利川市城市集中建设区外集体土地及集体土地上房屋征收补偿办法

　　第一章 总则

　　第一条为切实做好城市集中建设区外城市建设用地的征地拆迁、安置补偿工作，保障项目建设用地需求，维护被征收对象的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院第743号令）、《湖北省人民政府关于公布实施湖北省征地标准的通知》（鄂政发〔2019〕22号）、《利川市人民政府关于公布利川市被征收土地上的附着物和青苗补偿标准的通知》（利政规〔2020〕3号）等精神，结合我市实际，特制定本办法。

　　第二条本办法适用于《利川市城乡总体规划（2017—2035年）》确定的城市集中建设区外（新一轮国土空间规划编制成果批准实施后，按新划定的城镇开发边界确定）集体土地和集体土地上房屋的征收与补偿。

　　第二章 土地征收及房屋拆迁补偿安置工作职责分工

　　第三条市人民政府是我市土地及房屋征收的法定主体。乡镇人民政府（街道办事处、开发区管委会，下同）按照属地管理原则，组织实施本辖区范围内的土地、房屋征收和补偿安置工作，具体职责如下：

　　（一）组织实施征收土地面积测量、实物调查、价格评估（土地及房屋、苗木等地上附着物）、社会稳定风险评估、被征地农民养老保险的基础信息收集和初步审查等工作；

　　（二）拟订征地补偿安置方案；

　　（三）负责补偿费用测算和登记，签订相关补偿、安置协议，负责已征收土地的成本核算；

　　（四）分项目（地块）整理征地拆迁安置补偿档案资料，项目（地块）征地完结后，及时整理档案资料并移交市档案馆；

　　（五）被征地农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案提出听证的，依法提请主管部门组织听证；

　　（六）负责已征收土地的清场、巡查监管、安全管理及供地前的管理和合理利用工作。

　　（七）负责协调被拆迁安置户的宅基地选址及用地审批等工作，按照“谁审批、谁监管、谁执法”的原则，落实建房全过程管理。

　　（八）负责已征收土地上苗木、房屋的接收和合理利用工作。

　　第四条土地征收和房屋拆迁补偿安置工作在市人民政府统一领导下，市直相关部门依法履行职责，开展相关工作。

　　（一）市自然资源和规划局：拟定征收土地预公告、土地补偿安置公告和征收土地公告并依法依规按程序发布；审查征地补偿安置方案和征地补偿安置协议；负责农用地转用和征收土地申报；负责拟征收土地范围红线确定、放验线，指导开展征收土地面积测量、实物调查、价格评估（土地及房屋、苗木等地上附着物）；负责拟订年度土地收储计划、储备土地供应计划；负责对已取得完整产权的土地纳入储备土地库管理，编制土地储备资金收支项目预算；负责征地拆迁补偿资金的拨付；指导、监督房屋征收中介服务机构开展工作。

　　（二）市城管局：配合相关单位负责土地征收范围内“三违”建筑的调查、认定和处置工作。

　　（三）市财政局：负责土地、房屋征收补偿安置资金筹集、分配、拨付；参与征收补偿费用的核算，负责监督资金运行。

　　（四）市审计局：负责对征收补偿费用管理和使用情况的审计监督。

　　（五）市公安局：负责土地、房屋征收范围内村（居）民的户籍审核和管理工作；负责土地、房屋征收工作秩序的维护；负责查处涉嫌非法倒买倒卖土地、非法侵占土地犯罪的案件；负责查处妨碍国家工作人员依法履行职务的案件。

　　（六）市司法局：负责房屋征收部门拟订的征地补偿安置方案、征地补偿安置协议及委托评估、测绘等中介服务合同的合法性审查；协调办理与房屋征收补偿工作相关的行政复议和行政诉讼案件；负责做好房屋征收与补偿涉及的法治宣传工作。

