海盐县于城镇集体土地征收和房屋征迁公寓式安置实施细则（试行）

　　海盐县于城镇集体土地征收和房屋征迁公寓式安置实施细则（试行）

　　第一章  总则

　　第一条 为进一步实施新型城镇化，推进县域城市现代化，构建高质量发展格局，加快城乡统筹发展，引导人口、资源要素向中心城区集聚，强化要素集约集聚，激活集镇、县城发展活力，提升集镇、县城能级，实现集镇、县城功能更加丰富、产业配套更加齐全、公共服务更加优质高效、经济社会发展更具活力、竞争力，百姓更有获得感、幸福感。进一步规范镇域范围内农村集体土地征收过程中地上附着物补偿工作涉及的农民私房征迁管理，保护被征迁人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》《浙江省城乡规划条例》，结合本镇实际，特制定《海盐县于城镇集体土地征收和房屋征迁公寓式安置实施细则》。

　　第二条  因城镇建设和发展需要，在于城镇范围内，因集体土地征收、房屋征迁补偿、安置的，适用本办法。

　　第三条  本办法所称的征迁人，是指镇人民政府确定的负责征迁补偿资金保障且提供安置用房、周转用房的单位。

　　本办法所称的被征迁户，是指征迁范围内已享有合法独立宅基地使用权的被征迁农民私房所有权人，被征迁人认定以农（居）民建房用地审批件结合农村宅基地使用证为依据。

　　本办法所称的农民私房，是指按农（居）民建房用地合法审批手续建造在原农村集体土地（含转为国有土地）上的或符合集体土地上建房相关规定的私房。

　　第二章  征迁决定

　　第四条  镇域范围内需征迁农民私房的，由县人民政府发布征迁公告。公告必须在征迁地段或所在社区、行政村村务公开栏张贴。

　　公告内容应当包括建设项目名称、征迁范围、期限、安置方式等事项。

　　第五条  征迁补偿的建筑面积，根据被征迁人提供的农（居）民建房用地审批件、农村宅基地使用证等有效证件为依据，结合其实地测绘的房屋建筑面积核准。其中批准建设的住宅用地面积结合批准建设的建筑层次计算的建筑面积为安置基准面积，住宅以外的其他房屋建筑面积不计入安置基准面积。

　　第六条  违法建筑、超过批准有效期限的临时建筑、擅自建设的加层建筑，不予补偿。至征迁公告发布之日，未超过批准期限的临时建筑，根据同类建筑的建安成本，结合成新和剩余使用时限，由评估机构评估确定给予补偿。

　　被征迁人在建造新房后，根据审批规定应拆除而未拆除的旧房，不予补偿安置。

　　对已批准的在建房屋，应当停止建设。

　　第七条  征迁公告发布后，被征迁人不得实施下列以不当增加补偿费用为目的的行为：

　　1.新建、扩建、改(搭) 建房屋；

　　2.房屋再行装修、装饰；

　　3.种植绿化；

　　4.加层或搭建构筑物；

　　5.租赁房屋；

　　6.改变房屋和土地用途；

　　7.其他以不当增加补偿费用为目的的行为。

　　被征迁人违反上述规定实施的，征迁人不予补偿。

　　第三章  征迁评估

　　第八条  农民私房征迁评估由具有相应房地产评估资质的评估机构进行。

　　第九条  被征迁农民私房和安置用房的评估时间为发布征迁公告之日。评估机构应当将初步评估结果在征迁范围内向被征迁人公示。

　　第十条  被征迁房屋初次评估费用由征迁人承担。非因评估机构漏项失误而要求复评的评估费用和评估技术鉴定费用，由申请人承担。

　　第十一条  征迁当事人对评估结果有异议的，应当在公示后5日内向原评估机构书面申请复核，原评估机构应当在收到书面申请后5个工作日内出具书面复核结果。

　　当事人对复核结果仍有异议的，可委托房地产价格评估专家委员会对评估复核结果进行鉴定。房地产价格评估专家委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据。

　　第四章  补偿标准

　　第十二条  土地补偿。依据《海盐县人民政府关于调整海盐县征地区片综合地价的通知》（盐政发〔2020〕15号）标准执行。

　　第十三条  青苗费，地面附着物、构筑物补偿。按照《海盐县人民政府关于公布海盐县征收集体土地地面附着物、构筑物经济补偿标准的通知》(盐政发〔2015〕3号)文件执行。

　　第十四条  人员安置。涉及人员采用养老保险安置，按《海盐县人民政府关于印发<海盐县被征地人员基本生活保障实施意见>的通知》（盐政发〔2014〕63号)、《海盐县被征地人员基本生活保障实施细则》（盐人社〔2015〕171号）标准执行。被征地人员基本生活保障资金的筹集方式：参加被征地人员基本生活保障的个人出资5000元上缴县人社局，其余资金由征地单位承担。

