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2021年买房政策6大变化!《民法典》已正式实施
发布日期:2021-03-18点击率:83

  2021年1月1日起正式施行《中华人民共和国民法典》。此次,《民法典》中对房产中的买卖、租赁、抵押、居住、物业管理等问题作出了全新规定。房产,作为家庭中最重要的财富之一,一直是百姓最关注的话题。那么,此次《民法典》相关的房屋买卖问题有哪些呢?

1房产年限变化

  现在商品房住宅的土地使用权限一般是70年,那70年满期后怎么办呢?

  此次《民法典》规定,住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期,续期需要交费。

  物权编第359条第1款规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期,续期费用的缴纳或者减免,依照法律行政法规的规定办理。”

  对于续期需要缴费的标准,在民法典中并没有具体规定,将依照续期时行政法规的规定办理。

  所以买房的时候还需要关注要房子的土地使用权期限。

  2房屋抵押

  已经抵押的房屋,可以不解除抵押直接办理过户。

  一般而言,买房时都会向银行办理房产抵押手续,当还清银行的钱便解除抵押,进而房产才能正常销售。

  而今,《民法典》将改变这一情况。

  根据民法典物权编第406条第1款规定:“抵押期间抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

  民法典物权编第406条第2款规定:“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”

  这意味着,已经设定抵押的房子,并不影响其交易,卖房子不需要取得抵押权人同意,仅在房产交易前须通知抵押权人,房子带着抵押权一同出售。

  3房产居住权

  需要注意,现在的房屋都没有设置居住权!

  居住权制度将于2021年1月1日实施,房屋所有权人可能会去不动产局,在自己的房产上为亲人甚至保姆设置居住权。

  法律规定,居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

  另外,居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。

  4房屋租赁

  通过中介公司购买二手房,一般都会收取2%的中介费用。

  由于中介费较高,使得很多人在通过中介介绍后,彼此私下成交签订房屋买卖合同。

  同样的,逃避缴纳中介费的情况还发生在房屋租赁中,很多中介公司只是“竹篮打水一场空”。

  为此,《民法典》第965条规定:“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”

  也就是说,国家从法律层面上给这种投机取巧、逃避中介费的不诚信行为一个否定的评价,以法律条文的形式告诉这些人,这样做不行,需要尊重中介人员的劳动,按照相关规定缴纳中介费。

  5房产继承权

  01新增2种立遗嘱的方式

  在以往,立遗嘱的常见方式,也是最有效的方式就是去公证处进行公证,但是有很大的弊端和局限性。

  新的继承规定,增加了2种合法有效的立遗嘱方式:录像遗嘱和打印遗嘱。

  02新增“见证人”规定和遗嘱“宽恕”制度

  为了防止各类房产继承权纠纷,规定必须有2名见证人在场才行,确保遗嘱出自老人内心的想法。

  “宽恕”制度就是给老人立遗嘱一次反悔的机会,制度给了父母们另外一道保障,有机会修改遗嘱。

  03“遗嘱最新第一”原则

  只要是合法有效的遗嘱,哪个遗嘱的时间距离现在最近、最新,那么这个遗嘱将作为最有效的遗嘱执行。这在以往可是不行的,根据以往的规定,在各类遗嘱中,只有“公证遗嘱”才具有最大的法律效益,不管子女们持有任何形式的遗嘱,只要有公证遗嘱的存在,那最终都会以公证遗嘱为准。

  新规定按照时间排序,哪个遗嘱最新就按照这个遗嘱执行。

  04新增有效继承人范围

  新规定增加继承人范围,外甥、外甥女、侄儿、侄女都位列其中,都可以依法继承房产。

  6小区收益《民法典》进一步加强了对建筑物业主权利的保护,明确了公共收益的归属。第274条规定,小区内的道路、绿地以及其他公共场所、公用设施属于业主共有财产所以,电梯属于小区公共设施,当然属于业主共有财产。其次,《民法典》明确规定了小区共有部分产生收益在扣除合理成本之后,属于业主共有如果物业公司将这些收益作为自己的经营收益,侵害全体业主权利的,构成侵权行为。包括小区外墙广告也是如此。同时,广告收益应当及时向业主公示。现实生活中,由于大多数小区没有成立业主委员会,加上业主法律意识不强,物业公司将电梯广告收益情况隐瞒不报,私自支配这笔收益,已经成了普遍现象,许多业主对该部分收益的去向并不清楚。《民法典》实施后,希望小区物业公司能够增强法律意识,依法将电梯广告等公共区域的收益及时向业主和业主委员会公布。所以,你家小区的电梯广告和外墙广告收入,是属于全体业主的,物业公司一定要公布收支结余明细,以后上门找物业理论这事,业主可以拿出《民法典》作为自己有力的法律后盾。