北京土地征收律师：以租代征的几种形式

　　在占用土地而修建铁路、扩宽道路过程中，不少村民可能会发现有这么一种情况，就是村委会以村民的名义与相关部门签订流转合同，将村民的土地出租。这其实是典型的“以租代征”，严重侵害了村民的合法权益。

　　而所谓的“以租代征”简单来讲就是通过租用的方式来替代征收。想必大家都知道，不论是多么重要的项目，在征收集体土地时，必须都需要按照《土地管理法》中的规定，办理农转用地审批手续，且只有在获得征地批文之后才能正式展开具体的征收工作。

　　而相关部门以“以租代征”的方式代替征收，其目的很有可能就是为了规避审批手续及减少征收成本。但不论怎样，“以租代征”都是不合法的，违反了相关的法律规定。根据国土资源部发布的《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》中的规定，严禁"以租代征"擅自将农用地转为建设用地。因此，实践过程中，如果遇到“以租代征”时一定要提高警惕。

　　一般常见的“以租代征”形式有以下几种

　　1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地

　　村委会以村民名义直接与用地单位签订协议是“以租代征”中最为常见的一种方式，且村委会擅自与用地单位签订的租用合同期限普遍都非常的长，有的可能是10年，有的可能是20年不等，然后在协议里会明确给予村民每年多少的补偿，但这严重损害了村民的利益。

　　2、基层政府直接租赁农村集体土地

　　3、基层政府转租农村集体土地

　　4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为

　　5、村自行出租自己的承包地

　　这种情况也是非常多见的，村委会常常会自行出租承包地，然后赚取相关的费用，但这也是不合法的。

　　6、村委会租用农户的承包地搞非农建设

　　一般这种情形是村委会与村民签订协议，租用村民土地，然后在租用期限内进行非法建设，比如搞房地产开发等，然后从中赚取一定的差价。