昨日，北京市住建委、市规划自然资源委、市发改委、市财政局联合发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》。意见明确危旧楼房可通过翻建、改建或是适当扩建方式进行改造。

　　我们注意到，此次北京实施试点危旧楼房改造，与今年两会政府工作报告中提到的老旧小区改项目是类似的，其目的都是为了改善居民的生活质量、居住环境，而且此次危旧楼房的改建也会公开透明，并充分征询居民意见。下面我们就来看一下此次改建意见中的重点内容

　　征询居民意见 90%以上才能改建

　　在意见中明确，改建项目在确定实施主体、居民改建意愿摸底调查、改建设计方案和实施方案拟定、改建协议内容等工作中都要充分征求居民意见。

　　改建意向摸底、改建方案征询需经不低于总户数三分之二的居民同意，实施主体与居民签订改建协议，改建项目范围内不低于90％的居民同意签订改建协议后，协议方可生效，协议生效后启动居民周转搬迁。未达到签约比例的，改建项目自动终止。

　　也就是说，改建开始之前需要三分之二的居民同意改建工作，并且只有90%以上的老百姓签订了协议，才能进行改造，如果同意改建人数低于三分之二或是签约比例达不到90%，那么该改建项目就不能实施，自动终止。

　　什么样的房子会被纳入改建的范围？

　　关于什么样的房子会被纳入到改建的范围内，在意见中有明确提出，经市、区房屋管理部门认定，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼，和经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房可以纳入到改建的范围。

　　简单来说，就是存在安全隐患，无法通过加固来改善房子的旧楼是这次改建的重点。

　　对不可移动文物、历史文化街区、重点地区范围内涉及的不能原址改建的危旧楼房，按照相关规定执行。

　　简易楼可适当增加厨卫面积

　　《意见》中提到，原则上居民户数比现状不增加，为改善居民居住条件，具备条件的可适当增加建筑规模。安置后因异地安置或货币补偿剩余的成套住宅由区政府回购，可作为公租房或定向安置房使用。

　　《意见》还明确提到，改建项目应不减少原居民房屋的居住面积，简易楼等非成套住宅按照成套住宅设计，可适当增加居民厨房、卫浴面积，重点解决建筑使用功能提升问题。

　　同时，依据街区控规集约利用土地资源，可适当利用地下空间、腾退空间和闲置空间补建区域经营性和非经营性配套设施，但增加的配套设施不得改变使用用途。

　　改建、改造如何补偿？

　　由于拆迁改建、改造的原因，具体能补偿多少，要根据拆迁人与被拆迁人的拆迁安置协议来定。但是如果不同意安置协议上的补偿标准，那双方可以进行协商，协商不成的情况下，被拆迁人可以向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决。

　　房屋拆迁主管部门的裁决作出后，如果拆迁人或被拆迁人一方或双方不服，可在60日内向拆迁主管部门的上一级行政机关申请行政复议，或在三个月内向人民法院提起行政诉讼。

　　房屋拆迁主管部门的裁决作出后，如果拆迁人或被拆迁人未在规定的期限内申请复议或提起行政诉讼，一方可申请人民法院强制执行。

　　具体的补偿标准应当根据拆迁人与被拆迁人之间的拆迁安置协议制定。未能达成协议的，或协商不成的，撤除人，被撤除人可以向房屋拆除管理部门申请撤除补偿配置裁定。

　　改建采取什么样的补偿方式？

　　我们注意到，北京改建采取异地安置、原址回迁和货币补偿的方式。对于居民选择货币补偿的，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，给予被征收人的补偿不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的周边市场价，异地安置和原址回迁的，在意见中也有明确，不能低于原居民房屋的居住面积。

　　也就是说，须按拆一还一的原则进行补偿。所以，如果安置房面积小于原有住房的面积或是货币补偿低于周边市场价的，被征收人可及时的咨询专业律师，采取法律措施维护自己的合法权益。

　　改建的资金谁来出？

　　意见规定了“成本共担”的原则。改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集，可通过政府专项资金补助、产权单位出资、居民出资、公有住房出售归集资金、经营性配套设施出租出售等多种方式解决。

　　政府补助方面，改建项目纳入老旧小区综合整治范围，市财政给与支持，同时各区政府结合实际可安排周转房源用于对接居民，并对居民在外周转期间予以适当补助，具体标准由各区政府制定。

　　从意见中我们看到，居民也需要出资部分改建成本。对承租公房的居民，有获取改造后房屋产权意愿的，应负担房屋改造的部分成本。其中，原面积部分，负担成本不高于综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分；改建后新增面积部分，按照不低于综合改建成本负担，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担。

　　居民因经济困难无力负担的，可继续承租改建后的房屋。原房屋面积部分，继续按照公房租金标准收取租金；改建后新增面积部分，按照公租房租金标准收取租金。

　　对原住房为已购公房或商品房的居民，应负担原住房面积部分的综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分，改建后房屋新增面积部分的成本按照不低于综合改建成本负担，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担。

　　改建项目的“房本”如何办理？

　　《意见》明确，项目改建完成后实施主体可以申请国有建设土地使用权及房屋所有权首次登记，单套住房包括新增建设面积在内，房屋性质统一登记为“按照经济适用房产权管理”。

　　其中，原住房已转为商品房、已购公房的部分，在办理不动产权登记时进行注记，上市转让时商品房部分无需缴纳地价款，新增面积部分应缴纳。公共服务配套房屋由政府投资，产权归区政府所有，首次登记后实施主体应向区政府指定部门无偿移交。

　　凯诺律师要说的是，无论是改建还是改造，都必须要保障居民原有的生活水平不被降低，住房有保障。因此，改建实施过程中，如果有不合理、不符合法律所规定的地方，一定要及时的提出来，或是咨询律师，在法律规定的时间内维护自己的权益。