　　（七）市市场监管局：负责核查土地及房屋征收范围内的营业登记。

　　（八）市人社局：负责失地农民养老保险资金测算、参保工作。

　　（九）市林业局：负责林业规划的划定、调整和林地征占用许可手续办理，森林资源价格评估机构的监管。

　　（十）市农业农村局：负责征收土地后承包经营权证的变更、注销登记等工作，协助办理失地农民养老保险参保工作。

　　（十一）市档案馆：指导征地拆迁补偿安置档案资料的收集、整理，对提交的档案资料按要求及时归档。

　　第五条 中介机构选择

　　土地及房屋征收中介服务机构由属地乡镇人民政府按有关规定采购，明确服务年限。

　　第三章 征收土地补偿

　　第六条土地及附着物补偿标准

　　（一）土地补偿费、安置补助费的补偿按照《湖北省人民政府关于公布实施湖北省征地标准的通知》（鄂政发〔2019〕22号）规定的标准执行；执行过程中涉及上级修订的补偿标准调整的，按新补偿标准执行。

　　（二）被征收土地上的附作物补偿和青苗补偿按照《利川市被征收土地上的附着物和青苗补偿标准》（利政规〔2020〕3号）规定的标准执行；本办法未明确的地上附着物及建构筑物补偿，按照评估价进行货币补偿。

　　（三）养殖水面补偿：鱼塘10000元/亩，其他养殖、种植水面6000元/亩。

　　（四）属国家项目资金投入的设施，包括沟、坎、路、渠等建设项目所涉及的建构筑物不予补偿，已实施土地征收补偿的不重复补偿。自筹资金投入部分按投入量评估补偿。

　　（五）征收范围内废弃生产性用地、废弃宅基地（指空闲、房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地）、已异地选址新建或迁建的原宅基地、因易地搬迁、危房改造或空心房整治等进行异地建设的原宅基地等，按区片综合地价标准予以征收补偿。

　　第七条土地征收奖励

　　对积极支持征收土地工作，按约定出席现场指界、面积确认签字、领取土地补偿款、签订征地补偿安置协议并交付土地、及时搬迁范围内坟墓等附着物的，按土地补偿费、安置补助费总额的5%予以奖励。对被征收人在收到签订征地补偿安置协议通知规定时间后签订的征地补偿安置协议不予奖励。

　　第八条土地征收补偿资金，在征收土地公告发布后，直达被征收人账户。

　　第四章 房屋拆迁安置补偿

　　第九条房屋拆迁安置补偿

　　安置补偿对象：利川市城市集中建设区外符合征收补偿条件的集体土地上的房屋。

　　征收房屋的补偿包括房屋价值（宅基地评估价值和主体房屋评估价值）、装饰装修及附属物（房）评估价值、搬迁费、临时安置补助费和奖励补助，对符合条件的还包括停产停业损失补偿。房屋价值由具有相关资质的评估机构根据国家有关规定，按照批准的用途进行评估，对于改变房屋用途作为经营性用房使用的，可适当考虑租金、经营情况、税收等因素进行评估。

　　第十条征收房屋产权、宅基地合法性的认定及补偿

　　（一）对持有合法有效的《土地使用证》《建设用地批准书》等有效证件之一的建筑物视为合法建筑，对建筑物及其宅基地（其宅基地按证载面积）按评估价进行补偿。

　　（二）未登记建筑由乡镇人民政府根据市政府相关文件精神，组织相关职能部门现场联合勘查认定并出具联合勘查认定书；认定为合法建筑的，对建筑物及其宅基地（按主体房建筑占地面积认定）按评估价进行补偿。

　　第十一条不能参照合法建筑进行补偿情况的处置

　　（一）被征收房屋未被相关部门下达停工、拆除等处罚文书且属无权属来源证明材料的未登记建筑，对积极配合工作进行自拆的按以下标准给予适当补偿，其所涉土地按区片综合地价标准予以货币补偿。

