平湖市国有土地上房屋征收与补偿实施办法

　　平湖市国有土地上房屋征收与补偿实施办法

　　为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称“被征收人”）的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　一、适用范围

　　在本市辖区范围内国有土地上，因公共利益需要实施房屋征收与补偿的，适用本办法。

　　二、基本原则

　　房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

　　三、实施单位

　　市人民政府负责本市的房屋征收与补偿工作。住房和城乡建设局（以下简称“房屋征收部门”）组织实施本市辖区内的房屋征收与补偿工作。

　　市人民政府有关部门应当依照本办法规定和各自的职责分工，相互配合，共同做好房屋征收与补偿工作。

　　房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的，其实施房屋征收与补偿工作所需经费由财政予以保障。

　　各镇人民政府、街道办事处应当明确具体机构，作为房屋征收部门委托的房屋征收实施单位，承担辖区内的房屋征收与补偿具体工作。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

　　四、征收程序

　　（一）编制征收计划。市人民政府编制房屋征收年度计划并公布。符合房屋征收补偿法律法规规定的公共利益情形，确需征收房屋的，由建设活动主体向房屋征收部门提出拟征收房屋范围，说明符合公共利益的具体情形。

　　发改、自然资源和规划应当向房屋征收部门提供建设活动符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明文件。因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的，发改部门还应当提供建设活动符合国民经济和社会发展年度计划的证明文件。

　　（二）确定征收范围。房屋征收部门经审查认为房屋征收符合公共利益、确需征收房屋的，应当根据规划用地范围和房屋实际状况确定房屋征收范围，报市人民政府同意并公布。

　　因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人的改建意愿；百分之九十以上被征收人同意改建的，方可进行旧城区改建。

　　（三）征收前期准备。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年。

　　房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合；对未经不动产登记和不动产权利人不明确的房屋，市人民政府组织有关部门依法进行调查、认定和处理。调查、认定结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　房屋征收范围内有公房管理部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房的，市人民政府组织公房管理部门和单位自管住宅公房的所有权人对承租人是否符合房改政策予以调查、认定。

　　被征收人对调查结果有异议的，应当自调查结果公布之日起七日内向房屋征收部门书面提出。房屋征收部门应当自收到被征收人异议之日起十五个工作日内予以核实，并书面答复被征收人。

　　（四）征收补偿方案。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市人民政府。征收补偿方案应当包括下列内容：

　　1.房屋征收事由和目的；

　　2.房屋征收范围和被征收房屋情况；

　　3.被征收房屋价值、房屋装饰装修价值补偿标准；

　　4.用于产权调换房屋、周转用房的基本情况和交付时间；

　　5.搬迁费和临时安置费标准；

　　6.停产停业损失补偿标准；

　　7.补助和奖励标准；

　　8.签约期限；

　　9.其他事项。

　　市人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不少于三十日。

　　因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人提出征收补偿方案不符合房屋征收补偿法律法规规定的，市人民政府组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会。市人民政府将征求意见情况、听证情况和根据公众、被征收人意见修改的情况及时公布。

　　市人民政府作出房屋征收决定前，应当按照重大决策社会稳定风险评估的有关规定，就房屋征收的合法性、合理性、可行性以及可能出现的风险进行社会稳定风险评估，并根据评估结论制定相应的风险化解措施和应急处置预案。社会稳定风险评估结论应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。

　　房屋征收涉及一百个以上被征收人，房屋征收决定应当经市人民政府常务会议讨论决定。

　　作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

　　（五）房屋征收决定。市人民政府作出房屋征收决定后，应当在七日内予以公告。公告应当载明房屋征收范围、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

　　房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

　　被征收人对房屋征收决定不服的，可依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　被征收人凭征收补偿协议向公安、邮政、电信、供水、供电、教育等部门和单位办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、停水、停电以及入学、转学、转托等手续，相关部门和单位应当依法按照有关规定办理。

　　五、补偿标准

　　（一）征收补偿内容。市人民政府对被征收人的补偿包括：

　　1.被征收房屋价值、房屋装饰装修价值的补偿；

　　2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　因征收房屋发生的搬迁费、临时安置费、停产停业损失等补偿标准和相关补助及奖励标准，由市人民政府另行制订公布。

