行政行为虽然被法院确认违法，但不意味着工作人员必然违法犯罪

　　江西省生效裁判：行政行为虽然被法院确认违法，但不意味着工作人员必然违法犯罪，法院不予支持原告要求移交相关人员违法违纪线索的诉求

　　裁判要旨：

　　吉安市某资源局作为负有办理房屋转移登记职权的登记机构，其在办理转移登记的过程中未尽审慎注意义务，在案涉房屋商品房买卖合同已备案且未撤销的情况下，为案涉房屋办理转移登记将案涉房屋的不动产权证颁发给了吴某甲、孟某，造成无法依据已依法备案的商品房买卖合同取得案涉房屋的所有权，损害了颜某甲的合法权益，吉安市某资源局应当承担赔偿责任。判决：一、确认吉安市某资源局于2018年7月12日向吴某甲、孟某颁发位于吉安市青原区火车站站前路以东、广场南路以南恒通大厦6010号房屋的不动产权证书的行为违法；

　　《中华人民共和国行政诉讼法》第六十六条第一款规定：“人民法院在审理行政案件中，认为行政机关的主管人员、直接责任人员违法违纪的，应当将有关材料移送监察机关。该行政机关或者其上一级行政机关认为有犯罪行为的，应当将有关材料移送公安、检察机关。”本案中，颜某甲自述已向吉安市公安局青原分局报案，该局已作出不予立案的决定。吉安市某资源局工作人员虽违规办理了案涉房屋的转移登记，但本院并未有相关人员违法违纪的线索，对于上诉人颜某甲要求法院移送的请求本院不予采纳。

　　裁判文书：

　　江西省吉安市中级人民法院

　　行 政 判 决 书

　　（2025）赣08行终84号

　　上诉人（原审原告）颜某甲，男，1977年3月15日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，公民身份号码XXX。

　　被上诉人（原审被告）吉安市某资源局，住所地江西省吉安市吉州区，统一社会信用代码113610xxxxxxxxxxxx。

　　法定代表人彭某，该局局长。

　　出庭负责人李某，该局四级调研员。

　　原审第三人江西吉安市某有限公司，住所地江西省吉安市，统一社会信用代码913608xxxxxxxxxxxx。

　　法定代表人陈某甲，董事长。

　　原审第三人吴某甲，男，1983年12月12日出生，汉族，住吉安市吉州区，公民身份号码XXX。

　　原审第三人孟某，女，1986年3月13日出生，汉族，住吉安市吉州区，公民身份码XXX。

　　上诉人颜某甲因诉被上诉人吉安市某资源局房屋所有权登记及行政赔偿一案，不服吉安市青原区人民法院（2025）赣0803行初146号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