　　具体自拆补偿标准为：

　　1.建筑单体按毛坯房、简装房、精装房分别以400元/平方米、600元/平方米、800元/平方米自拆补偿；

　　2.附属设施及硬化院坝以70元/平方米、堡坎以200元/立方米、围墙以80元/平方米自拆补偿；

　　3.临时棚亭按无围护、半围护、全围护分别以50元/平方米、70元/平方米、100元/平方米标准自拆补偿；

　　4.一层以下未完工建筑（含基桩、地圈梁、立柱等）以300元/平方米自拆补偿；

　　5.可移动搬迁的花卉、苗木、假山等绿化观赏设施不予补偿。

　　（二）被征收房屋被相关部门下达停工、拆除等处罚文书且属无权属来源证明材料的未登记建筑，不予补偿，其所涉土地按区片综合地价标准予以货币补偿。

　　第十二条附属房所占土地的征收补偿

　　附属房所占土地的补偿：除对持有《土地使用证》《建设用地批准书》等有效证件之一的按宅基地评估补偿；其余按区片综合地价标准予以货币补偿。

　　第十三条补偿安置方式

　　对符合补偿、安置条件的宅基地采取货币补偿与宅基地安置相结合的方式。

　　（一）一次性货币补偿安置方式

　　依法登记或认定为合法的宅基地及房屋按评估价实行货币补偿；依法登记且未被认定为废弃宅基地（地上无房屋）按评估价实行货币补偿。

　　（二）宅基地安置方式

　　依法登记或认定为合法建筑的，房屋按实际建筑面积实行评估补偿后，被拆迁户需异地进行宅基地安置的，在符合国土空间规划及安置条件的前提下，采取自行选址分散安置、集中安置点集中安置两种方式：

　　1.自行选址分散安置方式

　　符合条件的该类被拆迁安置户，其征收宅基地的补偿资金及其奖励资金全额拨付给被拆迁户，被拆迁户自行选址获批后建设。

　　2.集中安置点安置方式

　　（1）集中安置点：建设位置及规模由属地乡镇人民政府根据安置需求等进行规划、建设。土地使用性质为集体建设用地。

　　（2）选择安置点集中安置的，由属地乡镇人民政府统一规划、统一建筑样式、统一楼层和层高，并负责组织建设集中安置点的场平及水、电、路、讯等相关配套基础设施，安置点每户宅基地面积原则上不超过100平方米。

　　（3）符合条件的该类被拆迁户选择集中安置点进行安置的；被征收宅基地面积在100（含）平方米内的宅基地补偿资金，由属地乡镇人民政府统筹用于集中安置点的征地及基础设施建设；经认定被征收宅基地面积不足100平方米的，可在集中安置点申请一个宅基地，差额部分由被拆迁户按其被征收宅基地的评估单价向属地乡镇人民政府购买；经认定被征收宅基地面积超过安置面积的，超过部分按被征收宅基地的评估单价进行货币补偿。

　　第十四条房屋征收奖励

　　对被征收人积极支持房屋征收工作，配合开展调查登记、测绘评估的，或在收到签订拆迁安置补偿合同通知之日起15日内签订拆迁安置补偿合同且在规定的期限内完成搬迁的，以栋为单位给予5万元货币奖励；在收到签订拆迁安置补偿合同通知之日起15日后至30日内签订拆迁安置补偿合同且在规定的期限内完成搬迁的，以栋为单位给予3万元货币奖励；在收到签订拆迁安置补偿合同通知之日起30日后签订拆迁安置补偿合同、搬迁的，不予奖励。

　　第十五条被征收房屋产权受到限制（如存在抵押等情况），在签订补偿协议前，被征收人应告知限制方房屋征收情况，且被征收人应在签订补偿协议之日起30日内解除限制，否则，征收部门可以将相当于抵押部分的货币补偿款提存。如果限制方解除限制措施需要征收部门协助的，征收部门应当予以配合。

　　第十六条水、电、气、通讯、广播网络等生产生活设施补偿按有关单位的迁移或立户收费标准进行货币补偿。

　　第十七条搬迁费

　　按期签订补偿安置协议的，搬迁费按被征收房屋建筑面积30元/平方米标准给予补偿，100平方米（含）以下的每户按3000元补偿，100平方米以上的按实际建筑面积计算，最高不超过8000元。

