《明溪县城区国有土地上房屋征收与补偿安置指导意见（试行）》

　　为推进我县城区国有土地上房屋征收与补偿安置工作，保障被征收人的合法权益，根据《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》（省政府令第138号）《明溪县国有土地上房屋征收与补偿办法》等规定，结合我县实际，制定如下指导意见。

　　一、补偿与安置原则

　　（一）补偿安置方式。被征收人依法可以选择货币补偿安置，也可以选择房屋产权调换安置，禁止供地自建房补偿安置。

　　（二）抢建建筑不予补偿。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、改建、扩建房屋或者改变房屋用途等行为，违反规定实施的，不予补偿。

　　（三）土地性质保持不变。原土地使用权为国有划拨的，安置房土地保留划拨性质；原土地使用权为国有出让性质的，安置房土地保留出让性质。

　　二、补偿安置面积认定

　　（一）被征收房屋的补偿安置面积以房屋所有权证记载的建筑面积为准。

　　（二）被征收房屋未办理所有权证的，按以下情形区分处理：

　　1.1984年1月5日《城市规划条例》实施以前建设的房屋，视同合法建筑，按原房屋建筑面积给予补偿安置。

　　2.1984年1月6日至1995年12月31日期间建设的房屋，以1995年福建省测绘局绘制的明溪县城区地形图的标示为依据进行确认：

　　有标示的，按实测建筑面积给予补偿安置；

　　未标示的，能提供土地、建房等相关证明资料的，按实测建筑面积给予补偿安置。

　　3.1996年1月1日至2007年12月31日期间建设的房屋，被征收人能够积极配合房屋征收工作，并在规定期限内达成协议搬迁完毕交付房屋的。以2005年厦门闽矿测绘院绘制的城区地形图标示为依据进行确认：

　　有标示的，按实测建筑面积的90%给予补偿安置；

　　未标示的以及2005年版城区地形图之后建设的房屋，能够提供土地、建房等相关证明资料的，按实测建筑面积的90%给予补偿安置。

　　4.2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后至2013年12月31日期间，未经批准建设的房屋，被征收人能够积极配合房屋征收工作，并在规定期限内达成协议搬迁完毕交付房屋的可给予一定材料补贴。

　　5.2014年1月1日后建设的房屋、建（构）筑物，未经审批的，一律认定为违法建筑物，不予补偿。

　　被征收房屋产权证权属记载面积与实际不符的，改扩建部分建筑面积，参照上述办法认定处理。

　　（三）房屋的权属及建筑面积认定，由县住房和城乡规划建设局牵头，组织相关部门或委托有资质的机构进行确认。

　　三、住宅补偿安置办法

　　（一）货币补偿

　　1.协商方式：由征收部门委托房地产评估机构，按城区土地级别和区段，评估被征收房屋类似房地产市场价做为协商货币补偿的基准价。

　　2.评估方式：协商不成的，委托房地产价格评估机构评估，以评估价作为被征收房屋补偿依据。

　　（二）产权调换

　　1.协商方式

　　(1)以被征收房屋补偿安置面积为依据，实行“征一返一”，并根据被征收房屋结构补差价：框架结构0元/㎡；砖混结构30元/㎡; 木（土）结构50元/㎡。

　　(2)土地使用权登记面积大于该幅土地上房屋总建筑面积的，按以下公式予以计算补偿安置面积：

　　补偿安置面积=房屋总建筑面积×110%+（土地使用权面积－房屋总建筑面积）×系数

　　（注：系数按土地使用权性质确定，国有出让地的系数为1，国有划拨地的系数为0.8）

　　(3)以被征收房屋有效面积为基数，就近上靠选择安置户型，原则上上靠面积不超15㎡（含15㎡）。上靠面积15㎡（含15㎡）以内的按该被征收房协商货币补偿的基准价50%计价；因房屋户型面积设计问题，要导致超过15㎡（不含15㎡），超过部分按该被征收房协商货币补偿的基准价全额计价。

　　2.评估方式

　　协商不成的，委托房地产价格评估机构评估，以评估价作为房屋产权调换依据。如果被征收房屋以评估价确定补偿金额进行产权调换的，其安置房同样按评估价确定价值，根据两者的评估价进行补差。