　　一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第四条规定，国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作，县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。第二十六条第二款规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。建设部《城市商品房预售管理办法》第四条第三款规定，市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。依照上述法律、法规及规章规定，商品房预售登记备案制度属于公法调整的范畴，是行政机关对商品房预售的一种行政管理手段，是商品房预售方必须要履行的具有行政意义的义务，相关行政主管部门亦负有相应的监督管理法定职责，也是规范商品房买卖行为的一种行政管理手段。商品房预售合同登记备案管理制度固然只是确认、记录合同的存在，对合同本身的民事效力不产生任何影响，也不具有公示公信力，但是，这并不否定市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门须履行法定职责，通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，进而防止预售期间“一房二卖”行为的发生，以保护购房者的合法权益，维护不动产交易安全。本案中，颜某甲与江西吉安市某有限公司签订商品房买卖合同，并办理了商品房预售合同登记备案，其登记备案行为符合前述法律法规规定，受法律保护。现吉安市某资源局在颜某甲商品房预售备案登记未被依法撤销的情况之下，将案涉房屋为吴某甲、孟某办理了房屋转移登记手续，造成颜某甲无法依据合同获得案涉房屋产权，损害了颜某甲的合法权益，被诉行政登记行为适用法律、法规错误，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，一审法院对颜某甲的第一项诉请请求即依法应确认案涉行政登记行为违法予以支持。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定，申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。该案负责办理房屋转移登记行为的房屋登记机构是吉安市某资源局，其在办理转移登记的过程中未尽审慎注意义务，在案涉房屋商品房买卖合同已备案的情况，直接办理了案涉房屋的转移登记行为，将案涉房屋的不动产权证颁发给了吴某甲、孟某，造成颜某甲无法依据已依法备案的商品房买卖合同取得案涉房屋的所有权，损害了颜某甲的合法权益。因此，应当由吉安市某资源局承担赔偿责任，一审法院酌定其承担案涉房屋总价款的30%即150075元（500250元×30%）的赔偿责任即一审法院对颜某甲的第二项诉讼请求予以部分支持。颜某甲主张应赔偿150万元的诉请，于法无据，一审法院不予支持。《中华人民共和国民法典》第二百二十二条规定，当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。该案中，江西吉安市某有限公司明知案涉房屋已出售给颜某甲，吴某甲、孟某在未支付价款的情况下，还擅自提出案涉行政登记申请，是造成案涉行政行为违法的根本原因，故吉安市某资源局在承担赔偿责任之后，可以向江西吉安市某有限公司和吴某甲、孟某进行追偿。吉安市某资源局主张，颜某甲的起诉已超过起诉期限，因颜某甲自认其于2022年7月才知道案涉行政行为，其与2023年5月已开始向一审法院主张权利，故其起诉未超过起诉期限，故一审法院对吉安市某资源局的该主张不予采纳。颜某甲、吉安市某资源局均主张江西吉安市某有限公司及吴某甲、孟某的行为涉嫌犯罪，应受到处理，因颜某甲已向吉安市公安局青原分局报案，该局已作出了不予立案的决定，故其主张一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第二项、第七十四条第一款第一项、第七十六条、《中华人民共和国民法典》第二百二十二条和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款、第十二条的规定，判决：一、确认吉安市某资源局于2018年7月12日向吴某甲、孟某颁发位于吉安市青原区火车站站前路以东、广场南路以南恒通大厦6010号房屋的不动产权证书的行为违法；二、吉安市某资源局于本判决生效后十日内给付颜某甲赔偿金150075元，吉安市某资源局承担赔偿责任后，有权向江西吉安市某有限公司、吴某甲、孟某追偿；三、驳回颜某甲的其他诉讼请求。案件受理费50元，由吉安市某资源局负担。

　　颜某甲不服该判决，向本院提起上诉。其上诉主要理由是：一、涉案房屋登记行为违法，应依法确认并移送刑事立案。（一）吴某乙、吴某甲、孟某涉嫌合同诈骗罪。1.虚构合同骗取登记，吴某乙作为江西吉安市某有限公司实际控制人，以其控制的江西吉安市某有限公司与上诉人签订《商品房买卖合同》，并完成预售备案登记。其后，吴某乙指使其儿子吴某甲、儿媳孟某伪造购房合同（无实际付款记录），向被上诉人申请将已备案的6010号房屋重复登记至其名下。2.非法占有目的。吴某甲、孟某未支付任何购房款，其登记行为直接导致上诉人丧失房屋所有权及抵押权益，符合《中华人民共和国刑法》第二百二十四条的构成要件。（二）被上诉人工作人员涉嫌滥用职权罪。1.明知违法仍故意为之。被上诉人房产登记系统已明确记载涉案6010号房屋的备案登记信息，但被上诉人工作人员未依法核实购房款支付凭证、未公告或通知利害关系人，直接为吴某甲、孟某办理转移登记。2.构成滥用职权罪。被上诉人工作人员明知其行为违反《不动产登记暂行条例》第十八条及第二十二条的规定，仍故意纵容违法行为，造成上诉人重大财产损失，符合《中华人民共和国刑法》第三百九十七条“滥用职权罪”的构成要件。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十六条，申请将上述刑事犯罪线索移送司法机关处理。二、赔偿金额应以评估及贷款损失为基准，全额支持150万元。1.违法登记导致直接损失。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条、第七条的规定，被上诉人的违法登记行为直接导致上诉人丧失房屋所有权。吴某甲、孟某以涉案房屋抵押获得银行贷款150万元，参照《房地产抵押估价指导意见》确定的评估规范，该贷款金额对应房屋评估价值应不低于214万元（按70%抵押率计算）。2.江西吉安市某有限公司无实际清偿能力。江西吉安市某有限公司长期处于停业状态，工商登记信息已被列入经营异常名录，其名下无实际财产、无经营人员，已完全丧失清偿能力。上诉人客观上无法通过民事途径向江西吉安市某有限公司主张权利，被上诉人作为违法登记行为的直接责任主体，依法应独立承担全部赔偿责任。3.一审判决错误。上诉人主张按150万元先行赔偿，符合《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第十九条行政赔偿法定原则，一审法院未支持该请求，事实认定及法律适用错误。请求：1.维持一审判决第一项，确认被上诉人将恒通大厦6010号房屋登记为吴某甲、孟某所有的行政行为违法；2.撤销一审判决第二项，改判被上诉人赔偿上诉人经济损失150万元；3.将吴某乙、吴某甲、孟某涉嫌合同诈骗罪的犯罪线索移送吉安市公安局立案侦查；4.将吉安市某资源局工作人员涉嫌滥用职权罪的犯罪线索移送吉安市监察委员会处理；5.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。