　　第十八条临时安置补助费（过渡费）

　　（一）被征收宅基地实行货币补偿、自行选址分散安置的，按照被征收房屋的建筑面积（不含附属房、附属设施）进行计算，低于100平方米的按500元/月计算，100平方米以上（含），按5元/月/平方米计算，最高不得超过2500元/月。一次性补助12个月的临时安置费。

　　（二）被征收宅基地实行集中安置的，按照被拆迁房屋的建筑面积（不含附属房、附属设施）进行计算，低于100平方米的按500元/月计算，100平方米以上（含），按5元/月/平方米计算，最高不超过2500元/月。从搬迁之日起，补助24个月的临时安置费，属地乡镇人民政府负责在18个月内完成集中安置点的基础设施配套建设，经验收合格后及时交付至安置对象。

　　（三）已向被征收人提供周转用房的不予补偿临时安置补助费。

　　第十九条被征收人（包括出租人）租金损失、经营者停业损失补偿按不超过6个月计算。停产停业损失应当根据房屋被征收前的纳税情况、经营规模、停产停业期限等因素进行评估。不具备评估条件的，按以下标准执行：

　　（一）按照被征收房屋经营建筑面积计算，门面房屋每月50元/平方米，仓储或办公用房每月40元/平方米，厂房或场地每月20元/平方米。

　　（二）按经营房屋建筑面积计算的,仅测算房屋第一层建筑面积，门面进深≤15米的据实计算，门面进深>15米的按15米计算。

　　（三）民宿的经营性补偿根据《市人民政府关于印发利川市民宿管理暂行办法》（利政规〔2018〕5号）、《中华人民共和国旅游行业标准》（LB/T065—2019）规定执行，合规民宿（单栋建筑客房数量不超过14间；旅游民宿经营用客房不超过4层、建筑面积不超过800平方米）的经营损失补偿按实际经营面积最高不超过每月20元/平方米补偿，补偿期限为6个月；超过规定标准但确实经营民宿的，按实际经营面积最高不超过每月10元/平方米补偿，补偿期限为6个月，一次性补偿到位。

　　第二十条房屋征收补偿资金，在征收土地公告发布后，直达被征收人账户。

　　第五章 罚则

　　第二十一条《征收土地预公告》发布之后，抢栽抢种的青苗及地上附着物，抢修抢建的建构筑物及室内外装饰装潢等，一律不予补偿，并由相关部门按照有关法律法规及市人民政府的相关规定严肃处理。

　　第二十二条在土地及房屋征收补偿中，弄虚作假、冒名顶替、冒名领取补偿费用以及截留补偿费用的，由相关职能部门责令追缴，并依法追究责任。

　　第二十三条违反土地及规划管理法律法规规定，阻挠国家建设征收土地的，责令限期交出土地，对拒不交出的，依法依规按程序申请人民法院强制执行。对阻扰和破坏征地拆迁工作，妨碍公务执行的，由公安机关依法予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十四条对非法占用政府征收土地、储备土地的，责令限期归还，拒不归还的，依法查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十五条各地各部门工作人员在土地及房屋征收补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级行政机关或者有关部门责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法依规给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章 附则

　　第二十六条征收部门应根据本办法结合征收实际情况制定征地补偿安置方案，依法依规报经批准后实施。

　　第二十七条被征收人或权利人不配合调查登记的，征收部门可以通过房屋权属登记档案或现场勘测结果进行登记，作为征收补偿的依据。因被征收人不同意评估、测绘等原因导致未能进场正常开展房屋征收评估、测绘的，房屋征收部门会同评估、测绘机构以实测占地面积、目测房屋层数等合理方式估定相关评估、测绘参数，以相关参数作为房屋征收的评估、测绘工作依据，最终确定被征收房屋补偿金额，有类似被征收房屋的也可以比照类似被征收房屋的补偿金额予以确定。

　　第二十八条本办法实施过程中，如遇相关法律及政策标准进行修改和调整的，将根据相关法律及政策标准依法依规按程序进行相应修正后实施。

　　第二十九条本办法由利川市自然资源和规划局负责解释。

　　第三十条本办法自印发之日起施行，有效期3年。

　　来源：利川市人民政府网站