2021年1月1日起正式施行《中华人民共和国民法典》。此次，《民法典》中对房产中的买卖、租赁、抵押、居住、物业管理等问题作出了全新规定。房产，作为家庭中最重要的财富之一，一直是百姓最关注的话题。那么，此次《民法典》相关的房屋买卖问题有哪些呢？

1房产年限变化

　　现在商品房住宅的土地使用权限一般是70年，那70年满期后怎么办呢？

　　此次《民法典》规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期需要交费。

　　物权编第359条第1款规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律行政法规的规定办理。”

　　对于续期需要缴费的标准，在民法典中并没有具体规定，将依照续期时行政法规的规定办理。

　　所以买房的时候还需要关注要房子的土地使用权期限。

　　2房屋抵押

　　已经抵押的房屋，可以不解除抵押直接办理过户。

　　一般而言，买房时都会向银行办理房产抵押手续，当还清银行的钱便解除抵押，进而房产才能正常销售。

　　而今，《民法典》将改变这一情况。

　　根据民法典物权编第406条第1款规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

　　民法典物权编第406条第2款规定：“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”

　　这意味着，已经设定抵押的房子，并不影响其交易，卖房子不需要取得抵押权人同意，仅在房产交易前须通知抵押权人，房子带着抵押权一同出售。

　　3房产居住权

　　需要注意，现在的房屋都没有设置居住权！

　　居住权制度将于2021年1月1日实施，房屋所有权人可能会去不动产局，在自己的房产上为亲人甚至保姆设置居住权。

　　法律规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

　　另外，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

　　4房屋租赁

　　通过中介公司购买二手房，一般都会收取2%的中介费用。

　　由于中介费较高，使得很多人在通过中介介绍后，彼此私下成交签订房屋买卖合同。

　　同样的，逃避缴纳中介费的情况还发生在房屋租赁中，很多中介公司只是“竹篮打水一场空”。

　　为此，《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

　　也就是说，国家从法律层面上给这种投机取巧、逃避中介费的不诚信行为一个否定的评价，以法律条文的形式告诉这些人，这样做不行，需要尊重中介人员的劳动，按照相关规定缴纳中介费。

　　5房产继承权

　　01新增2种立遗嘱的方式

　　在以往，立遗嘱的常见方式，也是最有效的方式就是去公证处进行公证，但是有很大的弊端和局限性。

　　新的继承规定，增加了2种合法有效的立遗嘱方式：录像遗嘱和打印遗嘱。

　　02新增“见证人”规定和遗嘱“宽恕”制度

　　为了防止各类房产继承权纠纷，规定必须有2名见证人在场才行，确保遗嘱出自老人内心的想法。

　　“宽恕”制度就是给老人立遗嘱一次反悔的机会，制度给了父母们另外一道保障，有机会修改遗嘱。

　　03“遗嘱最新第一”原则

　　只要是合法有效的遗嘱，哪个遗嘱的时间距离现在最近、最新，那么这个遗嘱将作为最有效的遗嘱执行。这在以往可是不行的，根据以往的规定，在各类遗嘱中，只有“公证遗嘱”才具有最大的法律效益，不管子女们持有任何形式的遗嘱，只要有公证遗嘱的存在，那最终都会以公证遗嘱为准。

　　新规定按照时间排序，哪个遗嘱最新就按照这个遗嘱执行。

　　04新增有效继承人范围

　　新规定增加继承人范围，外甥、外甥女、侄儿、侄女都位列其中，都可以依法继承房产。

　　6小区收益《民法典》进一步加强了对建筑物业主权利的保护，明确了公共收益的归属。第274条规定，小区内的道路、绿地以及其他公共场所、公用设施属于业主共有财产。所以，电梯属于小区公共设施，当然属于业主共有财产。其次，《民法典》明确规定了小区共有部分产生收益，在扣除合理成本之后，属于业主共有。如果物业公司将这些收益作为自己的经营收益，侵害全体业主权利的，构成侵权行为。包括小区外墙广告也是如此。同时，广告收益应当及时向业主公示。现实生活中，由于大多数小区没有成立业主委员会，加上业主法律意识不强，物业公司将电梯广告收益情况隐瞒不报，私自支配这笔收益，已经成了普遍现象，许多业主对该部分收益的去向并不清楚。《民法典》实施后，希望小区物业公司能够增强法律意识，依法将电梯广告等公共区域的收益及时向业主和业主委员会公布。所以，你家小区的电梯广告和外墙广告收入，是属于全体业主的，物业公司一定要公布收支结余明细，以后上门找物业理论这事，业主可以拿出《民法典》作为自己有力的法律后盾。