　　房屋征收补偿以房屋所有权证、其他合法证明记载或确认的建筑面积为依据。

　　（二）征收补偿方式。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

　　1.被征收人选择房屋产权调换的，市人民政府提供符合建筑工程质量安全标准的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

　　2.征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，市人民政府提供的用于产权调换房屋的建筑面积应当不小于被征收房屋的建筑面积，但被征收人要求小于被征收房屋建筑面积的除外。用于产权调换房屋的建筑面积，不考虑被征收房屋的共有人数量、登记户口等因素。

　　3.因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，市人民政府提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　（三）房屋征收评估。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　1.被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

　　2.被征收人选择房屋产权调换的，被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值，由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。

　　3.房地产价格评估机构由被征收人协商选定；房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。

　　4.参加投票确定或者随机确定的候选房地产价格评估机构不得少于三家。投票确定房地产价格评估机构的，应当有过半数的被征收人参加，投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。投票确定或者随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。

　　5.房地产价格评估机构被选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人与其签订房屋征收评估委托合同。

　　6.房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　7.被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向出具评估报告的房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十日内，向嘉兴市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　（四）住房最低保障。征收个人住宅，被征收房屋建筑面积小于45平方米的，且被征收人属于低收入住房困难家庭的，依照下列规定优先给予住房保障：

　　1.被征收人选择货币补偿的，按45平方米予以补偿。

　　2.被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积不小于45平方米；被征收人对45平方米以内或者被征收房屋价值以内部分不支付房款，对超过45平方米且超过被征收房屋价值的部分按市场评估价支付差价。

　　依照前款规定对被征收人给予货币补偿的，最低补偿建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围；予以房屋产权调换的，用于产权调换房屋建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房困难建筑面积的核定范围。

　　（五）房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，过渡期限为自被征收人搬迁之月起二十四个月；用于产权调换房屋为房屋征收范围内新建高层建筑的，过渡期限为自被征收人搬迁之月起三十六个月。过渡期限届满前，房屋征收部门应当交付用于产权调换房屋。过渡期限内的周转用房，被征收人可以选择自行解决，也可以选择由房屋征收部门提供。这里的高层建筑是指总层数十层以上的住宅建筑或者建筑高度超过二十四米的非住宅建筑。

　　征收住宅，被征收人自行解决周转用房的，房屋征收部门应当支付其自搬迁之月起至用于产权调换房屋交付后六个月内的临时安置费。临时安置费按照租赁与被征收房屋面积、地段相当的住宅所需费用的平均价格确定，且不低于保障被征收人基本居住条件所需费用。市人民政府根据本市物价水平，每年公布一次。

　　房屋征收部门超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，应当自逾期之月起按照市人民政府公布的最新标准的二倍支付临时安置费。

　　房屋征收部门提供周转用房的，不支付临时安置费；但是，超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，除继续提供周转用房外，还应当自逾期之月起按照市人民政府公布的最新标准支付临时安置费。房屋征收部门交付用于产权调换房屋的，被征收人应当自交付后六个月内腾退周转用房。

　　房屋征收部门超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，被征收人有权另行选择货币补偿方式。过渡期限届满后超过二十四个月仍未交付用于产权调换房屋的，被征收人有权要求提供其他用于产权调换房屋。

　　被征收人要求提供其他用于产权调换房屋的，房屋征收部门应当在六个月内交付与原用于产权调换房屋面积、地段相当的现房，并计算、结清差价。

　　（六）征收补偿补助。征收住宅的，房屋征收部门应当支付搬迁费，用于补偿被征收人因搬家和固定电话、网络、有线电视、空调、管道煤气等迁移造成的损失。被征收人选择房屋产权调换的，从周转用房迁往用于产权调换房屋时，房屋征收部门应当另行支付搬迁费。

　　搬迁费的标准市人民政府根据本市物价水平，每年公布一次。

　　征收非住宅房屋的，房屋征收部门应当一次性支付搬迁费、临时安置费。其中，搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。

　　征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五。

　　生产经营者认为其停产停业损失超过规定计算补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与生产经营者共同委托具有相应资质的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。

　　生产经营者或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估结果之日起十日内，向嘉兴市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　（七）房屋改变用途。被征收房屋用途按照房屋登记记载的用途确定；房屋登记未记载用途或者经自然资源和规划主管部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更登记的，按照自然资源和规划主管部门批准的用途确定。