　　本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”本案中，吉安市某资源局作为负有办理房屋转移登记职权的登记机构，其在办理转移登记的过程中未尽审慎注意义务，在案涉房屋商品房买卖合同已备案且未撤销的情况下，为案涉房屋办理转移登记将案涉房屋的不动产权证颁发给了吴某甲、孟某，造成无法依据已依法备案的商品房买卖合同取得案涉房屋的所有权，损害了颜某甲的合法权益，吉安市某资源局应当承担赔偿责任。《中华人民共和国民法典》第二百二十二条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”江西吉安市某有限公司明知案涉房屋已出售给颜某甲，吴某甲、孟某在未支付价款的情况下，提供虚假材料申请转移登记，是造成案涉行政行为违法的根本原因，故吉安市某资源局在承担赔偿责任之后，可以向江西吉安市某有限公司和吴某甲、孟某进行追偿。

　　关于上诉人颜某甲主张赔偿金额应以评估及贷款损失为基准赔偿150万元的问题。经查，吴某甲、孟某贷款150万元系用含案涉房屋在内的4套房产共同抵押评估所确定，该案涉房产交易时吴某甲、孟某虽未实际支付购房款，但合同中约定的房产价值为500250元，一审法院根据实际情况按交易价值500250元的30%确定赔偿金额并无不妥，也与同案的已生效的另20件案件的赔偿原则相统一。颜某甲提出的150万元赔偿金额没有事实依据和法律依据，本院不予支持。

　　关于上诉人颜某甲诉请要求法院将吴某乙、吴某甲、孟某涉嫌合同诈骗罪的犯罪线索移送吉安市公安局立案侦查及将吉安市某资源局工作人员涉嫌滥用职权罪的犯罪线索移送吉安市监察委员会处理的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第六十六条第一款规定：“人民法院在审理行政案件中，认为行政机关的主管人员、直接责任人员违法违纪的，应当将有关材料移送监察机关。该行政机关或者其上一级行政机关认为有犯罪行为的，应当将有关材料移送公安、检察机关。”本案中，颜某甲自述已向吉安市公安局青原分局报案，该局已作出不予立案的决定。吉安市某资源局工作人员虽违规办理了案涉房屋的转移登记，但本院并未有相关人员违法违纪的线索，对于上诉人颜某甲要求法院移送的请求本院不予采纳。综上，上诉人颜某甲的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费50元，由上诉人颜某甲负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　颜　莉

　　审判员　吴　山

　　审判员　邵翠琴

　　二〇二五年十月二十日

　　书记员　刘　铃

　　来源：行政涉法判例