征地拆迁中，房屋评估的结果直接影响着被拆迁人的补偿，因此，房屋价值的评估环节对于被拆迁人来讲是非常重要的。然而，在实践过程中，却有不少老百姓对这一环节放松了警惕，从而导致自己的合理补偿严重的受损。

　　孟先生是山东省人，因城市规划的需要，相关部门决定对孟先生所在区域进行危房改造，并经相关部门会议决定通过了此次危旧房屋改造拆迁项目。且相关部门下了《关于某街道危旧房屋改造有关问题的批复》。随后，相关部门便作出了此次旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿方案并予以了公告。几个月后，又作出了此次旧城改造项目国有土地上房屋征收的决定，同日作出房屋征收公告并予以公布。

　　但由于孟先生对评估机构的评估结果不认可，孟先生不接受以此为依据作出的征收补偿决定，此后孟先生多次找到相关部门进行协商，但均没有结果。面临着临近的期限，孟先生异常的焦虑，为了维护自己的合法权益，于是在朋友的推荐下，委托了凯诺律师全权代理此案件。

　　凯诺律师为了更深入的了解该案件，以孟先生的名义向此次拆迁项目有关的所有部门提起了政府信息公开申请。但是过程并不是很顺利，相关部门办事难的现象在此次信息公开的申请中，显露无疑。几经周折之后，凯诺律师制定了一套详细、严谨、全面的解决方案。

　　首先凯诺律师针对评估结果提出了异议，并向房地产评估机构申请了复核评估，但是结果不尽人如意，于是凯诺律师又向房地产价格评估专家委员会申请了对评估结果进行鉴定。在拿到鉴定之后，凯诺律师便以此为关键证据向法院提起了诉讼。最终孟先生得到了比之前高出2.5倍的补偿。

　　针对本案，我们不难看出，补偿不合理显然是在评估环节存在重大的猫腻，也由此得出在征地拆迁中，房屋评估的重要性。对此，凯诺律师根据办案经验，建议大家在征地拆迁房屋评估环节一定要做到以下几点：

　　一、积极参与评估机构的选定

　　《国有土地上房屋征收与条例》(以下简称《征收与补偿条例》)第二十条、《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《评估办法》)第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

　　可是在在实践过程中，评估机构往往由征收方选定，剥夺被征收人选择评估机构的权力。这不仅会保障不了被拆迁人的利益，也有可能会产生利益矛盾，不利于顺利完成拆迁项目。因此，凯诺律师建议，被拆迁人一定要积极的参与到评估机构的选择过程中，在不懂的情况下可及时的咨询，只有参与到其中才有可能保障公平客观的评估结果。

　　二、要注意房屋评估中的项目是否全面

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条关于“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”的规定，土地使用权系评估被征收房屋价值时应考虑的因素。

　　被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　　凯诺律师在这里提醒大家，被征收房屋价值中的建筑面积部分，应该是被评估房屋的实际面积。可是在实践过程中，有的拆迁方为了达到低成本征收的目的，往往会将被征收人的合法房屋列为违法建筑而不予补偿。其次，在房屋评估阶段，对于被征收房屋室内的装修价值、相关设施设备等搬迁相关搬迁费用都应考虑在里面，但是实践过程中，这部分却往往被忽略。

　　对此凯诺律师建议大家，在征地拆迁中，不要轻易的相信拆迁方以及评估机构，要知道对于室内的装修价值以及室内设施设备的补偿是可以通过协商或是评估来确定的。千万不要一味地认为，他们说的话都是可信的话，这样只会让自己损失应得的利益。

　　三、对评估方法要仔细的审查

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。”

　　从以上规定来看，目前房地产评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法以及清算价格法、基准地价修正法。且对被拆迁人最为有利的就是市场评估法。按照法律应有之意，选择市场评估法也应该是各地最先采纳的方法。可是在实践过程中，拆迁方往往会尽可能的避免该评估方法.

　　对此，凯诺律师建议大家，在普通的房屋拆迁中，一旦发现评估方法有问题或是不合理，一定要及时的提出来，向有关部门反映，或是直接咨询律师，只有这样才能尽可能的保障自身合法利益。

　　四、是否有房屋评估机构人员实地查勘

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

　　被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

　　房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

　　房屋评估是征地拆迁中最重要的一个环节，关乎着被拆迁人的利益，因此，一定要注意此环节，当拆迁方私自决定评估机构或是发现评估报告中存在其它违法行为的时候，要及时的咨询律师，通过法律途径来维护自己的合法权益。

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