最好不要签,否则会对被征收人极为的不利。

  同时,在签订补偿协议后,在补偿安置权益没有得到保障之前,也不要急着就交出房屋或是土地,如果签订协议后立即主动自愿地将房屋或是土地交给拆迁方,若已经得到了补偿安置还好说,若没有得到补偿安置,那么必定要走很多弯路,比较的吃亏。

  另外,凯诺律师还要提醒大家,土地征收、房屋拆迁事关自己权益,作为被征收人在此过程中一定要谨小慎微地对待每件事,一旦发现拆迁方有违法行为或是补偿安置没有落实前,房子或土地就被拆迁方强拆、强征,那么一定要积极地行使自己的救济权,及时地咨询专业律师,在必要时可委托律师帮助自己,确保自己的合法权益不被侵害。