　　1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，按照改变后的用途确定。

　　2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行后依法临时改变用途的房屋在批准期限内被征收的，按照原用途确定，剩余期限的土地收益金予以退还。

　　按照改变后的用途补偿被征收人的，对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人依法应当补交的土地收益金。

　　（八）征收补偿协议。房屋征收部门与被征收人依照房屋征收补偿法律法规和本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、过渡期限、停产停业损失、搬迁期限等事项，签订补偿协议。

　　补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

　　因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议。在征收补偿方案确定的签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；未达到规定签约比例的，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。房屋征收决定效力终止的，市人民政府予以公告，并书面告知被征收人。

　　签约比例不得低于百分之九十。

　　（九）征收补偿决定。除旧城区改建需要征收房屋未达到签约比例的房屋征收决定效力终止以外，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋不动产权利人不明确的，由房屋征收部门向市人民政府提出补偿决定方案。补偿决定方案应当包括货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准。

　　市人民政府对补偿决定方案进行审查，将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当自补偿决定方案送达之日起十五日内，提出意见并选择补偿方式。市人民政府送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。

　　市人民政府作出的补偿决定应当包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积等订立补偿协议的相关内容。

　　被征收人在补偿决定方案规定的时间内未提出意见，又不选择补偿方式的，补偿决定应当确定补偿方式。因旧城区改建征收个人住宅，补偿方式确定为房屋产权调换的，用于产权调换房屋应当为改建地段或者就近地段的房屋。

　　因被征收人原因无法调查、评估被征收房屋装饰装修价值的，补偿决定不包括对被征收房屋装饰装修价值的补偿。依法实施强制执行时，房屋征收部门应当对被征收房屋装饰装修情况作出勘察记录，并向公证机构办理证据保全，由房地产价格评估机构另行评估确定被征收房屋的装饰装修价值。市人民政府按照评估确定的装饰装修价值另行给予补偿。

　　补偿决定由市人民政府予以公告。

　　实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

　　被征收人搬迁后，房屋征收部门应当将房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定以及被征收房屋清单提供给不动产登记机构，并告知被征收人申请被征收房屋所有权、土地使用权注销登记。被征收人未申请注销登记的，不动产登记机构应当依据房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定办理房屋所有权、土地使用权注销登记，原权属证书收回或者公告作废。

　　公房承租人符合房改政策的，可享有按照房改政策购买被征收房屋的权利。承租人按照房改政策购房后，市人民政府对其按照被征收人予以补偿。单位自管住宅公房的承租人未按房改政策购房，也未与被征收人达成解除租赁关系协议的，市人民政府对被征收人实行房屋产权调换的补偿方式，用于产权调换房屋由原房屋承租人承租。

　　公房管理部门直管住宅公房的承租人未按房改政策购房，也未与公房管理部门达成解除租赁关系协议的，市人民政府向原房屋承租人另行提供承租房屋。

　　市人民政府按照规定对承租人提供承租房屋的，承租人应当腾退原承租房屋；拒不腾退的，市人民政府可以作出腾退决定，责令承租人限期腾退。

　　（十）征收强制执行。被征收人、公房承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定、腾退决定规定的期限内又不搬迁、腾退的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房地点和面积等材料。

　　（十一）征收后期管理。房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　房屋征收部门应当将腾空的被征收房屋移交给建设活动主体。

　　本办法规定的被征收人数量和签约比例按户计算。被征收人以合法有效的房屋产权证或者经调查、认定出具的产权认定书计户。

　　六、法律责任

　　市人民政府及房屋征收部门有下列情形之一的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分：

　　（一）不符合公共利益情形或者违反规定的程序作出房屋征收决定的；

　　（二）违反规定确定房地产价格评估机构的；

　　（三）违反规定签订补偿协议的；

　　（四）违反规定作出补偿决定的；

　　（五）未按照补偿协议或者补偿决定给予补偿的；

　　（六）违反规定不给予货币补偿或者逾期不提供现房的。

　　采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

　　房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　七、附则

　　本办法自2021年9月20日起施行。《平湖市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（平湖市人民政府令第54号）同时停止实施。本办法施行前已经作出征收决定的项目，继续沿用原办法。

　　来源：平湖市人民政府网站