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北京土地征收律师:以租代征的几种形式
在占用土地而修建铁路、扩宽道路过程中,不少村民可能会发现有这么一种情况,就是村委会以村民的名义与相关部门签订流转合同,将村民的土地出租。这其实是典型的“以租代征”,严重侵害了村民的合法权益。
而所谓的“以租代征”简单来讲就是通过租用的方式来替代征收。想必大家都知道,不论是多么重要的项目,在征收集体土地时,必须都需要按照《土地管理法》中的规定,办理农转用地审批手续,且只有在获得征地批文之后才能正式展开具体的征收工作。
而相关部门以“以租代征”的方式代替征收,其目的很有可能就是为了规避审批手续及减少征收成本。但不论怎样,“以租代征”都是不合法的,违反了相关的法律规定。根据国土资源部发布的《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》中的规定,严禁"以租代征"擅自将农用地转为建设用地。因此,实践过程中,如果遇到“以租代征”时一定要提高警惕。
一般常见的“以租代征”形式有以下几种
1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地
村委会以村民名义直接与用地单位签订协议是“以租代征”中最为常见的一种方式,且村委会擅自与用地单位签订的租用合同期限普遍都非常的长,有的可能是10年,有的可能是20年不等,然后在协议里会明确给予村民每年多少的补偿,但这严重损害了村民的利益。
2、基层政府直接租赁农村集体土地
3、基层政府转租农村集体土地
4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为
5、村自行出租自己的承包地
这种情况也是非常多见的,村委会常常会自行出租承包地,然后赚取相关的费用,但这也是不合法的。
6、村委会租用农户的承包地搞非农建设
一般这种情形是村委会与村民签订协议,租用村民土地,然后在租用期限内进行非法建设,比如搞房地产开发等,然后从中赚取一定的差价。