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房屋拆迁与城市规划的关系处理
发布日期:2014-08-14点击率:1048


城市规划与城市房屋拆迁有着千丝万缕的联系。为了经营建设好城市,我们应处理好城市房屋拆迁与城市规划的关系。

 


(一)城市房屋拆迁必须符合城市规划

 


已于2001年11月1日起施行的国务院《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)明确指出,城市房屋拆迁必须符合城市规划,有利于城市旧区改造和生态环境建设,保护文物古迹。这是城市房屋拆迁必须遵循的基本原则。因此,城市房屋拆迁管理部门在审批拆迁人的拆迁方案和拆迁计划,实施房屋拆迁管理时,对其是否符合以上原则要进行严格审查。如不符合以上原则,那么即使拆迁人已得到规划行政等主管部门的有关批准文件,也不能核发拆迁许可证,不能完全排除拆迁人在获得有关批准文件过程中有违规行为,作为城市房屋拆迁管理部门有义务和责任把好这一关。

 


(二)申请领取房屋拆迁许可证必须提交规划行政主管部门的有关批准文件

 


《条例》规定,申请领取房屋拆迁许可证应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:建设项目批准文件;建设用地规划许可证;国有土地使用权批准文件;拆迁计划和拆迁方案;办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。就核发建设用地规划许可证而言,其目的在于确保土地利用符合城市规划,维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益,同时也为土地管理部门行使管理职能提供必要的法律依据,这是经城市规划行政主管部门确认符合城市规划的行政许可。


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《条例》规定,在申请领取拆迁许可证时,必须取得建设用地规划许可证,这是强调此过程必须有规划行政主管部门的介入。这是针对一般的、普遍的建设项目而言,而且这是必不可少的环节,否则,就不能进入下面的程序。但拆迁人在领取拆迁许可证之前,从规划部门领取的是否一定是建设用地规划许可证,还有以下例外:

 


1.大多数拆迁人是建设单位,拆迁的直接目的就是为了项目建设,但也有一些拆迁人并非建设单位,拆迁房屋的目的是为了依法收回国有土地使用权。如作为拆迁人的政府投资公司或土地储备中心,预先投资实施房屋拆迁,之后再对土地以招标、拍卖、出让方式给建设单位,这时的拆迁人就无法获得建设用地规划许可证(也不必获得计委的建设项目批准文件及土地部门的国有土地使用权批准文件),而只能得到由规划部门提供的规划设计条件。取得了规划设计条件,就说明有了符合城市规划的前提,就可以申请拆迁许可证。

 


2.在原使用土地范围内实施拆迁建设的,又分两种情况:一是改变土地使用性质,当然此时必须办理建设用地规划许可证;二是不改变土地使用性质,当然也就不必办理建设用地规划许可证,但此时应办理建设工程规划许可证,以此作为申请领取拆迁许可证的规划依据。

 


(三)临时建设的规划与拆迁问题

 


《中华人民共和国城市规划法》(以下简称《规划法》)规定,在城市规划区内进行临时建设,必须在批准的使用期限内拆除;禁止在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构造物和其他设施;拆除超过批准期限的临时建筑,不予补偿,拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。

 


这就是说,临时建筑都应当有规定的使用期限,超过了批准期限的临时建筑,都必须由建设者在限期内负责拆除。拆迁人对拆除超过批准期限的临时建筑不予补偿,而未超过批准期限的临时建筑则属于合法建筑,拆迁人在拆除时应按使用期限的残存价值参考剩余期限给予补偿,这些都是符合法律法规规定的。

 


作为城市规划行政主管部门,在审批临时建筑时,务必从严。在对某一项目进行报建时,建设单位为了达到建设目的,而把并不具备审批条件的永久建设项目改为临时建筑的现象是存在的,因为临时建筑的审批相对宽松一些,建设单位从一开始就想把它变成永久建筑,所以批准期限过后仍迟迟不自行拆除。

 


这种临时建筑实际上就是违法建筑,而按《行政处罚法》的规定,违法行为在二年内未被发现的,不再给予行政处罚,也就是说临时建筑超过批准期限二年后对其拆除时,如果不给予补偿,可能就无法律依据。现实中这种现象是非常普遍的,既增加了拆迁人的拆迁成本,也给拆迁工作增加很大难度。如果城市规划部门能对临时建筑的规划审批从严掌握,且能对到期的临时建筑进行拆除,那么一些建设单位就无空可钻,也为以后的拆迁工作铺平了道路。

 


(四)对违法建设的规划管理与拆迁问题

 


《城市规划法》规定,在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设,严重影响城市规划的,由县级以上地方人民政府城市规划行政管理部门责令停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划尚可采取改正措施的,由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正,并处罚款。《条例》规定,拆除违章建筑不予补偿。

 


违章建筑属于必须拆除的建筑。因此,在实施拆迁时,对必须拆除的违章建筑,不予补偿。但对经过规划部门处罚且补办手续后允许保留的,则应按合法建筑给以予补偿。《行政处罚法》规定,违法行为在二年内未被发现的,不再给予行政处罚。鉴于这种情况,城市规划行政主管部门应加大对违法建筑的查处力度,绝对不能使违法建设合法化。

 


另外,还应正确运用对违法建设的行政处罚,不能仅对违法建设罚款了事。如果对其罚款,就说明规划部门允许其存在,那么就应该补办规划手续使其合法化。所以,规划部门要正确掌握行政处罚的尺度,否则,必将产生极大的混乱,增加拆迁成本,增加拆迁难度,影响建设项目的顺利进行,也影响社会大局的稳定。