实践生活中，有很多未办理登记，未向有关部门审批或是未办理建设规划许可证、建设工程规划许可证等而建的房屋。从实践经验中来看，这些无证房屋大多都会面临着被认定为违法建筑且被拆除的风险，尤其是当这类房屋遇上征地拆迁时，那么征收方几乎都会以“无证”“未办理相关审批手续”等为由不对被征收人进行补偿或是压低拆迁补偿。那么所有的无证房屋都是违反法律规定的违建吗？都应该一律不予补偿或是都应该全部给拆除吗？下面凯诺律师就为大家来浅析一下

　　首先我们需要明确的是，如果无证房屋存在以下比较严重的情形，那么即使建成可能也无法获得拆迁补偿。

　　根据《土地管理法》第七十七条规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　从土地管理法及其他相关的法律法规中我们可以了解到，我国实行最严格的耕地保护制度，任何人都不可以违反，尤其是针对永久基本农田这块，在未经批准的情况下任何人、任何单位都不可以违反上述法律占用耕地进行建设，若未经批准擅自占用土地建设或是采取欺骗手段骗取了批准进行建设，那么不用多说，自然都属于比较严重的违法行为，可能会处到严格的处罚（关于这点，在今天的第一篇文章中我们就有提到，大家可以详细地看一下第一篇文章）。

　　最主要的是，这类违法建筑并不是说只要交点罚金就能变成合法建筑的，在一般情况下，这类违法建筑的最终命运不是被相关部门拆除就是被没收，而且还没有任何的补偿。另外，对于在确定征收范围之后建设的一些房屋，或是对旧房进行了翻建、扩建等，同样也可能会被认定为违法建筑，且也有可能拿不到任何的补偿。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

　　一般情况下，征收方在作出房屋征收决定之前，会对征收范围内的未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　不过需要注意的是，我们这里所说的不予补偿一般只针对无证房屋存在比较严重的情形，以及征收范围确定后抢修、抢建、扩建的房屋，并不代表着所有的无证房屋都不予补偿，也并不代表着所有的未经登记的房屋都是违法的。

　　房屋未办理审批或是登记的原因有很多种，如果相关部门在调查认定时“一刀切”的都将无证房屋全部给认定为违法建筑不予补偿，那则是不合理的，这点我们很早之前就有说过。如果是以下几种无证房屋，不仅不宜认定为违法建筑，而且在拆迁时还需要给予一定的补偿。

　　1、一般违法情形的无证房屋

　　比如当事人未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，对于这类无证房屋，其要是存在以下可能性，比如没有危害到社会公共利益和其他人的合法权益，并且在一定程度上又具备自行整改，可消除社会危害性的话，那么可以酌情获得补偿（不过这类房屋究竟能不能获得补偿，需要结合实际的情况来确定，不能一概而论）。

　　2、因历史遗留问题造成的无证房屋

　　首先我们需要再次告诉大家的是，无证并不代表着就是违建，也并不代表着这类无证房屋就拿不到一分钱的补偿。若房屋是老一辈人留下来的祖屋，具有历史意义，那么即使没有办理相关手续，也没有房产证，那么都不可以一刀切地认定为违法建筑且不予补偿，甚至是白白强拆。

　　换言之，若房屋始建时间是四、五十年代或是七、八十年代的话，那么由于当时法律不健全、农村管理较疏松，产权管理不到位等因素，导致这类房屋用很少的手续或是不用办理手续就可以建成，自然就有可能形成无证房屋的存在。但对于这类房屋，不能用现行的法律规定来衡量以前的违法行为，所以按照“法不溯及既往”的原则，需要对这类无证房屋给予相应的补偿。

　　总之，凯诺律师需要提醒大家的是，无证房屋并非都是违法建筑，也并非都没有补偿。如果相关部门未根据房屋实际的情况按照法定程序调查、认定，就直接口头上告知房屋是违法建筑并不予补偿，那则是不合法的，当事人一定要及时地咨询专业律师，通过法律途径来维护自己的权益。