　　第十五条  房屋补偿。由评估公司按《海盐县征收集体土地房屋征迁补偿通知》（盐政发〔2014〕65号）文件评估后补偿。

　　第十六条  企业、养殖户、商店及家庭作坊补助

　　（一）企业、家庭作坊。合法的家庭式工厂、作坊等（由被征迁人提供合法证照证明），其搬迁、安装、临时过渡费用，按下列情况经评估后给予一次性补助：

　　（1）企业搬迁补助：参照设备搬迁评估价。

　　（2）三相用电补助：2000——3000元。

　　（3）停产停业补助：参照企业实际用房面积8元/m2,补偿期限按15个月计。

　　（二）商店。合法的家庭式商店等视经营规模按每份执照给予3000——10000元一次性补助。（30平方米以下3000元，30-60平方米6000元，60平方米以上10000元）设施与库存商品由被征迁人自行处理。

　　（三）养殖业、种植业按照《海盐县人民政府关于公布海盐县征收集体土地地面附着物、构筑物经济补偿标准的通知》(盐政发〔2015〕3号)文件执行。

　　（四）其他补偿规定

　　房屋征迁补偿安置的对象为被征迁房屋产权人，对被征迁房屋的承租人不作任何补偿或安置。

　　第十七条  人口认定。以户口簿在册人口为标准，以在册农业户口计算为准，义务兵、在校学生、“两劳”人员可作补助人口计算。人口计算以征迁公告发布之日为准。

　　第十八条  “户”的认定。以海盐县人民政府《关于印发海盐县农村居民宅基地管理办法的通知》（盐政发{2019}8号）文件规定为准。

　　（一）农民私房征迁补偿安置时，被征迁人以“户”为单位计，“户”以农（居）民建房用地审批件结合农村宅基地使用证为依据，即一处宅基地上的房屋所有权人为一“户”。

　　（二）祖传私房需递交镇、村书面证明，由征迁管理部门予以核实。同时拥有祖传私房和新建房的，祖传私房和新建房认定为同一被征迁人。

　　（三）有子女的老人单独拥有合法建房且子女均已认定为单独被征迁人的，以实有安置基准面积安置，合并至确定为被征迁人的子女补偿安置范围，不作计户标准。

　　（四）户口簿、门牌号、股权证、法院调解或判决的家庭析产证明不作被征迁人分立的依据。

　　（五）被征迁私房分次征迁的，被征迁人应当在首次征迁时就确定选择一种安置补偿方式；在后次征迁时享受的安置基准面积与各项优惠政策与前次合并计算办理。

　　第十九条  房屋征迁补助和奖励标准

　　（一）搬家费。每户按1000元补助。

　　（二）临时过渡安置费。对于拆迁对象，一次性给予20000元/户的补助，有户无房户也可同步享受。

　　（三）签约和按时腾空奖。房屋征迁协议签订并且在规定时间内腾空的，每户给予主体房屋面积80元/平米的奖励。

　　（四）农房动迁比例达到100%的，奖励9万元/户（新增户不享受该奖励）。在过渡期间有违章搭建行为的，不予奖励。

　　第五章  公寓式安置

　　第二十条  安置方式为原有旧房置换公寓房，再以部分或全部安置面积换购一手商品住宅，即“保障+改善”式安置。征迁农户须以户为单位签订《农户自愿有偿退出农村宅基地承诺书》。

　　第二十一条  置换面积。

　　（一）对于拥有农村合法住房且具有建房资格的征迁户，以核准的基准面积+优惠购房面积置换公寓房；核准的基准面积不足180平方米的，基准面积按180平方米计算，优惠购房面积最多不超80平方米。

　　（二）对于拥有农村合法住房而无户口的征迁户，以核准的基准面积置换公寓房，不享受优惠购房面积。

　　（三）有户无房且具备建房资格的征迁户，保障1套安置房，其中80平方米以内的按基准面积内安置价格结算；80-120平方米部分按优惠购房价格结算，超出部分按市场比准价结算。

　　第二十二条  置换价格及差价调节

　　（一）本镇基准价格：核准的基准面积内结算价格为1500元/平米。

　　（二）优惠购房价格：优惠购房价是核准的基准面积外的优惠购房面积的结算价格，为3150元/平米。

　　（三）市场比准价格：由具有房地产评估资质的机构评估确定。

　　（四）楼层调节差价（见附件）

　　第六章  公寓房回购

　　第二十三条  完成旧房补偿、镇安置一套公寓房协议签订后二个月内，经征迁户申请，对征迁农户所安置的公寓房进行回购结算。回购以改善型购房凭证、保障型购房凭证的方式支付。改善型购房凭证和保障型购房凭采取实名制，不得转让。

