北京城市房屋拆迁律师：何谓市场法、收益法、成本法？

　　何谓市场法、收益法、成本法呢？下面凯诺律师就结合自己的办案经验来告诉大家

　　一、市场比较法

　　市场比较法也就是市场法，是评估过程中最常用到的一种评估方式。事实上，所谓的市场法，其实就是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

　　相对于其他的评估方法，市场比较法其实是最简单、有效的方法，因为评估过的资源直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为评估。也就是说，一般情况下，只要评估人员收集相关的市场资料，再结合房屋的具体情况，就可以作出初步的评估结果。

　　当然了，在采取市场比较法对被征收房屋进行评估时，评估机构工作人员必须要按照市场调查、选择参照物、因素比较、调整差异的、综合定价的步骤进行。

　　对此，凯诺律师在这里提醒大家，在评估机构对住宅类的房屋进行评估时，广大被征收人一定要审查评估机构工作人员是否是按照上述这样的步骤进行评估的，或者说是，评估机构工作人员采取的评估方式是否是市场比较法，如果不是，那么，建议广大被征收人一定要及时地咨询专业律师，尽快向有关部门反映此种情况。

　　二、成本法

　　相对于市场比较法，成本法在评估阶段的出现率并没有那么高。所谓的成本法，是指长期股权投资按投资的实际成本计价的方法。也就是指，求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　在具体的拆迁中，很多征收方都倾向于成本法，以成本法的评估方法对住宅类的被征收房屋进行评估，很显然这对被征收人来说是很不公平的。如果按照这种评估方法对住宅类的房屋进行估价，自然就会降低补偿标准。

　　因此，实践过程中，一旦被征收人知道评估机构采取的评估方式不利于自己，广大被征收人一定要马上提出来，或是在收到评估报告之后，一定要在10日内申请复核，若对复核结果不满意，可以在10日内向专家委员会申请鉴定。

　　三、收益法

　　收益法也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。这种评估方法一般常用于商店、商铺，企业、大型加工厂、养殖场等等之类的房屋。事实上，所谓的收益法就是预计估价对象未来的正常净收益，选择造当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。

　　简单地来讲就是，评估机构工作人员在对经营性用房屋进行评估价时，需要结合被征收房屋之前实际经营的情况等因素，计算出被征收房屋最终的价值。评估机构出具评估报告后，一旦发现评估报告中的结果对自己不利，广大被征收人一定要在收到评估结果之日起的10日内申请复核或是鉴定。若对复核或是鉴定结果都不满意，可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。