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征地拆迁律师:保障被征收人权益,要从哪几个方面来展现?
发布日期:2020-01-09点击率:40

  征地拆迁涉及到国家与被征收人两方的利益,按照已实施一周的新土地管理法中的规定,以及国有土地上房屋征收与补偿条例中的规定,国家因公共利益需要征收土地的,要给予被征收人合理、公平的补偿,居住条件要有改善,那么被征收人可从哪几个方面来判断自己的权益是否得到了保障呢?

  一、补偿方式必须是由被征收人来决定

  根据新《土地管理法》中的第48条规定,涉及农村村民住宅的,可以采取重新安排宅基地建房、提供安置房或是货币补偿等方式。

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第21条规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

  对于这几种补偿方式不论是选择货币补偿还是产权置换,征收方都要充分的尊重被征收人的意见。而且,征收方也需要切切实实的保障和改善被征收人的居住条件。凯诺律师事务所的贾启华律师团队就代理过类似的案子,李先生一家本在当地拥有一所合法房屋,但是因补偿过低,所以就没有与房屋征收部门签订补偿协议,随后征收方不仅强制拆除房屋,而且还私自决定补偿方式以货币的形式强行将补偿款打到李先生的银行账户上,最终在凯诺律师的帮助下,拿到了合理的补偿。

  由于可以得出,被征收人是权选择补偿方式的,且无论被拆迁户选择哪种补偿方式都要保障被征收人居住的条件,不能以任何理由降低被征收人补偿款或是安置房面积,只有这样才能逐渐的平息拆迁矛盾。

  二、评估要由被征收人选定,住宅评估要考虑周全

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的第4条规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  对于房屋征收范围较大的可由两家以上房地产评估机构共同承担。

  本条例第14条规定,被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

  被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

  从以上可以得知,被拆房屋的价值需要在拆之前先评估,评估时必须要考虑到以上条例中所规定的要素或是没有规定的要素,比如房屋是在城里还是城外,房屋的用途是干什么的,是居住还是商业性用房,房屋的建筑面积具体有多大,是否有产权证上的面积有误等,评估师通过入户调查登记和实地查勘才能得到被拆房屋的客观价值,才能保障被征收人合法权益。

  除此之外,评估机构的选定是由被征收人来决定,如果被征收人在规定的期限内协商不成,那么才可以抽签、摇号等方式来选定,这也是保障被征收人合法权益非常重要的一个环节,若评估机构并非被征收人自己选定,那这其中一定存在“猫腻”。

  三、评估方法应首选市场比较法

  实践中,很多被征收人对评估方法都不在乎,但是却实实在在的影响着被征收人的利益。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的第13条规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

  被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

  那么按照法律所规定的来看,对于被征收人最为有利的评估方法是“市场比较法”,而且市场比较法也是法律所规定的首选方法。因此征收方不能舍近求远的以不利于被征收人方法对被拆房屋进进评估。

  四、居住条件比较困难的要给予补偿

  根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿》中的规定,征收个人住宅房屋,建筑面积不足60平方米(涉及房屋所有权、承租权共有的,房屋建筑面积合并计算)且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房,被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿,可以给予住房困难补助。

  补助标准为,建筑面积为40平方米以下的,按被征收房屋价值的10%给予补助;建筑面积超过40平方米的,每增加1个平方米,补助标准降低0.5%。同时,征收不足60平方米的个人住宅房屋时,按照建筑面积60平方米计算临时安置补偿费。

  综上所述,保障被征收人合法权益是促进征地拆迁、达到和谐征收的首要目标,当被拆迁户遇到有征收方侵害自己合法权益的时候,不要只认为不合理就算了,还要及时的采取措施,维护自身合法权益。