　　第二十四条  回购方式

　　（一）农户在本镇留一套安置房，其余面积回购的，以改善型购房凭证结算。

　　改善型购房凭证：是指基准面积加优惠购房面积扣除实际安置面积回购后支付的购房凭证，可兑现。

　　改善型购房凭证面额=属地安置后剩余面积回购款+旧房补偿（奖励）款-总安置房结算款。

　　使用改善型购房凭证购买商品房的，有效期一年，一年内使用改善型购房凭证在县主城区或本镇购买一手商品住宅的，改善型购房凭证价值=改善型购房凭证面额*104%。如取得改善型购房凭证后没有使用，选择兑现的，一年内兑现额=改善型购房凭证面额；超过一年，只能兑现，兑现额=改善型购房凭证面额*104%。

　　（二）农户申请全部面积回购的，以保障型购房凭证结算。对于有户无房且具备建房资格的农户，保障的一套安置房不作回购。

　　保障型购房凭证：是指对置换面积全额回购后支付的购房凭证，其面额的80%不得兑现，有效期一年。

　　保障型购房凭证面额=全部安置面积回购款+旧房补偿（奖励）款-总安置房结算款。

　　保障型购房凭证价值=保障型购房凭证面额*104%。

　　第二十五条 回购价格。农户申请后，剩余安置面积予以回购的，回购单价由各镇根据属地安置房的市场价格为基础，由具有房地产评估资质的机构评估确定，回购单价每年一公布。2021年回购单价经过嘉兴市鼎正房地产评估事务所评估后确定为6300元。回购单价多层公寓房以三层的调节价格为基准,高层公寓房以五层的调节价为基准。

　　第二十六条 购房凭证上购房人的确定，由家庭中所有年满18周岁的家庭成员确定产生，并签字确认。

　　第七章  征迁农户进城购房及奖励结算

　　第二十七条  购房奖励范围。在完成回购结算后，凭购房凭证，选择在主城区（范围为东至乐园路；南至规划中的外环南路；西、北至东西大道）或各镇（街道）购买一手商品住宅的，给予不同额度的购房奖励。具体奖励额度为：购房款超过购房凭证面额80%（含）以上的，全额享受购房奖励；购买一手商品住宅实际支出的购房款不足购房凭证面额80%的，享受应获全额购房奖励的80%。

　　第二十八条  购房奖励标准。

　　（一）购房奖励面积标准

　　购房奖励面积为：基准面积扣除在属地实际安置的（一套）公寓房面积。

　　（二）购房奖励单价标准

　　2021年度奖励标准为：以实物+改善型购房凭证安置的，在主城区购房奖励结算标准为2600元/平方米；在镇（街道）购房奖励结算标准为600元/平方米，以基准面积-实际安置面积计。以保障型购房凭证安置的，主城区购房奖励结算标准为1600元/平方米。（以基准面积计）

　　（三）征迁农户购房奖励款计算方式

　　当购房款高于购房凭证额的80%时，购房奖励款=（征迁农户房屋基准面积-属地实际安置面积）*每平方米奖励单价（每年公布）。

　　当购房款不足购房凭证额的80%时，购房奖励款=（征迁农户房屋基准面积-属地实际安置面积）*每平方米奖励单价（每年公布）*80%。

　　第二十九条  征迁农户购房凭证使用办法。征迁农户在向主城区或各镇（街道）房产公司购房时，可以凭购房凭证票面额支付购房款。

　　（一）当付款额大于等于购房凭证面额时，房产公司与购房户双方到场在县农房征（搬）迁服务中心办理相关手续（网签合同等），经县农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由征迁实施单位与农户办理购房凭证结算，结算后农户向房产公司支付购房款。

　　（二）当付款额小于购房凭证面额时（购房总额小于购房凭证面额或分期支付购房款），房产公司与购房户双方到场在县农房征（搬）迁服务中心办理相关手续（网签合同等），经县农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由征迁实施单位与农户办理购房凭证结算，结算后农户向房产公司支付购房款。购房凭证余额部分，购房户无贷款的，直接划入购房户账户；购房户有贷款的，待银行放款后，划入购房户账户。

　　（三）征迁农户未使用改善型购房凭证购房，选择现金兑现的，凭与购房凭证一致的身份证原件、银行卡及购房凭证，经县农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由征迁实施单位与农户办理结算。

　　第三十条  征迁农户购房奖励结算方式

　　（一）使用改善型购房凭证的征迁农户在主城区或各镇（街道）购房的，凭购房凭证或购房证明材料一致的身份证原件、银行卡经县农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由项目实施主体与农户办理奖励结算，奖励结算预留10万元，在属地安置房交付后办理费用总结算。标准为征迁签约当年度公布的奖励标准。

　　（二）使用保障型购房凭证的征迁农户在主城区购房的，凭购房凭证或购房证明材料一致的身份证原件、银行卡及购房合同经县农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由项目实施主体与农户办理奖励结算。

　　第三十一条  其他规定

　　（一）本办法未尽事宜由于城镇人民政府负责解释。

　　（二）本办法自2021年5月20日起执行，试行期为一年，如遇上级政策调整按最新政策执行。

　　来源：海盐县人民政府网站