北京土地征收律师：新的征地拆迁项目实施中，一定要注意这六个问题

　　随着疫情管控的放开，许多人身体开始出现了不适，比如发烧、喉咙痛、咳嗽、浑身酸痛等症状是随之而来，虽然新冠病毒并没有想象中的那么可怕，但多多少少还是会对身体有一些小小的伤害，所以，还是要注意个人防护，勤消毒、通风、勤洗手，做自己健康的第一责任人，既是对自己的生命健康负责，也是对家人负责，对家庭负责，对社会负责。

　　多加注意，做好个人防护是让新冠病毒远离我们的主要方式，而征地拆迁亦是如此，征地拆迁事关众多老百姓的切身利益，其程序不仅复杂，而且征收方式也是多样化，所以在以往的征地拆迁中，许多被征收人都吃过补偿不合理的亏。

　　但是，只要我们对征地拆迁有足够的认识，在具体实施的过程中，有较高的警惕之心，多加注意征收方的一些行为等事项，那么我们的合法权益就不会被肆意侵犯。那么，在征地拆迁中，我们广大被征收人需要注意哪些合法权益才有可能不会被侵害呢？

　　1、看征收方有没有办理审批手续

　　征收集体土地需要办理农用地转用审批手续，在没有拿到审批手续之前，征收方是无权启动征收工作的，所以在具体实施过程中，被征收人一定要注意征收是否有批复文件，如果没有那说明征收是不合法的，被征收人可以拒绝征收。

　　2、有没有发布征地预公告及征地公告

　　征收方在征收前期应当发布土地征收预公告，告知大家具体的征收信息，在签订完补偿协议，申请征收报批并获得批准后，还应当发布土地征收公告。所以，大家在遇到征地拆迁时，可以稍微注意一下有没有这两个公告，如果没有，那征收程序就是不合法的。

　　3、注意补偿标准是否合理

　　补偿标准是否合理需要结合实际的情况来看，但有一个原则，就是征收集体土地给予被征收人的补偿原则上来说是不能低于被征收人原有的生活水平，如果补偿只给了一点点，补偿标准达不到法律法规规定的，那这样的补偿是不合理的，被征收人可以拒绝签订补偿协议。

　　4、申请强制执行须在被征收人不提起相关程序的情况下

　　对于未签订补偿协议的，征收方需要依据补偿安置方案作出补偿决定，注意了，收到补偿决定后，需要尽快在法律规定的期限内启动相应的法律程序，如果未在法律规定的期限内维护自己的合法权益，那么只要期限届满，那么征收方则是可以向法院申请强制执行的。

　　简单地说就是，征收方只能是在被征收人没有在法律规定的期限内提起法律程序的情况下向法院申请强制执行，一旦被征收人在法律规定的期限内提起了诉讼，那么征收方就不能申请强制执行，否则强拆行为违法。

　　5、评估方式有三种

　　被征收房屋的价值需要由评估机构选取合适的评估方法进行评估确定，一般评估方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法等。需要注意的是，如果是住宅拆迁的话，一般需要选取市场比较法对被征收房屋进行评估，如果是有收益的经营性用房，一般需要采取收益法进行评估。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　所以，在评估阶段，被征收人需要格外注意评估机构所选择的评估方法，如果住宅拆迁，评估机构以成本法进行评估，那被征收人最后得到的补偿会大大降低。

　　6、因历史遗留问题造成的无证房屋需要给予补偿

　　另外，还需要注意的是，农村存在大量的无证房屋，但这些房屋并不一定都是实实在在的违法建筑，如果是因历史遗留问题造成的，原则上来说不仅不宜认定成违法建筑，而且还需要给予被征收人公平合理的补偿。

　　总之，凯诺律师最后需要提醒大家，征地拆迁事关自己的切身利益，所以一定要格外地注意一些细节、程序，一旦发现有不合法的地方，一定要及时地咨询专业律师，启动法律程序维护自己的合法权益。