　　3.被征收房屋属于以下情况的只作产权调换，不作货币补偿：

　　（1）被征收私有房屋的共有人对安置方式的选择达不成一致意见的；

　　（2）被征收房屋产权有纠纷，权属不清或产权人下落不明的；

　　（3）被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

　　4.安置房的选择办法：在规定的协商期限内签订补偿安置协议的，通过摇号方式确定选房顺序号。

　　5.安置房楼层调节系数：在规定的协商期限签订协议并按房屋征收人通知期限内腾房交房的，安置房以住宅安置楼层最中间层为均价，均价楼层以上每增加一层递增10-30元/㎡计价；均价楼层以下每减少一层递减10-30元/㎡计价。顶层和底层系数可根据实际情况调整。

　　四、商业用房补偿安置

　　被征收人可以选择货币补偿安置，也可以选择房屋产权调换安置。补偿方式参照住宅执行，补偿各项标准由各征收项目视具体情况制定。其中，停产、停业补助标准为：有合法、有效的相关生产经营行政许可证照，且行政许可证照上载明的住所（营业场所）为被征收房屋；根据经营者近3年平均净利润确定，不足3年的以全部生产经营期间平均利润确定。净利润根据税务部门出具的税后利润证明材料确定；税务部门无法出具证明的，根据具备相应资质的会计师事务所出具的企业年度审计报告确定; 实行货币补偿，被征收人停产停业损失补偿期限按照6个月计算。

　　五、其他补偿及补助

　　（一）被征收房屋二次装修补偿。按照明溪县城区国有土地上被征收房屋零星项目补偿标准协商补偿或者按照征收公告时点，委托房地产价格评估机构评估确定补偿金额。

　　（二）实行产权调换。产权调换房屋未进行初装修的按安置房面积给予90元/㎡的安置房装修补偿。

　　（三）搬迁补助费。搬迁补助费按被征收房屋建筑面积，以8元/㎡标准发放。

　　（四）临时安置补助费。

　　临时安置费按被征收房屋建筑面积（产权证记载建筑面积），以每月8元/㎡的标准发放。

　　被征收房屋实行货币补偿或现房产权调换的，支付6个月临时安置费。被征收房屋实行期房产权调换的，过渡期最长不超过36个月。除不可抗拒力外，逾期安置的，临时安置费从逾期之月起按双倍支付。

　　六、征收奖励政策

　　被征收人在接到征收通知之日起，在规定的协商期限内与征收人签订房屋征收补偿协议，并在协议签订后约定的期限内将房屋移交给征收人拆除或者按照双方约定自行拆除的，经验收合格，给予以下奖励:

　　（一）协商方式选择货币补偿的参照标准

　　1.一次性给予按时征收奖励2万元；

　　2.再按被征收房屋补偿金额的15%给予奖励。

　　（二）协商方式选择产权调换的参照标准

　　1.一次性给予按时征收奖励2万元；

　　2.再按被征收人安置房补偿面积给予奖励120元/㎡。

　　凡以评估价补偿或者超时限的，均不享受以上奖励政策。

　　各项目可根据实际，本着有力推进征收工作的原则，制定奖励措施。

　　七、适用范围

　　本指导意见适用于明溪县城已建成区域的国有土地上房屋征收与补偿。具体项目由各项目征收实施单位牵头，根据本指导意见和实际情况，制定征收与补偿安置方案，报县政府批准执行。

　　县城已建成区范围外国有土地上房屋征收与补偿，由各乡镇参照本指导意见另行制定标准报县人民政府批准执行。

　　本指导意见实施前，因实施旧城区改造已享受“一户一宅”政策，旧房仍未拆除，本指导意见实施后政府征收或个人主动申请征收的，由县人民政府本着尊重历史、实事求是的原则，采取“一事一议”机制，依法、公正、公平妥善处理。

　　八、本指导意见由明溪县住房和城乡规划建设局负责解释。

　　九、本指导意见自发布之日起施行,2015年10月27日《明溪县城市建设房屋征收与补偿安置方案》（明政文〔2015〕151号）同时废止。

　　来源：明溪县人民政府网站