北京农村拆迁律师：征地拆迁中，如何对房屋价值进行评估？

　　土地征收、房屋征收涉及被征收人的切身利益，所以房屋价值的补偿以及青苗、地上附着物等的补偿一般需要经过评估机构进行评估确定，这点在法律法规上也有明确的规定。

　　根据《土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，需要征收土地，县级以上地方人民政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的，应当发布征收土地预公告，并开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。

　　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　从上述的规定中我们可以知道，无论是集体土地征收还是国有土地征收，评估这个程序是必不可少的，而且最主要的是，评估机构所出具的评估报告也往往会作为对被征收人进行补偿的主要依据。

　　所以，凯诺律师在这里提前提醒大家，在征地拆迁过程中，被征收人一定要积极地参与到可以参与的房屋征收、土地征收程序的阶段中，其一是为了保障自己的合法权益。在实践过程中，经常有评估机构在对被征收房屋进行评估时玩猫腻，比如减少房屋面积，对部分地上附着物没有纳入在评估范围中等；其二积极地参与到评估环节，也是监督评估机构能够依法依规的出具公平、公正的评估报告。

　　那么，评估机构应当如何对被征收房屋进行评估呢？

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　另外在《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》中也有明确规定，开展社会稳定风险评估时，可以采取现场座谈、随机访谈、书面问卷等方式充分听取被征收土地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

　　也就是说，对被征收房屋价值的评估不能仅仅根据房屋面积来确定，而是要结合房屋所在区域，用途、新旧程序以及房屋结构、土地使用情况等因素来确定的。

　　如果仅仅根据房屋面积来确定，那这显然是非常不利于被征收人的，倘若房屋所在地在城区，那么其房屋价值一般肯定是要高于郊区的，若按郊区来算那评估结果肯定是不合理的。所以，广大被征收人在配合评估机构评估时，一定要看评估机构有无考虑到影响被征收房屋价值的这些因素。

　　集体土地征收中，在对地上附着物等进行评估时，还需要听取被征收人的意见，不能直接就进行评估，否则，评估机构出具的评估报告同样也有可能会对被征收人不利。